En resumen
Un programa de vales de vivienda de emergencia ofrece mejoras a la solución federal de hace décadas para la crisis de asequibilidad de la vivienda, pero la renuencia de los propietarios sigue siendo un obstáculo crucial.
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Los vales de la Sección 8 han sido una de las respuestas históricas del gobierno federal a las viviendas inasequibles durante medio siglo. Pero con demasiada frecuencia en California, las familias se sientan en una lista de espera durante años solo para ver expirar su boleto dorado antes de que puedan encontrar un hogar.
Un nuevo lote de vales de emergencia estuvo disponible el año pasado para abordar la creciente inseguridad de la vivienda durante la Pandemia mortal de COVID-19 , y los funcionarios locales y federales que observan su lanzamiento creen que las características de los nuevos vales ya ofrecen algunas soluciones prometedoras para un sistema roto.
Los valores de elección de vivienda , agregados en 1974 a la Sección 8 de la Ley de Vivienda federal de 1937, permiten a los inquilinos de bajos ingresos pagar solo el 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, mientras que el Tío Sam se hace cargo del resto. Estos vales han ayudado a pagar el alquiler de más de 300,000 hogares en California este año, con un total de $1,900 millones en asistencia .
Pero solo uno de cada cuatro hogares necesitados recibe ayuda, y los vales terminan pasando por las manos de varias familias antes de convertirse en un cheque de alquiler porque muchos propietarios los rechazan.
El nuevo conjunto de vales lanzado en mayo de 2021 vino con reglas más flexibles e incentivos más generosos para ayudar a persuadir a los propietarios de que los acepten. En lugar de cualquier hogar de bajos ingresos, estos cupones van dirigidos a personas sin hogar, en riesgo de quedarse sin hogar o que huyen de la violencia doméstica, que generalmente se consideran los grupos más difíciles de alojar.
Endulzar el trato para los propietarios es fundamental para la estrategia, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Los funcionarios federales y locales le dijeron a CalMatters que los bonos de firma y los depósitos de seguridad más altos son formas de superar la cautela de los propietarios hacia el programa.
Sin embargo, en algunos de los mercados de alquiler más ajustados del estado, como Los Ángeles, la renuencia de los propietarios sigue siendo un obstáculo crucial, a pesar de las leyes estatales recientes destinadas a facilitar la búsqueda de un apartamento para los beneficiarios de vales .
“La realidad es que los propietarios tienen tantas opciones en este momento en el mercado abierto”, dijo Chris Contreras, director de programas de Esquinas Brillantes , un proveedor de servicios de vivienda sin tarifas designadas al lucro con sede en San Francisco que ayuda a los titulares de vales a encontrar apartamentos. “Realmente son las fuerzas del mercado las que de muchas maneras diluyen lo que somos capaces de hacer”.
En poco más de un año, California ha utilizado alrededor de un tercio de los 17.000 nuevos de los vales federales que recibió, por un valor de mas de $400 millones . Las ciudades más pequeñas, incluidas Redding y San Luis Obispo, casi todos sus vales en arrendamientos, mientras que otras ciudades, incluida Los Ángeles, todavía tienen más de 3000 familias esperando encontrar un hogar.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. dice que, según el programa de vales de emergencia, se tarda un promedio de 75 días en firmar un contrato de arrendamiento en California y 70 días en todo el país. Aunque HUDLos funcionarios no pueden proporcionar un cronograma comparable para el programa tradicional de la Sección 8, lo que dificulta la evaluación más amplia del programa de vales de emergencia, les gusta lo que ven.
“Diría que los vales de vivienda de emergencia, de alguna manera, vinieron con algunas de las características que nos gustaría ver reflejadas en todos nuestros programas de vales”, dijo Richard Cho, asesor principal de HUD.
Éxito en San Luis Obispo
Lo que distingue a los nuevos vales son los $3,500 adicionales por vale recibidos por las autoridades de vivienda pública, que pueden agrupar y gastar en bonificaciones para propietarios, preparación para inquilinos, ayuda para la búsqueda de vivienda y otros servicios.
De los $11,6 millones gastados por las agencias de vivienda de California en servicios hasta el momento, $2,7 millones se destinaron a bonos para propietarios, $2,5 millones a asistencia para la búsqueda de vivienda y $3,3 millones a depósitos de seguridad, tarifas de solicitud y otros costos.
En los datos informados a HUD hasta el momento, California está gastando una mayor parte de sus fondos adicionales en enamorar a los propietarios que el promedio nacional. El estado recibió casi una cuarta parte de la reserva de vales de emergencia del país, y hasta ahora representa el 45% del dinero gastado en incentivos para propietarios.
Aún no está claro si alguna forma de asistencia mejorada es superior que otra, especialmente en mercados de alquiler ajustados. Sin embargo, los recursos adicionalesfueron clave para que las personas accedieran a apartamentos en 12 distritos de vivienda de todo el país, incluidas San Francisco y Santa Bárbara, encuestadas por el Urban Institute para un próximo estudio. Pero la discriminación y la falta de unidades disponibles siguen siendo barreras clave, descubrió el estudio.
“Los incentivos para propietarios son realmente lo que permite el acceso al mercado privado con estos cupones”, dijo Samantha Batko, investigadora del Urban Institute que dirigió el estudio.
Eso fue clave en San Luis Obispo, una de las ciudades más prósperas de la costa central de unas 50,000 personas con una tasa de vacantes de alquiler de menos del 2%, según RentCafe , un servicio de listado de apartamentos. La funcionarios de vivienda local usaron los 156 vales que recibió de fondos federales y recibió 40 vales más esta primavera. La mayor parte de los cupones se destinó a personas sin hogar.
Los funcionarios de vivienda ofrecieron a los propietarios que nunca antes habían aceptado un vale, un bono para iniciar el proceso de $4,000, mientras que también ofreció $1,000 para un propietario que ya estaba en su sistema, más hasta $3,000 para nuevos administradores de propiedades. El incentivo atrajo a 41 nuevos propietarios. Los funcionarios también ofrecieron hasta $ 7,500 por daños a la propiedad, que hasta ahora solo se han utilizado dos veces.
“Hemos aprendido que los propietarios realmente quieren ese seguro final, pero muy pocas personas realmente lo usan”, dijo Elaine Archer, directora de administración de vivienda de la autoridad.
Los valores de emergencia se pueden usar para unidades con alquiler ligeramente más altos, con límites establecidos por el gobierno federal en función de los promedios de alquiler locales. Eso abrió una franja del mercado inmobiliario que antes no estaba disponible para los titulares de valores. En San Luis Obispo, un vale podría pagar $1,720 al mes por un apartamento de una habitación, en lugar de $1,575.
La gestión de casos también era un requisito federal, y clave para conseguir que los inquilinos especialmente necesitados tuvieran los documentos necesarios y propietarios disponibles. Si bien el Tío Sam garantiza que los destinatarios de los cupones pagarán el alquiler, los propietarios a menudo dudan acerca de su falta de historial de alquiler y referencias sólidas. Un estudio reciente del programa de la Sección 8 en Los Ángeles encontró que los titulares de cupones tradicionales que no tienen hogar tuvieron un poco más de éxito en encontrar una unidad que aquellos que ya tenían vivienda, en parte porque vinieron con administradores de casos.
“Nos quedaremos con esta persona”, dijo Devon McQuade, director asociado de 5Cities Homeless Coalition en San Luis Obispo. “No es solo, ‘Ve a buscar vivienda y, ya sabes, buena suerte a partir de ahí’”.
A pesar de la ley estatal, persiste la discriminación
¿Un ingrediente secreto para el arrendamiento rápido de San Luis Obispo? Repartiendo muchos más cupones de los que tenía. El funcionario de vivienda ofreció la promesa de vivienda a alrededor de 600 hogares, pero los funcionarios sabían que la mayoría de los vales en realidad no se utilizarían. Solo el 40% de las familias que salen de la lista de espera de la Sección 8 generalmente encuentran una unidad para alquilar, y estos vales tienen una fecha de vencimiento breve, dijo Archer.
Mitchell Friedeck, de 35 años, recibió un cupón el verano pasado mientras viajaba entre casas de parientes, campamentos de tiendas de campaña y un refugio para personas sin hogar en San Luis Obispo con sus tres hijos, que tienen 3, 4 y 8 años. Después de separarse de su esposa y la fuerte pandemia ynegocio de ventas de anuncios, pasó a ser un padre que se queda en casa y se quedó sin hogar durante más de un año.
“Había mucho polvo y suciedad”, recuerda. “Limpiar todos los días la carpa, los pies, las duchas frías… Fue solo una pesadilla”.
Friedeck intentó aplicar a más de 100 propiedades durante cuatro meses con su bono, sin éxito. Dijo que nadie le devolvió la llamada y que la mayoría de los propietarios le pidieron que mostrara un puntaje de crédito de 650, que él no tenía, y que ganara tres veces el alquiler. (Según la ley estatal, un arrendador solo puede exigir que el titular de un vale gane tres veces su parte del alquiler, no el alquiler completo).
“Me decían rotundamente, ‘No vas a calificar’”, dijo. “Me sentí desesperado e impotente”.
Dar más cupones de los que pueden financiar los federales, sabiendo que muchos no se utilizarán, no es una práctica poco común, según los expertos. Pero es especialmente desalentador para los defensores que ayudaron a aprobar una ley estatal en 2019 que prohíbe a los propietarios rechazar cupones . Rechazar a los inquilinos en función de su “fuente de ingresos” ahora es una forma de discriminación de vivienda similar a negarle a alguien un alquiler en función de su raza o discapacidad.
“Deberíamos estar haciendo cosas para cambiar esa realidad, y ahora tenemos las herramientas”, dijo Sasha Harnden, defensora de políticas públicas en Centro de derecho de la ciudad interior en Los Ángeles, quien ayudó a redactar la ley.
“Puede ser apropiado hablar de incentivos en algún momento”, agregó. “Pero lo que no hemos visto es una aplicación realmente sólida de la ley que prohíbe rechazar los cupones en primer lugar, y eso parece un punto de partida natural”.
El Departamento de Vivienda y Empleo Justo del estado está a cargo de hacer cumplir la ley contra la discriminación, pero no dedica personal de tiempo completo a ese esfuerzo. La agencia depende en gran medida de las quejas de los inquilinos; recibió solo 82 en todo el estado en 2020, el primer año en que la ley entró en vigencia.
El estado envió 20 cartas a los propietarios en 2021 y 37 en lo que va del año, advirtiéndoles que eliminen las listas de apartamentos que dicen “No Sección 8”. El departamento también medio en al menos un acuerdo : entre los defensores de la vivienda justa del norte de California y los propietarios de un complejo de apartamentos del condado de Marin que habian dicho que no alquilaria a los beneficiarios de los vales.
Pero probar la discriminación es difícil, especialmente cuando a los propietarios todavía se les permite negarle a un receptor de vales en función de otros factores, como el historial de crédito o antecedentes penales, o pedir alquileres más altos de lo que paga el programa de vales .
“No queremos ser tan agresivos como para alienar a todos los propietarios, así que tenemos que hacer este baile horrible”, dijo Jack Lahey, director de servicios para personas sin hogar en Asociación de Acción Comunitaria de San Luis Obispo, que conectó a Friedeck con un vale.
Este año, los legisladores estatales consideraron de los proyectos de ley que prohibirían a los propietarios realizar verificaciones de crédito como parte del proceso de selección de inquilinos si un solicitante es un receptor de cupones, una medida que, según muchas autoridades de vivienda, podría ayudar a los clientes a evitar los onerosos costos de solicitud que conlleva una solicitud fallida. busqueda de vivienda.
Ambos proyectos de ley enfrentaron una dura oposición de los propietarios y fueron presentados esta primavera.
‘Contra una pared’
A pesar de la promesa de firmar bonos y otros incentivos, muchos propietarios no se dejan influir. Y algunas de las autoridades de vivienda más importantes de California están tardando más que el resto del estado en albergar a los beneficiarios de los vales de emergencia.
En ninguna parte el desafio es mas agudo que en los angeles , cuya autoridad de vivienda de la ciudad recibió más de 3,300 vales de emergencia, la subvención más grande en el estado y solo superada por la ciudad de Nueva York en la nación.
A partir de este mes, solo 207 de esos cupones estaban en uso: el 6% de los cupones entregados a la agencia, según datos de HUD. Miles de otros destinatarios siguen buscando una unidad. En un comunicado de finales de julio, la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles dijo que las cifras actualizadas muestran que la ciudad ha alquilado 325 unidades.
Las autoridades locales de vivienda y los defensores culpan a la intensa competencia por la escasa oferta de unidades de bajo alquiler: entre los inquilinos que no reciben ayuda, millares de titulares tradicionales de vales de la Sección 8 y ahora los millares de nuevos beneficiarios de vales de emergencia que reciba ayuda de la agencia de vivienda de la ciudad, el condado autoridad de vivienda y autoridades de vivienda más pequeñas en todo el condado de Los Ángeles.
“Nos estamos topando con un muro de unidades disponibles a nuestro precio”, dijo Carlos VanNatter, director de la Sección 8 de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles.
La tasa de vacantes de alquiler de Los Ángeles fue de poco más del 4% en junio, según RentCafe. Para los titulares de cupones de emergencia y otros programas locales de colocación de personas sin hogar, la agencia de VanNatter ofrece a los propietarios $2,500 por cada beneficiario que se muda a una unidad, además de fondos para reparar una unidad antes de una inspección de HUD , dijo VanNatter. Además, la Autoridad de Servicios para Personas sin Hogar de Los Ángeles puede proporcionar un depósito de seguridad de hasta el doble del alquiler mensual.
Daniel Yukelson, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles, dijo que muchos dueños de propiedades “no quieren tocar” ningún programa de valores, en particular los administrados por las autoridades de vivienda más importantes.
Los propietarios sospechan de los inquilinos que tienen vales, impulsados por anécdotas de otros propietarios, dijo. Con muchos inquilinos potenciales, no quieren pasar por el papeleo del programa de vales. Y no están dispuestos a esperar, dijo Yukelson, a que un funcionario de vivienda realice una inspección, a veces pierda uno o dos meses de alquiler, antes de que un inquilino se mude.
“Simplemente no se ha puesto suficiente dinero sobre la mesa para que la gente lo aproveche”, dijo Yukelson. “Si tuviera una unidad vacante y 20 personas se presentaran, hay un montón de personas rogando por alquilar mi apartamento, ¿por qué lidiar con todas las cargas administrativas?”
VanNatter dijo que es difícil saber qué tan efectivos serán los incentivos, pero desconfía de usarlos en exceso.
“Los propietarios son inteligentes, están tratando de optimizar los dólares”, dijo. “¿Ayudaría si proporcionamos más dinero en estos incentivos? Pero casi parece que solo estamos tirando este dinero”.
“Si tuviera una unidad vacante y 20 personas se presentaran… ¿por qué voy a lidiar con todas las cargas administrativas?”
Daniel Yukelson, director ejecutivo, Apartment Association of Greater Los Angeles, sobre la renuencia de los propietarios a aceptar vales de vivienda
La Comisión de Vivienda de San Diego, que opera en una ciudad con una tasa de desocupación de alquiler aún menor del 3%, ha utilizado casi el 80% de sus 480 vales de emergencia. Cuenta con incentivos para propietarios y servicios de búsqueda de vivienda similar a los de Los Ángeles, así como una iniciativa que utiliza fondos locales para pagar a los propietarios que tienen unidades vacantes a medida que identifican a los inquilinos. Eso permite que la autoridad de vivienda reserve unidades para los titulares de cupones.
También hubo razones administrativas y de personal por las que el programa de vales de emergencia comenzó lentamente en Los Ángeles, dijo VanNatter.
Cuando se les pidió que explicaran las diferentes tarifas de arrendamiento de cupones de emergencia en todo el estado, los funcionarios de HUD asignaron los desafíos a los mercados de alquiler locales. También se mencionó que, en jurisdicciones como Los Ángeles, se han priorizado los valores de emergencia para quienes actualmente no tienen hogar, quienes pueden enfrentar mayores barreras y demorar más en encontrar una unidad que quienes consideran “en riesgo”.
Pero los funcionarios federales dijeron que siguen siendo optimistas de que los vales finalmente se agotarán por un tiempo. Las autoridades de vivienda deben terminar de distribuirlos para el otoño de 2023.
Friedeck, en San Luis Obispo, finalmente encontró un arrendador dispuesto a alquilarle a su familia, con la ayuda de la autoridad de vivienda. Ahora paga $205 al mes mientras que los fondos federales cubren el resto del alquiler de $1,800 por su apartamento de dos habitaciones en Nipomo.
“Todavía es una transición para mí y estoy trabajando para ascender, pero ahora puedo recuperar mi negocio y puedo recuperarme a mí mismo y tener un lugar fijo para mis hijos”, dijo.
Helen Miller, quien administra el complejo de apartamentos de 18 unidades donde vive Friedeck, dijo que ella y su madre solían tener en su mayoría inquilinos de la Sección 8 hasta que la autoridad de vivienda dejó de cubrir el costo de los daños de los inquilinos hace años.
Según Archer, perteneciente a la autoridad de vivienda, varios inquilinos ancianos y discapacitados se atrasaron en el alquiler durante la pandemia y los vales de emergencia ofrecieron una solución. Miller dijo que cinco inquilinos ahora pagan con los cupones, y ella y su madre recibieron alrededor de $400 más al mes de lo que normalmente recibirían por la unidad, que tenía un precio inferior al alquiler de mercado.
“Les dimos una oportunidad y ha estado funcionando hasta ahora”, dijo. “Todo lo que estas personas necesitan es una oportunidad. Y fue una buena sensación saber que los niños de Mitchell tienen una cama para dormir”.
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