EN RESUMEN
Un constructor en una comunidad adinerada del Área de la Bahía aceptó un estricto estándar de contratación sindical para aprovechar una nueva ley de vivienda. Luego trató de cambiar el trato.
Read this article in English.
Desde el estacionamiento, no hay nada que sugiera que Quito Village es el equivalente de la política de vivienda de California a un unicornio, o que el proyecto aparentemente discreto se encuentra en el centro de una de las peleas políticas más grandes de este año.
Pegue un vistazo a través de una de las puertas de este lote de tierra en el suburbio de Saratoga en San José. Las trincheras, algunos cimientos y una excavadora trabajando en una montaña de tierra son los únicos indicios de que, si todo va según lo planeado, este será el sitio de 90 casas adosadas nuevas el próximo año.
Pero aunque puede no ser obvio, incluso para uno de sus desarrolladores, que se sorprendió al escuchar la noticia, este desarrollo de viviendas fácil de ignorar parece ser único.
Lo que hace que Quito Village sea único data de principios de 2020 cuando Sand Hill Property Company acordó seguir un estándar laboral estricto, promovido por algunos de los grupos laborales organizados más poderosos del estado, que favorece la contratación de trabajadores sindicalizados. El desarrollador de bienes raíces de Silicon Valley lo hizo para aprovechar una ley estatal de 2017 destinada a acelerar la construcción de viviendas densas.
El gigante inmobiliario con sede en Atlanta, PulteGroup, se hizo cargo del proyecto en 2022 y comenzó la construcción en septiembre. Eso convierte a Quito Village en el único proyecto conocido en California que se ha iniciado bajo la regla de contratación sindical de la ley.
Ahora los legisladores están debatiendo hacer que la ley de 2017 sea permanente, pero con un proyecto de ley que eliminaría el estándar laboral respaldado por sindicatos que Sand Hill acordó asumir para el proyecto de Saratoga.
Para muchos demócratas en la Legislatura que quieren ver que el estado acelere su construcción de viviendas y que argumentan que la regla de contratación sindical impone un estándar demasiado oneroso a los desarrolladores en medio de una grave escasez de viviendas, Quito Village es un buen ejemplo.
“Así que eso es uno en cinco años”, dijo la asambleísta Buffy Wicks, presidenta del comité de vivienda de la Asamblea, en una entrevista el mes pasado. “Eso para mí lo dice todo”.
Buffy Wicks
State Assembly, District 14 (Oakland)
State Assembly, District 14 (Oakland)
Scott Wiener
State Senate, District 11 (San Francisco)
State Senate, District 11 (San Francisco)
Mientras los legisladores y los sindicatos en competencia debaten los méritos de la regla, gran parte del argumento se basa en la respuesta a una sola pregunta: ¿Puede California alentar simultáneamente a los desarrolladores a construir para salir de la escasez de viviendas del estado y al mismo tiempo exigirles que reserven trabajos para la construcción sindicalizada del estado?
Si PulteGroup es, de hecho, la única empresa que construye activamente nuevas viviendas bajo los términos de esta controvertida regla, como sugieren los datos de vivienda recopilados por el estado, cómo y por qué ha podido seguir adelante podría arrojar luz sobre esa pregunta y ayudar a resolver un gran conflicto y prolongado debate .
Pero no está claro si la compañía está siguiendo la regla.
Al hacerse cargo del proyecto el año pasado, el equipo legal de PulteGroup presentó el caso a la ciudad de Saratoga de que la ley estatal no obliga a la empresa a cumplir con el estándar respaldado por sindicatos impuesto a proyectos de ingresos mixtos, según correos electrónicos compartidos con CalMatters. La ciudad no estuvo de acuerdo.
Un año después, impulsado por una solicitud de la Ley de Registros Públicos presentada por CalMatters, el personal de la ciudad de Saratoga señaló que Pulte no ha presentado informes mensuales para demostrar que está cumpliendo con la regla.
“Se pueden imponer sanciones monetarias significativas en virtud de la ley estatal por incumplimiento”, escribió el 1 de mayo la directora de desarrollo comunitario de Saratoga, Debbie Pedro, a Brett Walsh, gerente de proyectos de Pulte con sede en el Área de la Bahía, en una carta que la ciudad compartió con CalMatters.
Los desarrolladores están sujetos a multas estatales de hasta $10,000 por mes por cada informe de cumplimiento mensual faltante. Si se descubre que una empresa está eludiendo por completo el estándar de “calificado y capacitado”, las sanciones pueden aumentar mucho más y mucho más rápido: $200 por día “por cada trabajador empleado en contravención” de la regla.
Walsh no respondió a un correo electrónico de CalMatters. Cuando se le preguntó sobre el equipo de construcción del proyecto en abril, el vicepresidente de comunicaciones de Pulte, Jim Zeumer, dijo que la compañía solo comparte información sobre “la escala básica del proyecto, el alcance y los precios”. Zeumer no respondió a solicitudes adicionales de comentarios después de que la Ciudad de Saratoga envió su carta.
David Bini, un líder sindical de trabajadores de la construcción en el condado de Santa Clara, dijo que él también tiene curiosidad por saber si la empresa está cumpliendo con la ley laboral.
Dijo que llamó a la compañía el mes pasado con una oferta para “ayudarlos a cumplir” si lo necesitan, dijo.
Pero como sugiere la carta de la ciudad de Saratoga a Pulte, la verdadera cantidad de proyectos que han avanzado bajo la controvertida regla podría no ser una sola. Podría ser cero.
Resultados sesgados en la ley de vivienda de California
Según la ley de simplificación de 2017 creada por el senador demócrata de San Francisco, Scott Wiener, a los desarrolladores se les ofrece un intercambio:
En ciudades y pueblos que no se han mantenido al día con los objetivos de producción de viviendas establecidos por el estado, los desarrolladores pueden saltarse algunos de los obstáculos de permisos que a menudo retrasan o matan los proyectos desde el principio. A cambio, los desarrolladores deben reservar una parte de las nuevas unidades para ocupantes de bajos ingresos y cumplir con normas laborales más estrictas.
Para proyectos en los que cada unidad se designa como “asequible”, los desarrolladores simplemente tienen que pagar más a sus equipos. Un “salario prevaleciente” es una tasa mínima determinada por el estado para cada oficio que corresponde aproximadamente a lo que ganan los trabajadores de la construcción sindicalizados.
Pero para los proyectos de “ingresos mixtos”, donde los desarrolladores cumplen con la regla de vivienda asequible mínima de la ley pero planean cobrar tanto como puedan por las unidades restantes, se aplica un estándar aún más alto: los equipos de construcción deben ser “calificados y entrenados”. Eso significa que un poco más de la mitad de la mayoría de los trabajadores comerciales deben ser graduados de programas de aprendizaje, la gran mayoría de los cuales están patrocinados por sindicatos.
Ante esas dos opciones, la mayoría de los desarrolladores que hacen uso de la ley han tomado el primer camino.
Desde que la ley entró en vigencia, los desarrolladores han invocado el proyecto de ley de simplificación para proponer casi 18,000 unidades, según un análisis del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley. Aproximadamente dos tercios de los proyectos propuestos son totalmente asequibles, lo que significa que los proyectos solo tienen que pagar los salarios vigentes. Aunque los datos recopilados por el estado son autoinformados por los gobiernos locales y están plagados de errores, del tercio restante que incluye unidades a precio de mercado, Quito Village parece ser el único que realmente ha comenzado.
Wiener citó el desempeño desigual de la ley como razón para eliminar por completo el estándar de “mano de obra calificada y capacitada” cuando presentó su propuesta para hacer que la ley sea permanente.
Pero hay al menos otra posible razón para explicar la disparidad.
Según la ley, el porcentaje exacto de unidades que los desarrolladores tienen que reservar para los residentes de bajos ingresos depende del tipo de viviendas en las que se esté atrasando la localidad.
En ciudades y pueblos a los que les faltan permisos para nuevas viviendas para familias de bajos ingresos, los proyectos simplificados deben ser asequibles en un 50%. En lugares que no permiten suficiente construcción en el extremo superior, el requisito es solo del 10%.
Saratoga cae en el segundo cubo. Según lo planeado, el 10% de las casas adosadas en Quito Village se proporcionarán a precios inferiores a los del mercado.
“Cuando tienes que usar ‘especializado y capacitado’, entonces no puedes moverte hasta que encuentres a ese trabajador o ese contratista. Eso puede retrasarme tres o cuatro meses por operación”.
DAN DUNMOYER, DIRECTOR DE LA ASOCIACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE CALIFORNIA
Muchas ciudades de California han alcanzado sus objetivos de producción estatales para viviendas a precio de mercado, pero no para unidades de bajos ingresos. En esos municipios, un poco más de 200 en los últimos años, los privilegios de simplificación se otorgan solo si la mitad de las unidades se reservan para ocupantes de bajos ingresos. Esa es una barra alta para los constructores con fines de lucro, dejando el campo a los desarrolladores de viviendas asequibles subsidiadas sin fines de lucro.
Pero los entrevistados para ese informe también señalaron las reglas de contratación sindical para proyectos de ingresos mixtos como un factor que podría “reducir la viabilidad financiera” de los proyectos.
Dan Dunmoyer, director de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, dijo que los proyectos que requieren “salarios prevalecientes” y aquellos que exigen una “fuerza laboral calificada y capacitada” tienden a tener costos de nómina similares. La gran diferencia se reduce al tiempo, dijo.
“Cuando tienes que usar ‘especializado y capacitado’, entonces no puedes moverte hasta que encuentres a ese trabajador o ese contratista”, dijo. “Eso puede retrasarme tres o cuatro meses por operación”.
Aun así, agregó, el argumento sobre qué estándar laboral más alto debería aplicarse es académico en la mayor parte de California. Ambos tienen un “costo prohibitivo excepto en las comunidades de más alto nivel”, dijo. “Simplemente no incluye el 85% del estado”.
¿Una excepción en Saratoga?
Si alguna vez hubo un lugar donde los estándares laborales más altos pudieran dibujarse, es Saratoga. Eso es porque el suburbio del condado de Santa Clara está, en una palabra, cargado.
El ingreso familiar promedio aquí es de casi $225,000, según la Oficina del Censo de EE. UU. El precio de cotización promedio de una casa nueva supera los $3.5 millones. Es el tipo de lugar donde los desarrolladores pueden permitirse asumir costos más altos porque los residentes aquí están dispuestos a pagar por ellos.
“Una vez que agrega la economía de una comunidad de alto mercado, estos dólares premium adicionales están bien. Estás vendiendo casas adosadas por $1.3 millones más, por lo que hay algo de carne en el hueso”, dijo Steve Lynch, director de planificación de Sand Hill Property Company, que preparó el sitio para el desarrollo antes de vender la parte residencial a PulteGroup.
Cuando se le preguntó por qué Sand Hill estaba dispuesto a hacer lo que otros desarrolladores no han estado dispuestos a hacer hasta ahora y aceptar el estándar de “calificado y capacitado”, Lynch dijo que, de hecho, no lo hizo.Aunque una carta de aprobación inicial del proyecto de la ciudad especifica que el proyecto está sujeto a ese requisito de contratación sindical, al igual que una pregunta frecuente que figura en el sitio web del proyecto y una carta que Lynch envió al administrador de la ciudad de Saratoga, James Lindsay, en la solicitud de simplificación inicial de la compañía obtenida por CalMatters a través de una solicitud de registros públicos, Lynch dijo que Sand Hill determinó más tarde que el lenguaje de la ley de 2017 en realidad exime a los pueblos pequeños como Saratoga.
“Una vez que agrega la economía de una comunidad de alto mercado, estos dólares premium adicionales están bien. Estás vendiendo casas adosadas por $1.3 millones más, por lo que hay algo de carne en el hueso”.
STEVE LYNCH, DIRECTOR DE PLANIFICACIÓN DE SAND HILL PROPERTY COMPANY
El equipo legal de Pulte parecía tener sus propias preguntas sobre los requisitos de mano de obra del proyecto antes de hacerse cargo.
En un intercambio de correos electrónicos a principios del verano de 2022, Winter King, un abogado que representa a la ciudad de Saratoga, le escribió al abogado del desarrollador, David Chidlaw, haciendo referencia a las preguntas de Pulte sobre “si su cliente tendría que usar una ‘fuerza laboral calificada y capacitada'”. ‘ si adquiere el proyecto Quito Village”.
En un correo electrónico posterior que King envió a Chidlaw, dejó en claro la posición de la ciudad. “No vemos una forma de eludir este requisito”, escribió, y agregó que el cumplimiento del estándar “calificado y capacitado” es una condición para la aprobación del proyecto y “requerido por ley”.
No está claro si la conversación continuó. Winter remitió las preguntas a la ciudad de Saratoga y Chidlaw no respondió a las solicitudes de comentarios.
La incertidumbre sobre si la ley se aplica o no, al menos como lo describe Lynch en Sand Hill, parece reducirse a una cuestión de sintaxis.
El texto de la ley establece una exención para proyectos “ubicados dentro de una jurisdicción ubicada en un condado costero o de la bahía con una población de 225,000 habitantes o más”. El condado de Santa Clara, que se considera un condado de la bahía, tiene casi 2 millones de habitantes. La ciudad de Saratoga tiene apenas 30,000. La pregunta: ¿La cifra límite de 225,000 se aplica al condado o a la ciudad? Si el umbral se aplica a la jurisdicción de Saratoga, el proyecto estaría exento del requisito de “calificado y capacitado”.
También lo harían los proyectos en la gran mayoría de las ciudades y pueblos de California.
Según esa interpretación más restrictiva de la ley, el estándar de “calificado y capacitado” —el tema de años de debate legislativo y estancamiento político— solo se aplicaría a 12 de las 482 ciudades de California.
—
Síganos en Twitter y Facebook.
Siga nuestro canal RSS para artículos en español.
CalMatters.org es una organización de medios de comunicación sin fines de lucro, no partidista, que explica las políticas públicas y los temas políticos de California.