{"id":201699,"date":"2021-08-19T10:29:00","date_gmt":"2021-08-19T17:29:00","guid":{"rendered":"https:\/\/calmatters.org\/?p=201699"},"modified":"2021-08-20T13:44:16","modified_gmt":"2021-08-20T20:44:16","slug":"la-crisis-de-la-vivienda-en-california-que-diferencia-hara-un-proyecto-de-ley-de-zonificacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/calmatters.org\/_zh\/calmatters-en-espanol\/2021\/08\/la-crisis-de-la-vivienda-en-california-que-diferencia-hara-un-proyecto-de-ley-de-zonificacion\/","title":{"rendered":"La crisis de la vivienda en California: \u00bfQu\u00e9 diferencia har\u00e1 un proyecto de ley de zonificaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"

\u7e3d\u7d50<\/strong><\/p>\n\n\n\n

YIMBY y NIMBY est\u00e1n luchando por una legislaci\u00f3n que permita m\u00e1s d\u00faplex, pero algunos expertos restan importancia a su impacto en la vivienda de California. El proyecto de ley respaldado por el l\u00edder del Senado, Toni Atkins, se enfrenta hoy a una prueba clave ante el Comit\u00e9 de Asignaciones de la Asamblea.<\/p>\n\n\n\n

\u9605\u8bfb\u672c\u6587\u00a0<\/em>\u82f1\u8bed<\/em><\/a>.\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

En algunos de los vastos y verdes prados del este de Sacramento, uno de los vecindarios m\u00e1s populares y caros de la capital, los letreros amarillos y negros en los jardines instan a los transe\u00fantes a “salvar vecindarios” y mantener a Sacramento “habitable y diverso”. El mensaje simboliza una gran batalla que est\u00e1 teniendo lugar en el Capitolio estatal a solo unas millas de distancia: si eliminar los sacrosantos vecindarios unifamiliares para abordar la crisis de vivienda de California.<\/p>\n\n\n\n

El Proyecto de Ley del Senado 9, una de las varias medidas a las que se alude en los carteles, t\u00e9cnicamente permite hasta dos d\u00faplex, dos casas con unidades adjuntas o una combinaci\u00f3n<\/a> – limitado a cuatro unidades – en lotes unifamiliares en todo California, sin aprobaci\u00f3n local.<\/p>\n\n\n\n

El proyecto de ley permitir\u00eda m\u00e1s edificios donde ahora es ilegal, con la intenci\u00f3n de reducir el r\u00e1pido aumento de los precios de las viviendas en California y aumentar el acceso a la propiedad de vivienda<\/a> a trav\u00e9s de una mayor variedad de opciones, seg\u00fan el l\u00edder del Senado estatal Toni Atkins, un dem\u00f3crata de San Diego que present\u00f3 el proyecto de ley y versiones similares en el pasado.<\/p>\n\n\n\n

Para disminuir las preocupaciones de m\u00e1s de 100 ciudades y grupos de vecinos que se oponen al proyecto de ley, Atkins agreg\u00f3 el lunes algunas enmiendas que otorgan a las jurisdicciones locales cierto poder de veto sobre las unidades que amenazan la salud y la seguridad p\u00fablicas y reducen la especulaci\u00f3n potencial. La factura – aprobada por el Senado en mayo<\/a> y dos comit\u00e9s de pol\u00edtica de la Asamblea en junio – est\u00e1 lista para una audiencia clave hoy en el Comit\u00e9 de Asignaciones de la Asamblea.<\/p>\n\n\n\n

Pero algunos analistas dicen que el eje del paquete de vivienda del Senado probablemente<\/a> tendr\u00eda un impacto insignificante en la crisis de vivienda de California, al menos en el corto plazo. \u00bfEn cuanto al escenario de pesadilla descrito por los oponentes? Tampoco hay pruebas suficientes para respaldar eso.<\/p>\n\n\n\n

Esto debido a que un cambio a la zonificaci\u00f3n significa muy poco en realidad, comenzando con la cantidad de unidades que realmente se construir\u00edan, dicen estos analistas.<\/p>\n\n\n\n

El desarrollo se lograr\u00eda solamente en 410,000 parcelas en California como m\u00e1ximo, o 5.4% de la tierra ahora ocupada por viviendas unifamiliares<\/a>, seg\u00fan un nuevo estudio del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley basado en la versi\u00f3n del proyecto de ley sin las nuevas enmiendas.<\/p>\n\n\n\n

Eso podr\u00eda agregar un total de 700,000 nuevas unidades en todo California, si todos los propietarios decidieran desarrollarse. \u201cEn general, eso es una peque\u00f1a porci\u00f3n de los 7.5 millones de viviendas unifamiliares en todo el estado\u201d, dijo David Garc\u00eda, director de pol\u00edticas del Terner Center.<\/p>\n\n\n\n

Una de las nuevas enmiendas, requieren que los propietarios vivan en la casa al menos tres a\u00f1os antes de poder dividir su propiedad y construir hasta cuatro unidades, reduce el total potencial de nuevas unidades en 40,000, o un 6%.<\/p>\n\n\n\n

“No ver\u00eda la demolici\u00f3n total de viviendas unifamiliares … Simplemente no hay una base financiera para ese miedo”.<\/em><\/p>David Garc\u00eda, director de pol\u00edticas del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

El an\u00e1lisis se realiz\u00f3 utilizando los valores actuales de la tierra y los costos de desarrollo, por lo que la cantidad de unidades factibles podr\u00eda cambiar. Pero Garc\u00eda dijo que eso era poco probable a corto plazo. El estudio encontr\u00f3 que el propietario t\u00edpico no pod\u00eda permitirse construir una segunda unidad, mucho menos una tercera o cuarta. Otras barreras: El nuevo lote dividido no podr\u00eda tener menos de 1,200 pies cuadrados, y los distritos hist\u00f3ricos, las zonas de peligro de incendio y algunas \u00e1reas rurales quedar\u00edan excluidas del desarrollo.<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo ver\u00eda la demolici\u00f3n total de viviendas unifamiliares, como hemos visto caracterizado en muchos de los comentarios p\u00fablicos en las audiencias de los comit\u00e9s\u201d, dijo Garc\u00eda. “Simplemente no hay base financiera para ese miedo”.<\/p>\n\n\n\n

Equidad, equidad, equidad<\/h3>\n\n\n\n

La zonificaci\u00f3n unifamiliar, que SB 9 busca eliminar, tiene ra\u00edces profundamente racistas. Introducido originalmente en Berkeley en 1916, la designaci\u00f3n se us\u00f3 para bloquear un sal\u00f3n de baile, propiedad de negros<\/a>, por estar establecido en un vecindario principalmente blanco. La zonificaci\u00f3n no solo excluy\u00f3 el sal\u00f3n de baile, sino tambi\u00e9n las unidades multifamiliares, m\u00e1s com\u00fanmente ocupado<\/a> por personas de color.<\/p>\n\n\n\n

La zonificaci\u00f3n unifamiliar fue r\u00e1pidamente adoptada por ciudades de los Estados Unidos. Entonces, para muchos defensores de la vivienda en California, eliminar lo que ellos llaman \u201czonificaci\u00f3n de exclusi\u00f3n\u201d es un acto simb\u00f3lico y necesario.<\/p>\n\n\n\n

“Se trata de deshacerse de los s\u00edmbolos de segregaci\u00f3n y racismo”, dijo Kendra Noel Lewis, directora ejecutiva de la Alianza de Vivienda de Sacramento, que apoya el cambio de zonificaci\u00f3n local similar<\/a> para permitir duplex, triplex y fourplexes en toda la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

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\"Un
Un letrero de “no a la zonificaci\u00f3n” colocado en el c\u00e9sped de una casa en el este de Sacramento el 4 de agosto de 2021. Foto de Anne Wernikoff, CalMatters.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Los carteles de “salvar vecindarios” en los vecindarios m\u00e1s ricos de Sacramento son frustrantes para Lewis porque “los blancos no tienen problema en decirle a otras personas qu\u00e9 hacer”, dijo.<\/p>\n\n\n\n

Muchos cr\u00edticos del proyecto de ley, incluido Livable California, un grupo que apoya los vecindarios unifamiliares y el control local, enfatizan que la legislaci\u00f3n<\/a> no requiere que las unidades sean asequibles o tengan un l\u00edmite de precio determinado. Por lo tanto, solo beneficiar\u00eda realmente a las personas ricas y a los desarrolladores, dicen.<\/p>\n\n\n\n

Los partidarios del proyecto de ley hacen retroceder<\/a> preguntando: \u00bfD\u00f3nde est\u00e1n los grupos de vecinos durante las batallas por los proyectos de viviendas asequibles? A menudo en el lado opuesto<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Si bien no hay unidades reservadas para los que ganan menos, los partidarios del proyecto de ley dicen que la vivienda a precio de mercado en \u00faltima instancia ayuda a crear asequibilidad para todos. Al agregar una unidad que una familia de clase media puede pagar, abre una unidad menos costosa para una familia un paso por debajo de ellos en la escala econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

\u201cExiste este efecto de cadena en todo el mercado de la vivienda, una especie de juego de sillas musicales, en el que simplemente comienzas a agregar sillas\u201d, dijo Louis Mirante, director legislativo de California s\u00ed en mi patio trasero<\/a>, o YIMBY.<\/p>\n\n\n\n

Agregar una unidad de vivienda en East Sacramento, por ejemplo, podr\u00eda significar que una familia blanca de clase media se mude all\u00ed, en lugar de desplazar a otra familia en el hist\u00f3ricamente Black Oak Park, dijo Lewis.<\/p>\n\n\n\n

\"Elizabeth
Elizabeth Olson y su hijo Lucas, de 2 a\u00f1os, se sientan en la sala de su casa reci\u00e9n comprada en el vecindario Land Park de Sacramento el 4 de agosto de 2021. Olson espera renovar la casa en un d\u00faplex para hacer espacio para su t\u00eda y su pareja, que actualmente viven en la casa. Foto de Anne Wernikoff, CalMatters.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Elizabeth Mae Olson, una madre soltera de raza blanca de 44 a\u00f1os, creci\u00f3 en la parte a\u00fan no gentrificada de Oak Park. En su ni\u00f1ez, dice que vivi\u00f3 en varias casas con ratas y cucarachas. No puede recordar la cantidad de veces que su familia fue desalojada, y estuvo brevemente sin hogar cuando era adolescente. Entonces, cuando se mud\u00f3 a East Sacramento hace unos a\u00f1os, fue principalmente porque quer\u00eda sentirse segura y estar cerca del exuberante e hist\u00f3rico McKinley Park.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa \u00fanica raz\u00f3n por la que puedo vivir en este vecindario es porque es un d\u00faplex\u201d, dijo. \u201cNo pod\u00eda permitirme una casa unifamiliar en este barrio<\/a>. De ninguna manera, de ninguna manera”.<\/p>\n\n\n\n

A\u00fan as\u00ed, paga $2,075 al mes por su apartamento de dos habitaciones, que una pareja que gana el salario m\u00ednimo tendr\u00eda dificultades para pagar, dice.<\/p>\n\n\n\n

Si bien los d\u00faplex siguen siendo legales en todo Sacramento en lotes, los d\u00faplex, los fourplex e incluso los edificios de seis unidades alrededor de su cuadra cerca del parque se construyeron antes de la ordenanza de zonificaci\u00f3n unifamiliar que los prohib\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfAgregar m\u00e1s de esos edificios ahora reducir\u00eda los alquileres? Si bien se ha encontrado que m\u00e1s viviendas a precio de mercado a nivel regional reducen los precios con el tiempo, el jurado a\u00fan est\u00e1 deliberando a nivel de vecindario, explic\u00f3 Robert Wassmer<\/a>, presidente del programa de maestr\u00eda en desarrollo de suelo urbano de la Universidad Estatal de Sacramento.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa \u00fanica raz\u00f3n por la que puedo vivir en este vecindario es porque es un d\u00faplex. No pod\u00eda permitirme una casa unifamiliar en este barrio. De ninguna manera, de ninguna manera”.<\/em><\/p>Elizabeth Mae Olson, residente del Este de Sacramento<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Pero Wassmer, que tambi\u00e9n vive en East Sacramento, dijo que el argumento t\u00e1cito en contra del proyecto de ley realmente gira en torno al valor de las propiedades en los vecindarios de alto nivel. Y, en un estudio de 2018, encontr\u00f3 que cuanto mayor es el n\u00famero de ocupantes en un hogar, menor es el valor de la vivienda<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLes preocupa que el valor de sus propiedades baje, y los liberales no pueden descartar eso. Para muchas personas, ese es su nido de huevos. Ese es su retiro\u201d, dijo.<\/p>\n\n\n\n

Los cr\u00edticos del proyecto de ley, la mayor\u00eda de los cuales son propietarios de viviendas, dicen que sus preocupaciones no son los barrios ricos y blancos. M\u00e1s bien, dicen que la legislaci\u00f3n probablemente afectar\u00eda principalmente a los vecindarios negros y latinos, donde la tierra es lo suficientemente barata para construir y los posibles precios de alquiler o vivienda son lo suficientemente altos como para cubrir los costos de desarrollo.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfUna bomba de gentrificaci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n

Mangan Park, un peque\u00f1o vecindario de clase media en Sacramento, es uno de los lugares propicios para el desplazamiento, dice la propietaria Jennifer Holden.<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo vivimos con miedo de que esas otras personas se muden porque ya somos esas personas\u201d, dijo, se\u00f1alando a la mayor\u00eda de los vecinos del vecindario. Demograf\u00eda asi\u00e1tica e hispana<\/a>. “Lo que cambiar\u00eda es nuestra forma de vida”.<\/p>\n\n\n\n

\"Jennifer
Jennifer Holden, quien ha sido propietaria de su bungalow en Mangen Park durante casi dos d\u00e9cadas, teme que la divisi\u00f3n de lotes aumente los impuestos a la propiedad y haga que la propiedad de la vivienda sea menos asequible para los compradores de clase media. Foto de Anne Wernikoff, CalMatters.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Holden, de raza blanca, dijo que recibe folletos semanales y llamadas telef\u00f3nicas pidi\u00e9ndole que venda su casa, a menudo a compradores no identificados. La compra especulativa por parte de grupos de inversi\u00f3n corporativa s\u00f3lo aumentar\u00e1 si es factible un mayor desarrollo en su vecindario, argumenta.<\/p>\n\n\n\n

Chris Jones, un trabajador de TI y propietario de una vivienda de raza negra en Colonial Heights en Sacramento, presenta un argumento similar. Le preocupa que el estilo de vida que disfruta actualmente, jugar a la pelota con su hijo en un patio privado o estacionarse frente a su casa, est\u00e9 en peligro si los desarrolladores maximizan los valores potenciales de las propiedades.<\/p>\n\n\n\n

\u201cMucha gente aspira a ser propietario de una vivienda\u201d, agreg\u00f3. \u201cSi damos demasiado \u00e9nfasis a la construcci\u00f3n de una vida densa, por lo general no es para la propiedad, es para alquilar”.<\/p>\n\n\n\n

Si bien el proyecto de ley dec\u00eda anteriormente que depend\u00eda de las ciudades ordenar que las viviendas fueran ocupadas por sus propietarios para someterse a una gran divisi\u00f3n, la nueva enmienda lo requiere en todo el estado. La idea es evitar la especulaci\u00f3n de grupos corporativos que ya han comprado alrededor del 17% del parque de viviendas del estado<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Los investigadores que se centran en la gentrificaci\u00f3n y la zonificaci\u00f3n dicen que, si bien las preocupaciones sobre el desplazamiento son v\u00e1lidas, estos cambios de zonificaci\u00f3n han ocurrido en solo un peque\u00f1o porcentaje de lugares, por lo que no hay suficiente evidencia para predecir lo que suceder\u00eda si este proyecto se convierte en ley.<\/p>\n\n\n\n

Es “como intentar predecir la trayectoria de un globo en un tornado”, dijo Stephen Menendian, director de investigaci\u00f3n de la Othering & Belonging Institute en UC Berkeley<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u201cDejar los vecindarios para que solo permitan la construcci\u00f3n de viviendas unifamiliares esencialmente asegura que no se construir\u00e1n nuevas viviendas\u201d, dijo Yonah Freemark<\/a>, investigador asociado en Vivienda y Comunidades Metropolitanas en el Urban Institute. “Entonces, es una especie de callej\u00f3n sin salida en lo que respecta a la estrategia”.<\/p>\n\n\n\n

La mayor\u00eda de los grupos estatales centrados en la justicia racial y ambiental han optado por permanecer neutrales en el proyecto de ley porque no requiere viviendas asequibles. Si bien las preocupaciones sobre la gentrificaci\u00f3n pueden ser v\u00e1lidas, muchos se esconden detr\u00e1s de ese argumento de mala fe, dijo Cynthia Castillo, defensora de pol\u00edticas del Western Center on Law and Poverty. <\/p>\n\n\n\n

\u201cCreemos que la conversaci\u00f3n sobre la equidad ha sido adoptada por personas que solo est\u00e1n interesadas en producir viviendas a precio de mercado\u201d, dijo. “Y tambi\u00e9n por algunos de estos otros grupos que no son grupos de capital tradicionales”.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfUn golpe modesto?<\/h3>\n\n\n\n

El a\u00f1o pasado, Jeff Harris y su hija adolescente quitaron el techo del garaje para dos autos detr\u00e1s de su casa en River Park en Sacramento y agregaron un apartamento de 700 pies cuadrados.<\/p>\n\n\n\n

Luego vinieron las quejas. <\/p>\n\n\n\n

Un vecino, preocupado por su privacidad, pidi\u00f3 que no hubiera ventanas en un lado. La agente de bienes ra\u00edces que vende la propiedad detr\u00e1s de la suya tambi\u00e9n llam\u00f3 para preguntar si habr\u00eda alguna ventana que da al patio de sus clientes “porque eso podr\u00eda acabar con la venta”, dijo.<\/p>\n\n\n\n

Harris no es solo un propietario, sino el miembro del consejo de la ciudad que representa a East Sacramento, por lo que los debates sobre la peque\u00f1a adici\u00f3n a su patio trasero ayudaron a informar una discusi\u00f3n mucho m\u00e1s amplia en el ayuntamiento: s\u00ed Sacramento, y ahora el estado, deber\u00edan permitir que los propietarios construyan hasta cuatro unidades en sus lotes unifamiliares. No se espera que el Consejo Municipal vote sobre el cambio de zonificaci\u00f3n hasta la pr\u00f3xima primavera, despu\u00e9s de meses de alcance comunitario.  <\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00bfC\u00f3mo vamos a lidiar con las actualizaciones de infraestructura? \u00bfC\u00f3mo vamos a mitigar el estacionamiento? \u00bfC\u00f3mo vamos a recoger la basura?”<\/em><\/p>Jeff Harris, representante de East Sacramento en el ayuntamiento<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Los defensores argumentan que es un salto modesto: la ley de vivienda de California ya permite hasta tres unidades por parcela unifamiliar<\/a> – una casa principal, una unidad de vivienda accesoria, como Harris construy\u00f3, y una unidad de vivienda accesoria junior de hasta 500 pies cuadrados contiguos a la casa existente.<\/p>\n\n\n\n

Pero Harris dice que agregar m\u00e1s de una ADU es “extremadamente inconveniente e irritante para mis vecinos”. Y traer varias familias m\u00e1s a un lote podr\u00eda ejercer una presi\u00f3n masiva sobre la infraestructura de la ciudad. Las quejas de Harris hacen eco en las oficinas de 120 alcaldes y concejales de 48 ciudades<\/a> y otros sobre el proyecto de ley: las decisiones de zonificaci\u00f3n deben ser locales.<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00bfC\u00f3mo vamos a lidiar con las actualizaciones de infraestructura? \u00bfC\u00f3mo vamos a mitigar el estacionamiento? \u00bfC\u00f3mo vamos a recoger la basura?”, pregunt\u00f3. “Y puedo decirles que casi todas las ciudades de California en este momento est\u00e1n arruinadas”.<\/p>\n\n\n\n

Olson, la madre soltera que vive en un d\u00faplex, se identifica con las quejas de Harris. La gerente del programa de prevenci\u00f3n de enfermedades infecciosas en UC San Francisco comenz\u00f3 a prestar mucha atenci\u00f3n al debate sobre la zonificaci\u00f3n cuando compr\u00f3 una casa en Land Park, otro de los vecindarios m\u00e1s ricos de Sacramento, en su mayor\u00eda habitan blancos, algo que nunca pens\u00f3 que fuera posible.<\/p>\n\n\n\n

S\u00f3lo sucedi\u00f3 porque cuando muri\u00f3 la abuela de Olson, cuya casa compr\u00f3, tom\u00f3 el lugar de su padre muerto en el testamento, dice. Luego, su t\u00eda de 80 a\u00f1os intervino con su parte de la herencia, al igual que otro t\u00edo, sumando lo suficiente para un pago inicial y para que Olson calificara para una hipoteca. Cerr\u00f3 la casa a finales de julio. <\/p>\n\n\n\n

Y ahora, est\u00e1 considerando renovar el edificio en ruinas en un d\u00faplex, solo legal porque la casa se encuentra en una esquina, para que haya espacio suficiente para su hijo, su perro, su t\u00eda y su pareja, que actualmente viven en la casa.<\/p>\n\n\n\n

Una vez que su t\u00eda fallezca, Olson planea alquilar la segunda unidad. Tiene sentimientos encontrados sobre los propietarios, que “siempre han sido el hombre del saco para m\u00ed”, dice. Pero es la \u00fanica forma que ve para eventualmente pagar la matr\u00edcula universitaria de su hijo.<\/p>\n\n\n\n

“Cuando yo muera, mi hijo tendr\u00e1 riqueza”, dijo. \u201cEso nunca se me ha concedido. Y es un cambio de juego”.<\/p>\n\n\n\n

_<\/p>\n\n\n\n

\u540c\u610f <\/em>\u53fd\u53fd\u55b3\u55b3<\/em><\/a> \u662f <\/em>Facebook<\/em><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u897f\u52a0\u8fd0\u6cb3 <\/em>RSS<\/em><\/a> \u53c2\u89c1\u897f\u73ed\u7259\u8bed\u6587\u7ae0\u3002 <\/em><\/p>\n\n\n\n

CalMatters.org<\/em><\/a> \u8fd9\u662f\u4e00\u4e2a\u6ca1\u6709\u4efb\u4f55\u515a\u6d3e\u3001\u660e\u786e\u7684\u516c\u5171\u653f\u6cbb\u548c\u52a0\u5dde\u653f\u6cbb\u4e3b\u9898\u7684\u7ec4\u7ec7\u3002<\/em><\/p>\n\n\n\n

\"\"\/<\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En resumen YIMBY y NIMBY est\u00e1n luchando por una legislaci\u00f3n que permita m\u00e1s d\u00faplex, pero algunos expertos restan importancia a su impacto en la vivienda de California. El proyecto de ley respaldado por el l\u00edder del Senado, Toni Atkins, se enfrenta hoy a una prueba clave ante el Comit\u00e9 de Asignaciones de la Asamblea. 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