El caso de la Corte Suprema sobre las tarifas de impacto podría tener enormes consecuencias para la vivienda en California

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Una disputa entre un jubilado de 72 años en Placerville y el condado de El Dorado sobre una tarifa de construcción de $23,420 llegó esta mañana ante el tribunal más alto del país en un caso con consecuencias potencialmente sísmicas para los presupuestos de los gobiernos locales y los mercados inmobiliarios en California y el país. . 

La cuestión es hasta dónde tienen que llegar las ciudades y los condados para justificar las “tarifas de impacto”: tarifas impuestas a los nuevos proyectos de construcción para compensar el costo que los nuevos desarrollos cobran en la infraestructura local. 

Hay mucho en juego en California, donde las tarifas de impacto pueden sumar cientos de miles de dólares a nuevos proyectos de viviendas que ya se encuentran entre los más caros de construir en el país . 

El demandante en este caso quiere poner nuevas barreras a esas tarifas. Pero eso tendría un alto costo: los gobiernos locales, a los que la ley de California les impide aumentar los impuestos a la propiedad y pedir fondos prestados, dependen desproporcionadamente de las tarifas de impacto para pagar infraestructura como carreteras y líneas de alcantarillado.

Los jueces se adentraron profundamente en la maleza legal del caso durante los argumentos orales de hoy y parecieron alternativamente frustrados y desconcertados mientras lidiaban con si la tarifa del Condado de El Dorado debería ser tratada como si el gobierno estuviera confiscando la propiedad de un propietario, un simple impuesto o algo intermedio.

La saga legal comenzó en 2016 cuando George Sheetz, un consultor de ingeniería jubilado, construyó una pequeña casa prefabricada en un terreno baldío en la ciudad de Placerville, al pie de la Sierra. El condado impuso a Sheetz la “tarifa de impacto” de cinco cifras para financiar carreteras, autopistas y puentes locales. Sheetz pagó, pero luego presentó una demanda. 

Con el respaldo de una organización legal conservadora sin fines de lucro, la Pacific Legal Foundation, argumentó que, contrariamente a un precedente de cuatro décadas de la Corte Suprema, el condado no había logrado demostrar que la tarifa reflejara con precisión el desgaste que probablemente dejaría su pequeño proyecto. en las carreteras locales.

“A todo el mundo le encantan las buenas carreteras, las escuelas y la infraestructura pública, por lo que el gobierno ciertamente tiene muchas herramientas a su disposición, incluidos impuestos para pagarlas”, dijo Paul Beard, abogado de Sheetz, al presentar su caso hoy ante el tribunal. “Lo que estamos diciendo es que el gobierno no puede seleccionar unos pocos… propietarios que necesiten un permiso en un momento dado, para seleccionarlos para que asuman la carga de pagar esa infraestructura pública”.

El abogado que representa al condado respondió que los funcionarios habían realizado la debida diligencia legalmente requerida para justificar los honorarios. Pero incluso si no lo hubieran hecho, agregaron, las tarifas aprobadas por organismos electos locales que se aplican por igual a todos los solicitantes (a diferencia de las exacciones únicas impuestas a un desarrollo específico) no justifican un escrutinio judicial tan cercano. 

Exigir a las ciudades y condados que promulguen tarifas sólo después de haber realizado un análisis exhaustivo y específico de la propiedad sobre el impacto que tendría un desarrollo propuesto en las carreteras locales, por ejemplo, “perturbaría, si no destruiría, su capacidad para financiar la infraestructura intensiva en capital necesaria para servir a nuevos desarrollos, deteniendo dichos desarrollos”, dijo Aileen Marie McGrath, abogada de El Dorado.

Con tanto potencial en juego, el caso ha llamado la atención de una amplia gama de intereses en competencia. Grupos de la industria de la construcción, defensores conservadores del derecho de propiedad y defensores de ‘Yes In My Backyard (YIMBY)’ han presentado escritos solicitando al tribunal que obligue a los gobiernos locales a superar un listón más alto antes de cobrar por el derecho a construir.

Una decisión contra Sheetz solo alentaría “exacciones sin restricciones sobre nuevos desarrollos, lo que aumentaría aún más los costos aplastantes de la vivienda en California y otras jurisdicciones que se niegan a exigir a los gobiernos que muestren cualquier proporcionalidad entre el monto de las tarifas exigidas y los supuestos impactos de los nuevos desarrollos”, escribió la Asociación de la Industria de la Construcción de California en su informe de junio.

“A menos que quieras un camino de tierra y, ya sabes, bandidos por ahí porque no tenemos un sheriff, necesitamos realizar algún nivel de evaluación”.

MARK NEUBURGER, DEFENSOR LEGISLATIVO, ASOCIACIÓN DE CONDADOS DEL ESTADO DE CALIFORNIA

Grupos gubernamentales de ciudades y condados, junto con los gobiernos del estado de California y de los Estados Unidos, han salido en defensa del condado de El Dorado. 

Muchos observadores de los tribunales esperan que la mayoría conservadora del tribunal se ponga del lado del propietario agobiado y exija a las ciudades y condados que trabajen un poco más para justificar las tarifas que imponen a la construcción de nuevas viviendas. Por ahora no está claro hasta qué punto podría llegar esa decisión y si podría imponer nuevos límites a otras políticas de vivienda y de recaudación de ingresos ampliamente utilizadas.

“Parece una especie de pesadilla determinar dónde se debe trazar el límite”, dijo la jueza Amy Coney Barrett. 

Un caso exclusivo de California

Aunque el debate de hoy tuvo lugar en las nubes etéreas de la consideración constitucional abstracta, para los desarrolladores de California, el tema en cuestión es bastante concreto. Como grupo, han pasado una generación quejándose de las tarifas de impacto.

A partir de 2015, la tarifa de impacto promedio en una vivienda unifamiliar en California era más del cuádruple de lo que era en otros estados, según una encuesta. Si bien tales tarifas se encontraron en una “minoría” de jurisdicciones fuera de California, aquí eran “prácticamente universales”. 

En un estudio de 2018 del Terner Center de UC Berkeley, las tarifas de impacto en una encuesta de ciudades de California oscilaron entre el 6% y el 18% del precio medio local de una vivienda. 

No es especialmente sorprendente que las ciudades y condados de California hayan llegado a depender tanto de esta forma particular de financiación. 

Durante las décadas de alto crecimiento de las décadas de 1950 y 1960, los gobiernos locales podían asumir fácilmente que los nuevos desarrollos pagarían su propio peaje adicional en las carreteras y tuberías financiadas con fondos públicos a través de mayores ingresos por impuestos a la propiedad. Eso cambió en 1978, cuando los votantes aprobaron la Proposición 13, que limitaba los impuestos locales a la propiedad y amordazaba la capacidad de los gobiernos locales para endeudarse o aumentar nuevos impuestos. 

Eso ha provocado cierta frustración por parte del condado de El Dorado y sus defensores. Si las tarifas de impacto son intolerables, algunos han preguntado, ¿cuáles son las alternativas? 

“A menos que quieras un camino de tierra y, ya sabes, bandidos por ahí porque no tenemos un sheriff, necesitamos realizar algún nivel de evaluación”, dijo Mark Neuburger, un defensor legislativo de la Asociación de Condados del Estado de California. “Es una lástima que el tamaño del proyecto sea notable, pero vivimos en una sociedad moderna y esto es sólo una parte del coste de su pago”.

Sheetz y sus partidarios sostienen que estas tarifas no se justifican únicamente por cubrir costos específicos de infraestructura relacionados y señalan la amplia variabilidad en las tarifas de una ciudad a otra, incluso entre jurisdicciones vecinas.

Como señaló la ciudad de Oakland en un informe reciente, su tarifa típica en grandes proyectos de apartamentos asciende a $39,264 por unidad. La ciudad vecina de Berkeley fija la cuenta en 66,594 dólares. Al otro lado de la Bahía, en San Francisco, la tarifa es de 74,597 dólares. 

En el extremo más extremo, el estudio del Terner Center de 2018 encontró que la ciudad de Fremont impuso una tarifa de impacto para viviendas unifamiliares de $157,000.

“Si miras lugares como Fremont, tienen estos parques inmaculados que están financiados en gran medida por tarifas de impacto”, dijo David García, director de políticas del centro. “Existe la pregunta de si es razonable querer tener servicios e infraestructura de primer nivel, pero que eso suceda a costa de los nuevos residentes”.

Una tarifa o extorsión “a todas luces”

Los orígenes de este debate en particular se remontan a otra disputa legal iniciada por californianos que intentaban construir una nueva casa. 

A principios de la década de 1980, James y Marilyn Nollan, una pareja del condado de Ventura, decidieron convertir su bungalow costero en una casa de dos pisos. La Comisión Costera de California, que regula el uso de la tierra a lo largo de la costa del estado, emitió un permiso de construcción, pero sólo con la condición de que la pareja cediera una parte de su propiedad para permitir un camino público hacia la playa.

En 1987, la Corte Suprema de Estados Unidos dictaminó que la Comisión Costera se había extralimitado. Si el gobierno quiere tomar la propiedad privada de alguien a cambio de otorgarle un permiso de uso de la tierra, tiene que haber alguna conexión obvia entre la propiedad que se está confiscando (en este caso, un pedazo de tierra para un sendero para caminar) y el propósito del gobierno. en restringir el desarrollo en primer lugar (cubrir un edificio para preservar las vistas al mar), sostuvo el tribunal. Debido a que no había un “nexo esencial” entre los dos en este caso, escribió el juez Antonin Scalia en su opinión mayoritaria, tomar la propiedad de los Nollan “no era una regulación válida del uso de la tierra”, sino que equivalía a “una violación absoluta o plan de extorsión”.

“¿Por qué una tasa asociada a un desarrollo es diferente de cualquier otro tipo de impuesto? Nadie tiene una buena explicación para eso”.

CHRIS ELMENDORF, PROFESOR DE DERECHO, UC DAVIS

En fallos posteriores, la Corte Suprema estableció límites adicionales a este tipo de “extorsión” en el sector público. En la década de 1990, el tribunal determinó que el costo de obtener un permiso también debe ser aproximadamente proporcional al impacto que un desarrollo probablemente tendrá en el público. En 2013, el tribunal dictaminó que estos estándares de “nexo” y “proporcionalidad” no solo se aplican a la expropiación de propiedad física, sino también a los pagos monetarios realizados en lugar de entregar la tierra. 

Sheetz y sus partidarios legales argumentan que es hora de que el tribunal aplique las reglas de “nexo” y “proporcionalidad” a El Dorado y a las tarifas de impacto locales en todo el país.

La exención de California

En respuesta, el condado de El Dorado y su cabalgata de aliados legales presentaron una doble defensa.

En primer lugar, los tribunales de California, junto con los de muchos otros estados demócratas, han creado una excepción importante a las reglas de la Corte Suprema. Las tarifas impuestas a los individuos sobre una base ad hoc (por ejemplo, por parte de la Comisión Costera al otorgar un permiso único) podrían carecer de transparencia, responsabilidad política y ser propicias para el abuso. Pero los programas de tarifas, votados por los concejos municipales o las juntas de supervisores del condado y que se aplican a todos los solicitantes en todos los ámbitos, no merecen un tratamiento tan especial, según han determinado los tribunales estatales.

La lógica de esa distinción, en parte, se reduce a la responsabilidad política.

“Un ayuntamiento que cobrara tarifas exorbitantes por todo el desarrollo inmobiliario, injustificables por las necesidades de mitigación, probablemente enfrentaría una oposición generalizada y bien financiada en las próximas elecciones”, señaló el Tribunal de Apelaciones de California cuando falló contra Sheetz en 2022. 

La tarifa que el condado de El Dorado impuso a Sheetz se aprobó como parte de un programa general de financiación de carreteras y autopistas. La tarifa específica de Sheetz se basó en el tamaño y la ubicación de su proyecto unifamiliar, como se indica en un menú de dichas tarifas en el sitio web del condado. 

Al presentar el caso, el equipo legal de Sheetz pidió a la Corte Suprema de Estados Unidos que eliminara esta “exención creada judicialmente por California”. Algunos miembros de la mayoría conservadora del tribunal parecían dispuestos a hacer exactamente eso.

“Simplemente no existe una exención categórica de las disposiciones legislativas. ¿Qué tendría de malo que se celebrara hoy?” dijo el juez Neil Gorsuch.

Tratar ese conjunto de tarifas como comparable a la incautación de la propiedad privada de un individuo podría abrir toda una ‘lata de gusanos constitucionales’, dijo Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis. 

“¿Por qué una tasa asociada a un desarrollo es diferente de cualquier otro tipo de impuesto? Nadie tiene una buena explicación para eso”, afirmó. También señaló las reglas locales de zonificación inclusiva, en las que las ciudades permiten nuevos proyectos de vivienda a cambio de que un desarrollador haga que una cierta parte de las unidades sean asequibles, como otra política que podría encontrarse en el tajo si Sheetz tiene éxito en la Corte Suprema.

Otra política local que podría verse atrapada en un fallo a favor de Sheetz: los requisitos de que los grandes desarrollos reserven espacio para el arte público o paguen una tarifa si no lo hacen.

Muchos de los jueces, especialmente la minoría liberal de tres miembros del tribunal, parecieron tener dificultades para identificar una distinción entre tarifas de impacto general y otros tipos de impuestos que no requieren un examen minucioso del tribunal.

La jueza Sonia Sotomayor comparó el sistema de tarifas de impacto del condado de El Dorado con un conjunto de tarifas de usuario, permisos de construcción o incluso un peaje en las carreteras.

“Si usted va a empezar a decir, como lo hizo, que se reserva el derecho de decir que un peaje podría ser una toma inconstitucional, apuesto a que la ciudad de Nueva York será demandada muy pronto por ese peaje para ir al Bajo Manhattan”, dijo Sotomayor, quien nació en el Bronx, al abogado de Sheetz. “¿En qué momento dejamos de interferir?”

Ya está cumpliendo

Si el tribunal no acepta ese argumento en particular, el condado presenta un segundo: ya está cumpliendo con los fallos anteriores del tribunal. 

Una ley estatal, conocida como Ley de Tarifas de Mitigación de 1987, exige que los gobiernos locales justifiquen las tarifas que imponen con estudios detallados que muestren una conexión entre la tarifa cobrada sobre un nuevo desarrollo y el impacto financiero que el desarrollo probablemente impondrá a la infraestructura de los locales. 

Argumentan que al realizar esos análisis, los condados de California ya están cumpliendo con los estándares de la Corte Suprema.

Para los defensores de Sheetz, esos “estudios de nexo” son un insignificante sustituto de un mayor escrutinio judicial. 

Estos estudios a menudo equivalen a “cajas negras de alto nivel” que pueden justificar una amplia gama de cargos potenciales, dijo García del Centro Terner. En California, los tribunales estatales históricamente se han mostrado reacios a cuestionar esos análisis.

Si el tribunal superior finalmente decide que se requiere un análisis más riguroso, proyecto por proyecto, las implicaciones podrían ser dramáticas, y no de la manera que los demandantes imaginan o esperan, advirtió Jennifer Henning, abogada de la Asociación Estatal de California. de Condados.

“No creo que esto resulte en cero comisiones”, dijo sobre una posible victoria de Sheetz. 

Lo que casi seguramente haría es “realmente ralentizar y encarecer el proceso de obtención de permisos y otros tipos de proyectos de desarrollo”, dijo. “Simplemente estamos preocupados, particularmente en medio de una crisis inmobiliaria”.

Incluso el juez Brett Kavanaugh, designado por Trump, se preocupó por la viabilidad práctica de ese requisito en su intercambio con Beard, el abogado de Sheetz.

“Su camino requerirá más tiempo (y) una carga administrativa”, dijo.

“Es muy posible que lo sea”, dijo Beard. “Pero este es un estándar constitucional”.