Los costos de la hipoteca bloquean a los compradores de viviendas de California

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En 2021, cuando las tasas de interés hipotecarias estaban en mínimos históricos, Caitlyn O’Connell y su prometido casi cerraron una casa en San Luis Obispo.

Se retiraron del trato después de descubrir problemas importantes con el moho, dijo. En el transcurso del próximo año, el costo de un pago hipotecario típico en California aumentó hasta un 56% en algunos mercados, según la firma de datos de vivienda Zillow. 

O’Connell temía que ella y su ahora esposo quedaran excluidos de la propiedad de vivienda para siempre. Este año abandonaron su búsqueda.

“Si nos quedamos en California, tendremos que ser inquilinos”, dijo O’Connell, quien vive en el vecindario Venice Beach de Los Ángeles. “No sé, realmente se siente como si estuviéramos atrapados”.

Decenas de miles de compradores de vivienda por primera vez en California vieron fracasar sus ambiciones de propiedad de vivienda el año pasado cuando las tasas de interés de las hipotecas se duplicaron después de que la Reserva Federal comenzara su campaña de lucha contra la inflación el verano pasado.

Si bien las guerras de ofertas frenéticas que han definido partes de los mercados inmobiliarios del estado durante más de una década pueden haber disminuido, los costos mensuales de una hipoteca han dejado al mercado estatal más inasequible que en cualquier otro momento de la última década, particularmente para las familias de bajos ingresos y familias de clase media.

En diciembre, el precio promedio de la vivienda en el estado cayó a $774,580, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, una disminución anual del 2.8% que probablemente no sea lo suficientemente significativa como para hacer una contribución significativa a la asequibilidad de la vivienda.

La perspectiva de pagos hipotecarios mensuales más altos significa que muchos vendedores no pueden darse el lujo de cambiar, dijeron agentes y economistas, lo que resulta en muy pocas casas a precios económicos. La situación es un cambio considerable desde la última recesión de la vivienda, que comenzó en 2007, cuando las ejecuciones hipotecarias y otros vendedores en dificultades provocaron grandes caídas de precios y abrieron una rara ventana de asequibilidad que se cerró de golpe hace mucho tiempo.

En estos días, el mercado inmobiliario de California se caracteriza por precios altos y tasas de interés hipotecario mucho más altas de lo que están acostumbrados los compradores y vendedores.

“Existe esta crisis de confianza”, dijo Selma Hepp, economista jefe de la firma de datos de vivienda CoreLogic. “Los vendedores no quieren renunciar al precio que pensaron que iban a obtener o que tenían en mente, y también han asegurado tasas hipotecarias que son increíblemente baratas”.

Nueve meses después de 2022, solo el 18% de los hogares podía pagar la vivienda de precio medio del estado, informó la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. Y el ingreso familiar anual mínimo estimado necesario para comprar una casa de precio medio aumentó de $148,400 a $192,800 durante ese período de tiempo.

“En 2023, será difícil para los compradores primerizos, debido a las tasas de interés más altas, a la escasez de oferta y también al hecho de que podría haber cierta incertidumbre en la economía”, dijo Oscar Wei, economista jefe adjunto del grupo de agentes inmobiliarios.

Wei estimó que el aumento en las tasas de interés hipotecarias anuales de 2021 a 2022 significó que más de 30,000 posibles compradores de vivienda en el estado quedaron fuera del mercado o necesitaron encontrar un pago inicial más grande para poder pagar una casa. Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, estimó que hasta 400,000 inquilinos californianos que podrían haber obtenido suficientes ingresos para calificar para una hipoteca en 2021 podrían quedar bloqueados debido al aumento en las tasas de interés hipotecarias.

Los pagos de hipoteca aumentaron año tras año en un 43% en San Francisco y un 56,5% en Bakersfield, dijo Divounguy. 

Dianna Silva, una agente de bienes raíces con sede en Concord, ha sido testigo del cambio de primera mano con muchos de los compradores primerizos con los que trabaja.

“Cada vez que ha habido ese salto, ha habido algunas personas que han sido eliminadas”, dijo Silva. “Ha sido devastador para algunos de ellos”. 

El mercado inmobiliario cada vez más impenetrable de California es una de las principales preocupaciones entre los votantes y los residentes. Una encuesta de enero del Public Policy Institute of California encontró que casi el 90% de los adultos y posibles votantes en el estado estaban preocupados porque las viviendas costosas del estado impedirían que las generaciones más jóvenes compraran una casa en el estado.

Los problemas económicos de la pandemia han agregado otra capa de incertidumbre. Menos del 56% de los californianos viven en casas propias o de sus familias, la segunda tasa más baja de cualquier estado y apenas un poco más alta que la de Nueva York. El martes, los funcionarios estatales dijeron que estaban ampliando quiénes eran elegibles para el Programa de Alivio Hipotecario de California de la era de la pandemia, un programa de mil millones de dólares diseñado para ayudar a las personas que ya son propietarias de una casa. El programa se creó en 2021 utilizando dólares federales de la Ley de Rescate Estadounidense.

Ayudar a los compradores de vivienda por primera vez en California fue una de las principales prioridades de los legisladores estatales el año pasado, cuando el presidente interino del Senado, Toni Atkins, demócrata de San Diego, respaldó la creación de un programa de pago inicial de $1,000 millones al año para las personas que buscan comprar su primera casa. El programa California Dream For All recibió $500 millones en fondos iniciales el año pasado, repartidos en dos años. Pero ante un déficit presupuestario proyectado, el gobernador Gavin Newsom propuso reducir el programa aún por lanzar en $200 millones en su propuesta de presupuesto de enero.

Se espera que el programa se lance a fines de marzo, dijo el mes pasado Ellen Martin, funcionaria de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de California. Martin le dijo a la junta de la agencia que los $300 millones podrían ayudar a aproximadamente 2,300 compradores primerizos que califican inicialmente, brindándoles todo el dinero que necesitan para el pago inicial, o casi, a cambio de un acuerdo para compartir parte de la apreciación del precio de las viviendas.

Nueve meses después de 2022, solo el 18 % de los hogares podía pagar la vivienda de precio medio del estado, informó la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California.

En cuanto a O’Connell, la nativa de Los Ángeles de 37 años dijo que ha lidiado con los altos costos de vivienda del estado durante toda su vida adulta. Ella dijo que ella y su esposo investigaron varios programas para compradores de vivienda por primera vez cuando ella comenzó su búsqueda de casa, pero se desanimaron por sus limitaciones y también pensaron que no calificaba para los que encontró. O’Connell estudió poesía en Sarah Lawrence College y trabajó en una variedad de trabajos, incluso como maestro y en mercados de agricultores, antes de conseguir un trabajo en la industria tecnológica.

Comenzó seriamente a comprar una casa con su esposo a principios del 2021, cuando aún estaban comprometidos para casarse. Buscaron una casa en San Luis Obispo, la ciudad natal de su esposo, una ciudad en el corazón de la Costa Central de California. Ofrecía belleza, acceso a la naturaleza, clima templado y, según los estándares de California en ese momento, asequibilidad relativa. Ella y su esposo vieron muchas casas con un precio inferior a $950,000, dijo.

Un vendedor aceptó su oferta por una casa de tres habitaciones y dos baños en San Luis Obispo, pero se retiraron de la posible compra después de que una inspección inicial reveló daños por agua y moho.

En cambio, se mudaron a un apartamento asequible en Venice que estaba por debajo del precio de mercado debido a circunstancias inusuales: una casa cercana se incendió en un incendio provocado, lo que ahuyentó a otros inquilinos. La pareja se casó el verano pasado. Ella y su esposo están tratando de permanecer en el estado en el que nacieron porque ambos esperan cuidar a sus padres a medida que envejecen, agregó.

Su alquiler de Venice por debajo del mercado funciona por ahora, dijo O’Connell, pero agregó que ella y su esposo sienten que nunca podrán irse.

“No sé cómo podemos quedarnos en nuestro vecindario incluso como inquilinos”, dijo, y señaló que esperan formar pronto una familia propia. “Necesitaremos otro dormitorio, así que tendremos que mudarnos, pero no sé cómo lo haremos”.

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