EN RESUMEN
Tres de los bonos de vivienda más grandes en la historia del estado están destinados a ser parte de la boleta electoral de 2024. Pero sin escasez de crisis que enfrenta el estado, California solo puede pedir prestado cierta cantidad y los votantes pueden sucumbir a lo que se le denomina "fatiga de bonos".
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Los votantes de California mencionan regularmente los costos de vivienda fuera del alcance de muchos y la falta de vivienda como uno de los problemas más importantes que enfrenta el estado.
Ahora los legisladores parecen estar retándolos. El próximo año, es probable que el electorado tenga la oportunidad de poner montones de dinero sin precedentes en, precisamente, lo que se quejan.
Está la propuesta de bonos de $10 mil millones, encabezada por la asambleísta demócrata de Oakland Buffy Wicks y actualmente programada para la boleta electoral de marzo, que reabastecería las arcas de algunos de los principales programas de vivienda asequible del estado. Si la mayoría de los votantes lo aprueba, sería el pagaré relacionado con la vivienda más grande que ha emitido California desde al menos 1980.
Luego, está la medida de $4.68 mil millones, respaldada por el gobernador Gavin Newsom y también programada para marzo, para construir viviendas y expandir el tratamiento psiquiátrico y de abuso de sustancias para los californianos sin hogar. Esa sería la mayor expansión de fondos para la salud conductual en California, según la oficina del gobernador. Como bono relacionado con la vivienda, también sería la tercera medida más grande de este tipo en la historia reciente.
Pero ambas medidas estatales podrían verse eclipsadas por una tercera propuesta a nivel regional. La Autoridad de Financiamiento de la Vivienda del Área de la Bahía, recientemente creada, y la cual es encargada de financiar proyectos de vivienda asequible en los nueve condados que rodean la Bahía de San Francisco, todavía está averiguando exactamente cuánto quiere pedirles a los votantes que firmen en noviembre de 2024. Pero podría ser tanto como $20 mil millones.
Tres de los bonos de vivienda más grandes en la historia de California parecen ser buenas noticias para los defensores de la vivienda.
Entonces, ¿por qué algunos están tan preocupados?
“Soy un corredor. Nunca he corrido mis tres mejores carreras seguidas”, dijo Louis Mirante, cabildero del Consejo del Área de la Bahía, donde se enfoca en la legislación de vivienda.
Con los legisladores considerando una serie de otras medidas de bonos en 2024 que podrían totalizar hasta $80 mil millones, más deuda potencial de la que el estado ha puesto en la boleta electoral desde al menos 1980, incluso ajustándose a la inflación, la gran escala de los planes potenciales de endeudamiento del estado podría poner a prueba el límite superior de lo que los votantes están dispuestos a soportar.
“Es sabiduría convencional que si presentas un montón de propuestas de bonos frente a los votantes, se sienten abrumados y dicen: ‘No quiero pagar todo este dinero, así que prefiero no pagar nada de este dinero’ ”, dijo Mirante.
E incluso antes de que se plantee la pregunta a los votantes, los legisladores tendrán que negociar qué pasa en qué papeleta en primer lugar. A diferencia de otras iniciativas, enmiendas constitucionales y referendos que ya llenarán la boleta electoral de 2024, las medidas de bonos solo se pueden presentar ante los votantes con el voto de la Legislatura y la aprobación del gobernador.
“La capacidad de endeudamiento del estado es limitada”, dijo Ray Pearl, director ejecutivo del Consorcio de Vivienda de California, que aboga por la construcción de viviendas más asequibles en la Legislatura. “Y políticamente, para el gobernador y la Legislatura, no hay mucho que estén dispuestos a asumir”.
Es posible que los legisladores no tengan mucho tiempo para negociar esas negociaciones. Cualquier bono destinado a la boleta electoral de marzo debe aprobarse en la Legislatura para el final de la sesión el 14 de septiembre. Las negociaciones han sido lentas hasta ahora, pero pueden aumentar una vez que los legisladores regresen del receso el 14 de agosto.
“Queremos asegurarnos de presentar una boleta al electorado, en la medida de lo posible, que sea reflexiva y tenga como objetivo abordar algunos de nuestros desafíos más difíciles, pero de una manera que no confunda a los votantes. con, como, ‘Aquí están sus diez oportunidades para votar por la vivienda’”, dijo Wicks. “Anticipo que en los próximos dos o tres meses probablemente comenzaremos a aterrizar algunos de estos aviones”.
No todos en el mundo de la vivienda están tan preocupados. El mero hecho de que tantas medidas de bonos relacionados con la vivienda compitan por espacio en las boletas de las elecciones primarias y generales del próximo año es una señal de que la crisis de asequibilidad del estado finalmente está recibiendo la atención política y fiscal que merece, dijo Kate Hartley, quien dirige el Bay Area Housing Finance Authority.
“No sé qué pensarán los votantes” sobre un exceso de medidas de bonos el próximo año, dijo. “Pero sé que a los votantes realmente les importa esto y quieren soluciones”.
‘Para lo que sea, ya hay un bono’
Algunas de las propiedades inmobiliarias más competitivas en California en estos días son un lugar en cualquiera de las dos boletas electorales de 2024.
La Legislatura está considerando hasta diez medidas de préstamo para las elecciones primarias de marzo o las elecciones generales de noviembre del próximo año. Entre ellos se encuentran los bonos escolares en competencia, las propuestas de protección climática e inundaciones y un bono destinado a combatir la crisis del fentanilo. Aunque no es probable que todos pasen el corte, en conjunto, vienen con una deuda colectiva de al menos $80 mil millones, con el precio de una propuesta aún sin determinar.
“Tenemos tantas crisis para las personas que enfrentan tantos desafíos diferentes”, dijo Chris Martin, director de políticas de Housing California, un grupo de defensa de viviendas asequibles. “Para lo que sea, ya hay un bono para que se considere en la Legislatura y solo hay tanta autoridad de bonos”.
Según los informes, la administración de Newsom ha establecido el límite de préstamo para las dos boletas electorales del próximo año en $26 mil millones, pero es probable que el número final se resuelva en las negociaciones con los líderes legislativos.
Cualquiera que sea el tope de endeudamiento, es tanto una cuestión de aritmética política como de matemática presupuestaria. No existe un límite legal sobre la cantidad de deuda que los votantes pueden aprobar en una elección determinada. Los analistas de presupuesto vigilan diferentes métricas que comparan los pagos de la deuda del estado con su colchón de efectivo discrecional, su presupuesto general o el tamaño total de la economía de California. También se consideran las proyecciones de las tasas de interés futuras y los superávits y déficits presupuestarios futuros.
Una medida, la relación entre los pagos anuales de la deuda del estado y el fondo “general” discrecional del presupuesto, actualmente se sitúa en aproximadamente el 3.5%, dependiendo de cómo se mida. Eso es un poco alto en comparación con otros estados grandes, pero es mucho más bajo que en el pasado. Mantener esa cifra por debajo del 6% “generalmente se considera prudente”, dijo HD Palmer, portavoz del Departamento de Finanzas de California.
No hay evidencia de que los votantes tengan algo de eso en mente cuando votan “sí” o “no”.
En general, los californianos se han sentido perfectamente felices de poner grandes proyectos en la tarjeta de crédito del estado. Eso puede deberse a que los ingresos de los bonos generalmente se dirigen a causas políticamente simpatizantes y las desventajas de los préstamos (pagos de deuda más altos en años futuros) son más abstractas para el votante promedio.
Desde 1980, el electorado ha firmado más del 75% de todos los bonos estatales que se le han presentado, aprobando $182 mil millones en nueva deuda y rechazando solo $42 mil millones. En contraste, los votantes aprobaron solo alrededor del 40% de todas las propuestas no fiscales.
La perspectiva de la ‘fatiga de bonos’
Hay excepciones claras. A veces, el público votante, al que se le presentan sumas particularmente llamativas, se muestra tacaño.
La elección de noviembre de 1990 fue la más favorable a los bonos en la historia reciente, con 14 propuestas de préstamo en total. Los votantes derrotaron a 12 de ellos.
Un ejemplo más reciente de falla de bonos: las elecciones primarias de marzo de 2020, cuando los votantes rechazaron lo que habría sido el bono escolar más grande en la historia de California, un pagaré de $15 mil millones. Una de las posibles explicaciones postelectorales ofrecidas en ese momento: los votantes, cargados con una gran cantidad de medidas de préstamo a nivel local, sucumbieron a la “fatiga de bonos”.
Ahora, acercándose el 2024, a algunos defensores de la vivienda les preocupa que el electorado sea susceptible a la misma condición.
En cuanto a la realidad fiscal, las dos principales propuestas de vivienda, la medida de vivienda asequible y el bono de salud mental respaldado por Newsom, se están sumergiendo en el mismo grupo de gastos generales fiscales y la voluntad del electorado.
Pero como políticas, una que apoya la construcción de más viviendas y la otra que aumenta la capacidad de tratamiento de salud conductual para las personas que viven en la calle, muy bien podrían complementarse entre sí. Según la oficina del gobernador, su bono de salud mental permitiría albergar y tratar a 10,000 californianos más sin hogar. A medida que se ponen en marcha las negociaciones, algunos defensores de ambas medidas esperan que el gobernador y los líderes legislativos vean las cosas de esa manera.
“Si tiene camas de refugio temporales y servicios para una persona que sufre de trastornos de salud mental o abuso de sustancias, pero no tiene una vivienda asequible, es probable que esa persona regrese a la falta de vivienda”, dijo Alex Visotzky, investigador principal de políticas de California en la Alianza Nacional para Terminar Personas sin hogar, que apoya el bono de vivienda asequible y todavía está revisando la propuesta relacionada con la salud mental. “Por el contrario, si tiene una vivienda asequible, pero no hay servicios disponibles, entonces esa persona tendrá dificultades para mantener su vivienda”.
“Creemos que la Legislatura tiene una oportunidad real de conectar los dos”, dijo.
Una carrera contra el reloj
Políticamente, la frustración de los votantes de California con la vivienda inasequible y la falta de vivienda podría ser de dos maneras.
Los votantes que creen que los dólares públicos se gastan mal pueden no recibir propuestas para arrojar más dinero al problema.
A principios de este año, los legisladores ordenaron a la oficina del auditor estatal que investigara cómo se gastan realmente los fondos estatales para personas sin hogar. Una auditoría de 2020 de la misma oficina pidió una “revisión” del proceso de financiación de viviendas asequibles “engorroso” de California, después de que el estado permitió que $2.7 mil millones en bonos expiraran sin ser usados. (Desde entonces, el proceso de solicitud estatal se ha simplificado).
Pero muchos promotores inmobiliarios esperan que se traduzca en la voluntad política popular de aumentar el gasto. De hecho, cuentan con ello.
De los aproximadamente 2.5 millones de unidades que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado dice que las comunidades de California deben construir durante los próximos ocho años para compensar los años de subconstrucción, aproximadamente 1 millón debe reservarse para las personas que ganan menos del 80 % de los ingresos. ingresos medios en su región.
Pero ese auge planeado en viviendas asequibles no se materializará sin ayuda adicional, dijo Heather Hood, quien administra el mercado del norte de California para Enterprise Community Partners, una organización sin fines de lucro que financia, consulta y aboga por viviendas asequibles.
“El estado ha sido, por un lado, muy claro sobre cuáles son las ambiciones y metas”, dijo. “Y, sin embargo, no ha proporcionado los recursos para permitir que eso suceda”.
No está claro cuántas unidades adicionales $10 mil millones en fondos estatales adicionales podrían poner en línea. El costo por unidad de vivienda asequible aumenta año tras año, ocasionalmente superando el millón de dólares. Según esas matemáticas, el valor nominal alucinante del bono solo sería suficiente para financiar 10,000 unidades nuevas. Pero los fondos estatales casi siempre se utilizan para complementar las fuentes de efectivo privadas, federales y locales.
“La vivienda no se paga completamente con dólares públicos”, dijo Hood. “Tener este tipo de seguridad en el ámbito público significa que hay más seguridad en el ámbito privado y, por lo tanto, suaviza el proceso”.
“El estado ha sido, por un lado, muy claro sobre cuáles son las ambiciones y metas. Y, sin embargo, no ha proporcionado los recursos para permitir que eso suceda”.
HEATHER HOOD, GERENTE DEL NORTHERN CALIFORNIA MARKET FOR ENTERPRISE COMMUNITY PARTNERS
La última vez que el estado recurrió a los votantes para financiar la construcción de viviendas asequibles fue en noviembre de 2018. Los votantes aprobaron abrumadoramente la Proposición 1, lo que le dio al estado el visto bueno para pedir prestados $4 mil millones. De eso, aproximadamente la mitad se destinó a la construcción, rehabilitación y preservación de viviendas de alquiler con restricciones de ingresos. El resto estaba destinado a dividirse entre programas que promueven la propiedad de vivienda, la construcción de viviendas para trabajadores agrícolas y otros proyectos de infraestructura relacionados con la vivienda.
El momento del bono de vivienda asequible de Wicks el próximo año tampoco es una coincidencia. Con un poco más de $656 millones restantes, se espera que los fondos de la Prop. 1 se agoten para el próximo año
Pero incluso si los votantes se sienten generosos el próximo año y firman cada uno de los bonos de vivienda en la boleta electoral, Wicks dijo que apenas está comenzando.
“Tenemos que tener importantes inversiones en curso durante un período de tiempo considerable para poder salir de donde estamos ahora”, dijo. Eso podría significar poner aún más medidas de bonos en la boleta electoral o dedicar más dinero del presupuesto estatal de manera continua. “Eso es algo en lo que quiero trabajar el próximo año. Y probablemente el año después de eso”.