{"id":384049,"date":"2024-01-09T11:25:00","date_gmt":"2024-01-09T19:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/calmatters.org\/?p=384049"},"modified":"2024-01-09T14:59:17","modified_gmt":"2024-01-09T22:59:17","slug":"el-caso-de-la-corte-suprema-sobre-las-tarifas-de-impacto-podria-tener-enormes-consecuencias-para-la-vivienda-en-california","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/calmatters.org\/_zh\/calmatters-en-espanol\/2024\/01\/el-caso-de-la-corte-suprema-sobre-las-tarifas-de-impacto-podria-tener-enormes-consecuencias-para-la-vivienda-en-california\/","title":{"rendered":"El caso de la Corte Suprema sobre las tarifas de impacto podr\u00eda tener enormes consecuencias para la vivienda en California"},"content":{"rendered":"

\u9605\u8bfb\u6b64\u6545\u4e8b \u82f1\u8bed<\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Una disputa entre un jubilado de 72 a\u00f1os en Placerville y el condado de El Dorado sobre una tarifa de construcci\u00f3n de $23,420 lleg\u00f3 esta ma\u00f1ana ante el tribunal m\u00e1s alto del pa\u00eds en un caso con consecuencias potencialmente s\u00edsmicas para los presupuestos de los gobiernos locales y los mercados inmobiliarios en California y el pa\u00eds. . <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es hasta d\u00f3nde tienen que llegar las ciudades y los condados para justificar las \u201ctarifas de impacto\u201d: tarifas impuestas a los nuevos proyectos de construcci\u00f3n para compensar el costo que los nuevos desarrollos cobran en la infraestructura local. <\/p>\n\n\n\n

Hay mucho en juego en California, donde las tarifas de impacto pueden sumar cientos de miles de d\u00f3lares a nuevos proyectos de viviendas que ya se encuentran entre los m\u00e1s caros de construir en el pa\u00eds . <\/p>\n\n\n\n

El demandante en este caso quiere poner nuevas barreras a esas tarifas. Pero eso tendr\u00eda un alto costo: los gobiernos locales, a los que la ley de California les impide aumentar los impuestos a la propiedad y pedir fondos prestados, dependen desproporcionadamente de las tarifas de impacto para pagar infraestructura como carreteras y l\u00edneas de alcantarillado.<\/p>\n\n\n\n

Los jueces se adentraron profundamente en la maleza legal del caso durante los argumentos orales de hoy y parecieron alternativamente frustrados y desconcertados mientras lidiaban con si la tarifa del Condado de El Dorado deber\u00eda ser tratada como si el gobierno estuviera confiscando la propiedad de un propietario, un simple impuesto o algo intermedio.<\/p>\n\n\n\n

La saga legal comenz\u00f3 en 2016 cuando George Sheetz, un consultor de ingenier\u00eda jubilado, construy\u00f3 una peque\u00f1a casa prefabricada en un terreno bald\u00edo en la ciudad de Placerville, al pie de la Sierra. El condado impuso a Sheetz la \u201ctarifa de impacto\u201d de cinco cifras para financiar carreteras, autopistas y puentes locales. Sheetz pag\u00f3, pero luego present\u00f3 una demanda. <\/p>\n\n\n\n

Con el respaldo de una organizaci\u00f3n legal conservadora sin fines de lucro, la Pacific Legal Foundation, argument\u00f3 que, contrariamente a un precedente de cuatro d\u00e9cadas de la Corte Suprema, el condado no hab\u00eda logrado demostrar que la tarifa reflejara con precisi\u00f3n el desgaste que probablemente dejar\u00eda su peque\u00f1o proyecto. en las carreteras locales.<\/p>\n\n\n\n

“A todo el mundo le encantan las buenas carreteras, las escuelas y la infraestructura p\u00fablica, por lo que el gobierno ciertamente tiene muchas herramientas a su disposici\u00f3n, incluidos impuestos para pagarlas”, dijo Paul Beard, abogado de Sheetz, al presentar su caso hoy ante el tribunal. “Lo que estamos diciendo es que el gobierno no puede seleccionar unos pocos… propietarios que necesiten un permiso en un momento dado, para seleccionarlos para que asuman la carga de pagar esa infraestructura p\u00fablica”.<\/p>\n\n\n\n

El abogado que representa al condado respondi\u00f3 que los funcionarios hab\u00edan realizado la debida diligencia legalmente requerida para justificar los honorarios. Pero incluso si no lo hubieran hecho, agregaron, las tarifas aprobadas por organismos electos locales que se aplican por igual a todos los solicitantes (a diferencia de las exacciones \u00fanicas impuestas a un desarrollo espec\u00edfico) no justifican un escrutinio judicial tan cercano. <\/p>\n\n\n\n

Exigir a las ciudades y condados que promulguen tarifas s\u00f3lo despu\u00e9s de haber realizado un an\u00e1lisis exhaustivo y espec\u00edfico de la propiedad sobre el impacto que tendr\u00eda un desarrollo propuesto en las carreteras locales, por ejemplo, \u201cperturbar\u00eda, si no destruir\u00eda, su capacidad para financiar la infraestructura intensiva en capital necesaria para servir a nuevos desarrollos, deteniendo dichos desarrollos\u201d, dijo Aileen Marie McGrath, abogada de El Dorado.<\/p>\n\n\n\n

Con tanto potencial en juego, el caso ha llamado la atenci\u00f3n de una amplia gama de intereses en competencia. Grupos de la industria de la construcci\u00f3n, defensores conservadores del derecho de propiedad y defensores de \u2018Yes In My Backyard (YIMBY)\u2019 han presentado escritos solicitando al tribunal que obligue a los gobiernos locales a superar un list\u00f3n m\u00e1s alto antes de cobrar por el derecho a construir.<\/p>\n\n\n\n

Una decisi\u00f3n contra Sheetz solo alentar\u00eda \u201cexacciones sin restricciones sobre nuevos desarrollos, lo que aumentar\u00eda a\u00fan m\u00e1s los costos aplastantes de la vivienda en California y otras jurisdicciones que se niegan a exigir a los gobiernos que muestren cualquier proporcionalidad entre el monto de las tarifas exigidas y los supuestos impactos de los nuevos desarrollos\u201d, escribi\u00f3 la Asociaci\u00f3n de la Industria de la Construcci\u00f3n de California en su informe de junio.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA menos que quieras un camino de tierra y, ya sabes, bandidos por ah\u00ed porque no tenemos un sheriff, necesitamos realizar alg\u00fan nivel de evaluaci\u00f3n\u201d.<\/strong><\/p>MARK NEUBURGER, DEFENSOR LEGISLATIVO, ASOCIACI\u00d3N DE CONDADOS DEL ESTADO DE CALIFORNIA<\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

Grupos gubernamentales de ciudades y condados, junto con los gobiernos del estado de California y de los Estados Unidos, han salido en defensa del condado de El Dorado.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Muchos observadores de los tribunales esperan que la mayor\u00eda conservadora del tribunal se ponga del lado del propietario agobiado y exija a las ciudades y condados que trabajen un poco m\u00e1s para justificar las tarifas que imponen a la construcci\u00f3n de nuevas viviendas. Por ahora no est\u00e1 claro hasta qu\u00e9 punto podr\u00eda llegar esa decisi\u00f3n y si podr\u00eda imponer nuevos l\u00edmites a otras pol\u00edticas de vivienda y de recaudaci\u00f3n de ingresos ampliamente utilizadas.<\/p>\n\n\n\n

\u201cParece una especie de pesadilla determinar d\u00f3nde se debe trazar el l\u00edmite\u201d, dijo la jueza Amy Coney Barrett. <\/p>\n\n\n\n

Un caso exclusivo de California<\/h3>\n\n\n\n

Aunque el debate de hoy tuvo lugar en las nubes et\u00e9reas de la consideraci\u00f3n constitucional abstracta, para los desarrolladores de California, el tema en cuesti\u00f3n es bastante concreto. Como grupo, han pasado una generaci\u00f3n quej\u00e1ndose de las tarifas de impacto.<\/p>\n\n\n\n

A partir de 2015, la tarifa de impacto promedio en una vivienda unifamiliar en California era m\u00e1s del cu\u00e1druple de lo que era en otros estados, seg\u00fan una encuesta. Si bien tales tarifas se encontraron en una \u201cminor\u00eda\u201d de jurisdicciones fuera de California, aqu\u00ed eran \u201cpr\u00e1cticamente universales\u201d. <\/p>\n\n\n\n

En un estudio de 2018 del Terner Center de UC Berkeley, las tarifas de impacto en una encuesta de ciudades de California oscilaron entre el 6% y el 18% del precio medio local de una vivienda. <\/p>\n\n\n\n

No es especialmente sorprendente que las ciudades y condados de California hayan llegado a depender tanto de esta forma particular de financiaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Durante las d\u00e9cadas de alto crecimiento de las d\u00e9cadas de 1950 y 1960, los gobiernos locales pod\u00edan asumir f\u00e1cilmente que los nuevos desarrollos pagar\u00edan su propio peaje adicional en las carreteras y tuber\u00edas financiadas con fondos p\u00fablicos a trav\u00e9s de mayores ingresos por impuestos a la propiedad. Eso cambi\u00f3 en 1978, cuando los votantes aprobaron la Proposici\u00f3n 13, que limitaba los impuestos locales a la propiedad y amordazaba la capacidad de los gobiernos locales para endeudarse o aumentar nuevos impuestos. <\/p>\n\n\n\n

Eso ha provocado cierta frustraci\u00f3n por parte del condado de El Dorado y sus defensores. Si las tarifas de impacto son intolerables, algunos han preguntado, \u00bfcu\u00e1les son las alternativas? <\/p>\n\n\n\n

“A menos que quieras un camino de tierra y, ya sabes, bandidos por ah\u00ed porque no tenemos un sheriff, necesitamos realizar alg\u00fan nivel de evaluaci\u00f3n”, dijo Mark Neuburger, un defensor legislativo de la Asociaci\u00f3n de Condados del Estado de California. “Es una l\u00e1stima que el tama\u00f1o del proyecto sea notable, pero vivimos en una sociedad moderna y esto es s\u00f3lo una parte del coste de su pago”.<\/p>\n\n\n\n

Sheetz y sus partidarios sostienen que estas tarifas no se justifican \u00fanicamente por cubrir costos espec\u00edficos de infraestructura relacionados y se\u00f1alan la amplia variabilidad en las tarifas de una ciudad a otra, incluso entre jurisdicciones vecinas.<\/p>\n\n\n\n

Como se\u00f1al\u00f3 la ciudad de Oakland en un informe reciente, su tarifa t\u00edpica en grandes proyectos de apartamentos asciende a $39,264 por unidad. La ciudad vecina de Berkeley fija la cuenta en 66,594 d\u00f3lares. Al otro lado de la Bah\u00eda, en San Francisco, la tarifa es de 74,597 d\u00f3lares. <\/p>\n\n\n\n

En el extremo m\u00e1s extremo, el estudio del Terner Center de 2018 encontr\u00f3 que la ciudad de Fremont impuso una tarifa de impacto para viviendas unifamiliares de $157,000.<\/p>\n\n\n\n

“Si miras lugares como Fremont, tienen estos parques inmaculados que est\u00e1n financiados en gran medida por tarifas de impacto”, dijo David Garc\u00eda, director de pol\u00edticas del centro. “Existe la pregunta de si es razonable querer tener servicios e infraestructura de primer nivel, pero que eso suceda a costa de los nuevos residentes”.<\/p>\n\n\n\n

Una tarifa o extorsi\u00f3n \u201ca todas luces\u201d<\/h3>\n\n\n\n

Los or\u00edgenes de este debate en particular se remontan a otra disputa legal iniciada por californianos que intentaban construir una nueva casa. <\/p>\n\n\n\n

A principios de la d\u00e9cada de 1980, James y Marilyn Nollan, una pareja del condado de Ventura, decidieron convertir su bungalow costero en una casa de dos pisos. La Comisi\u00f3n Costera de California, que regula el uso de la tierra a lo largo de la costa del estado, emiti\u00f3 un permiso de construcci\u00f3n, pero s\u00f3lo con la condici\u00f3n de que la pareja cediera una parte de su propiedad para permitir un camino p\u00fablico hacia la playa.<\/p>\n\n\n\n

En 1987, la Corte Suprema de Estados Unidos dictamin\u00f3 que la Comisi\u00f3n Costera se hab\u00eda extralimitado. Si el gobierno quiere tomar la propiedad privada de alguien a cambio de otorgarle un permiso de uso de la tierra, tiene que haber alguna conexi\u00f3n obvia entre la propiedad que se est\u00e1 confiscando (en este caso, un pedazo de tierra para un sendero para caminar) y el prop\u00f3sito del gobierno. en restringir el desarrollo en primer lugar (cubrir un edificio para preservar las vistas al mar), sostuvo el tribunal. Debido a que no hab\u00eda un \u201cnexo esencial\u201d entre los dos en este caso, escribi\u00f3 el juez Antonin Scalia en su opini\u00f3n mayoritaria, tomar la propiedad de los Nollan \u201cno era una regulaci\u00f3n v\u00e1lida del uso de la tierra\u201d, sino que equival\u00eda a \u201cuna violaci\u00f3n absoluta o plan de extorsi\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00bfPor qu\u00e9 una tasa asociada a un desarrollo es diferente de cualquier otro tipo de impuesto? Nadie tiene una buena explicaci\u00f3n para eso\u201d.<\/strong><\/p>CHRIS ELMENDORF, PROFESOR DE DERECHO, UC DAVIS<\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

En fallos posteriores, la Corte Suprema estableci\u00f3 l\u00edmites adicionales a este tipo de \u201cextorsi\u00f3n\u201d en el sector p\u00fablico. En la d\u00e9cada de 1990, el tribunal determin\u00f3 que el costo de obtener un permiso tambi\u00e9n debe ser aproximadamente proporcional al impacto que un desarrollo probablemente tendr\u00e1 en el p\u00fablico. En 2013, el tribunal dictamin\u00f3 que estos est\u00e1ndares de \u201cnexo\u201d y \u201cproporcionalidad\u201d no solo se aplican a la expropiaci\u00f3n de propiedad f\u00edsica, sino tambi\u00e9n a los pagos monetarios realizados en lugar de entregar la tierra.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Sheetz y sus partidarios legales argumentan que es hora de que el tribunal aplique las reglas de \u201cnexo\u201d y \u201cproporcionalidad\u201d a El Dorado y a las tarifas de impacto locales en todo el pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

La exenci\u00f3n de California<\/h3>\n\n\n\n

En respuesta, el condado de El Dorado y su cabalgata de aliados legales presentaron una doble defensa.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, los tribunales de California, junto con los de muchos otros estados dem\u00f3cratas, han creado una excepci\u00f3n importante a las reglas de la Corte Suprema. Las tarifas impuestas a los individuos sobre una base ad hoc <\/em>(por ejemplo, por parte de la Comisi\u00f3n Costera al otorgar un permiso \u00fanico) podr\u00edan carecer de transparencia, responsabilidad pol\u00edtica y ser propicias para el abuso. Pero los programas de tarifas, votados por los concejos municipales o las juntas de supervisores del condado y que se aplican a todos los solicitantes en todos los \u00e1mbitos, no merecen un tratamiento tan especial, seg\u00fan han determinado los tribunales estatales.<\/p>\n\n\n\n

La l\u00f3gica de esa distinci\u00f3n, en parte, se reduce a la responsabilidad pol\u00edtica.<\/p>\n\n\n\n

\u201cUn ayuntamiento que cobrara tarifas exorbitantes por todo el desarrollo inmobiliario, injustificables por las necesidades de mitigaci\u00f3n, probablemente enfrentar\u00eda una oposici\u00f3n generalizada y bien financiada en las pr\u00f3ximas elecciones\u201d, se\u00f1al\u00f3 el Tribunal de Apelaciones de California cuando fall\u00f3 contra Sheetz en 2022. <\/p>\n\n\n\n

La tarifa que el condado de El Dorado impuso a Sheetz se aprob\u00f3 como parte de un programa general de financiaci\u00f3n de carreteras y autopistas. La tarifa espec\u00edfica de Sheetz se bas\u00f3 en el tama\u00f1o y la ubicaci\u00f3n de su proyecto unifamiliar, como se indica en un men\u00fa de dichas tarifas en el sitio web del condado. <\/p>\n\n\n\n

Al presentar el caso, el equipo legal de Sheetz pidi\u00f3 a la Corte Suprema de Estados Unidos que eliminara esta “exenci\u00f3n creada judicialmente por California”. Algunos miembros de la mayor\u00eda conservadora del tribunal parec\u00edan dispuestos a hacer exactamente eso.<\/p>\n\n\n\n

“Simplemente no existe una exenci\u00f3n categ\u00f3rica de las disposiciones legislativas. \u00bfQu\u00e9 tendr\u00eda de malo que se celebrara hoy?” dijo el juez Neil Gorsuch.<\/p>\n\n\n\n

Tratar ese conjunto de tarifas como comparable a la incautaci\u00f3n de la propiedad privada de un individuo podr\u00eda abrir toda una \u2018lata de gusanos constitucionales\u2019, dijo Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis. <\/p>\n\n\n\n

\u201c\u00bfPor qu\u00e9 una tasa asociada a un desarrollo es diferente de cualquier otro tipo de impuesto? Nadie tiene una buena explicaci\u00f3n para eso\u201d, afirm\u00f3. Tambi\u00e9n se\u00f1al\u00f3 las reglas locales de zonificaci\u00f3n inclusiva, en las que las ciudades permiten nuevos proyectos de vivienda a cambio de que un desarrollador haga que una cierta parte de las unidades sean asequibles, como otra pol\u00edtica que podr\u00eda encontrarse en el tajo si Sheetz tiene \u00e9xito en la Corte Suprema.<\/p>\n\n\n\n

Otra pol\u00edtica local que podr\u00eda verse atrapada en un fallo a favor de Sheetz: los requisitos de que los grandes desarrollos reserven espacio para el arte p\u00fablico o paguen una tarifa si no lo hacen.<\/p>\n\n\n\n

Muchos de los jueces, especialmente la minor\u00eda liberal de tres miembros del tribunal, parecieron tener dificultades para identificar una distinci\u00f3n entre tarifas de impacto general y otros tipos de impuestos que no requieren un examen minucioso del tribunal.<\/p>\n\n\n\n

La jueza Sonia Sotomayor compar\u00f3 el sistema de tarifas de impacto del condado de El Dorado con un conjunto de tarifas de usuario, permisos de construcci\u00f3n o incluso un peaje en las carreteras.<\/p>\n\n\n\n

“Si usted va a empezar a decir, como lo hizo, que se reserva el derecho de decir que un peaje podr\u00eda ser una toma inconstitucional, apuesto a que la ciudad de Nueva York ser\u00e1 demandada muy pronto por ese peaje para ir al Bajo Manhattan\u201d, dijo Sotomayor, quien naci\u00f3 en el Bronx, al abogado de Sheetz. \u201c\u00bfEn qu\u00e9 momento dejamos de interferir?\u201d<\/p>\n\n\n\n

Ya est\u00e1 cumpliendo<\/h3>\n\n\n\n

Si el tribunal no acepta ese argumento en particular, el condado presenta un segundo: ya est\u00e1 cumpliendo con los fallos anteriores del tribunal. <\/p>\n\n\n\n

Una ley estatal, conocida como Ley de Tarifas de Mitigaci\u00f3n de 1987, exige que los gobiernos locales justifiquen las tarifas que imponen con estudios detallados que muestren una conexi\u00f3n entre la tarifa cobrada sobre un nuevo desarrollo y el impacto financiero que el desarrollo probablemente impondr\u00e1 a la infraestructura de los locales. <\/p>\n\n\n\n

Argumentan que al realizar esos an\u00e1lisis, los condados de California ya est\u00e1n cumpliendo con los est\u00e1ndares de la Corte Suprema.<\/p>\n\n\n\n

Para los defensores de Sheetz, esos \u201cestudios de nexo\u201d son un insignificante sustituto de un mayor escrutinio judicial. <\/p>\n\n\n\n

Estos estudios a menudo equivalen a \u201ccajas negras de alto nivel\u201d que pueden justificar una amplia gama de cargos potenciales, dijo Garc\u00eda del Centro Terner. En California, los tribunales estatales hist\u00f3ricamente se han mostrado reacios a cuestionar esos an\u00e1lisis.<\/p>\n\n\n\n

Si el tribunal superior finalmente decide que se requiere un an\u00e1lisis m\u00e1s riguroso, proyecto por proyecto, las implicaciones podr\u00edan ser dram\u00e1ticas, y no de la manera que los demandantes imaginan o esperan, advirti\u00f3 Jennifer Henning, abogada de la Asociaci\u00f3n Estatal de California. de Condados.<\/p>\n\n\n\n

“No creo que esto resulte en cero comisiones”, dijo sobre una posible victoria de Sheetz. <\/p>\n\n\n\n

Lo que casi seguramente har\u00eda es \u201crealmente ralentizar y encarecer el proceso de obtenci\u00f3n de permisos y otros tipos de proyectos de desarrollo\u201d, dijo. “Simplemente estamos preocupados, particularmente en medio de una crisis inmobiliaria”.<\/p>\n\n\n\n

Incluso el juez Brett Kavanaugh, designado por Trump, se preocup\u00f3 por la viabilidad pr\u00e1ctica de ese requisito en su intercambio con Beard, el abogado de Sheetz.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSu camino requerir\u00e1 m\u00e1s tiempo (y) una carga administrativa\u201d, dijo.<\/p>\n\n\n\n

“Es muy posible que lo sea”, dijo Beard. “Pero este es un est\u00e1ndar constitucional”.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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