Aquí una parte importante de la solución a la crisis inmobiliaria del estado.

A pesar de la falla de Proyecto de ley del Senado 1120 Este año, hay un consenso cada vez mayor de que una parte importante de la solución es lo que podría llamarse vivienda de “densidad media”: dúplex, triplex y cuádruple de pequeña escala, que históricamente desempeñaron un papel importante en la oferta de vivienda de California. 

Las emociones estaban a flor de piel con respecto a la SB 1120, y sus oponentes la calificaron como una revelación para los especuladores. Pero hay poca evidencia de que esto sea cierto. Incluso si el estado afloja las regulaciones de zonificación para permitir más dúplex, la industria inmobiliaria privada no sabe cómo financiarlos. 

Este tipo de viviendas alguna vez fueron comunes en California: en 1970, los dúplex, tríplex y cuádruples representaban el 10% del parque de viviendas. A menudo se encuentran en vecindarios de antes de la guerra en todo el estado. Propiedad de familias individuales que viven en una de las unidades, pueden proporcionar una vida asequible tanto para los inquilinos que las habitan como para los propietarios, que tienen un flujo de ingresos adicional. Y este enfoque “suave” La densidad puede aumentar la oferta de viviendas sin cambiar fundamentalmente el carácter del vecindario. 

Pero hoy casi nadie los construye. En los últimos 20 años, sólo se han construido 100.000 unidades de este tipo en todo el estado. 

Incluso con el fracaso de la SB 1120, presentada por el presidente interino del Senado, Toni Atkins, un demócrata de San Diego, el estado ha estado buscando una reforma de zonificación para hacer que estas unidades sean más fáciles de construir desde hace algún tiempo. El año pasado, se aprobaron nuevas leyes que facilitan bastante a los propietarios de viviendas unifamiliares “triplex” sus lotes agregando dos unidades de vivienda accesorias en su lote. Y Proyecto de ley 725 de la Asamblea, presentado por la asambleísta Buffy Wicks, una demócrata de Oakland, que llegó a gobernadora, alentaría a las ciudades a planificar más dúplex a precio de mercado en sus elementos de vivienda. 

Pero la zonificación es sólo una parte del problema. También hay un vacío en el negocio de promoción inmobiliaria. La industria simplemente no está preparada para financiar dúplex, triplex y cuádruple. 

Los desarrolladores y prestamistas saben cómo financiar viviendas unifamiliares, apartamentos y condominios. Y los propietarios de viviendas individuales y los pequeños constructores están descubriendo cómo financiar y construir las llamadas unidades accesorias. Pero han pasado décadas desde que los 2, 3 y 4 se convirtieron en productos inmobiliarios comunes que los prestamistas entienden. 

Los promotores inmobiliarios y sus prestamistas tienen aversión al riesgo. Para producir en masa un producto inmobiliario concreto, tienen que creer que existe un considerable potencial de crecimiento y poco riesgo. No prestarán dinero para un nuevo producto hasta que vean ejemplos de cómo funcionan dichos proyectos.

Para que un producto de desarrollo inmobiliario tenga éxito, deben existir dos mecanismos de financiación separados. En primer lugar, el promotor debe poder conseguir financiación para construir el proyecto. Y luego los compradores de vivienda deben poder obtener una hipoteca. 

El gobierno estatal tiene la capacidad de llenar ambos vacíos, al menos en el corto plazo, para “crear mercado” para los 2, 3 y 4. 

En cuanto al desarrollo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado administra miles de millones de dólares en fondos de bonos para viviendas asequibles. Algunos de estos fondos deberían dedicarse a financiar proyectos asequibles que incluyan dúplex, triplex y cuádruple. Esto no será fácil, porque el Estado –al igual que los prestamistas privados– prefiere los menores costos de transacción y el menor riesgo de los grandes proyectos. Pero para hacer el mercado, el Estado debe Arriésgate con los 2, 3 y 4, porque nadie más lo hará.

En cuanto a las hipotecas, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California ejecuta una variedad de programas hipotecarios para compradores de viviendas que puedan tener dificultades en el mercado privado. Aunque CalHFA a veces ayuda a financiar viviendas con unidades accesorias, los programas suelen centrarse en viviendas unifamiliares. Al igual que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, CalHFA debería dedicar una parte de sus fondos a proporcionar a los compradores individuales hipotecas para comprar dúplex, tríplex y cuádruples.

La reforma de zonificación del estado es un potencial cambio de juego para la crisis inmobiliaria de California. Pero sin un liderazgo similar por parte del Estado en el ámbito financiero, no es probable que se construyan muchos dúplex, triplex o cuádruple.