La llegada de la fecha límite que tiene el Área de la Bahía cambie su zonificación es un ‘caso de prueba’  para la crisis inmobiliaria de California 

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Es hora de poner fin o cerrar para docenas de ciudades en todo el Área de la Bahía de San Francisco.

En enero pasado, se pidió a los gobiernos locales de toda la región que presentaran “elementos de vivienda” a los reguladores estatales: planes de desarrollo futuros que detallan cómo cada jurisdicción pretende hacer espacio para cumplir con su parte de las más de 2,5 millones de viviendas nuevas que la administración de Newsom quiere ver en contrucción en toda California para finales de la década. 

Un año después, el 31 de enero, muchas de esas mismas jurisdicciones ahora deben convertir en leyes componentes clave de esos proyectos. Eso significa volver a entintar sus mapas de zonificación, convertir miles de zonas para uso suburbano en parcelas listas para apartamentos y demostrarle al estado que, de hecho, van a hacer lo que dijeron que harían para abordar la escasez crónica de viviendas en California.

La crisis de zonificación del Área de la Bahía es sólo el último punto de inflexión en una lucha de años entre la agencia de vivienda de California y los gobiernos locales sobre cuántas viviendas nuevas necesita planificar California y hacia dónde debería ir esta afluencia anticipada de desarrollo. La fecha de vencimiento de fin de mes del Área de la Bahía es la primera importante de una serie de fechas límite regionales progresivas. El próximo: el del condado de Santa Bárbara tiene lugar el 15 de febrero.

Si los gobiernos locales del Área de la Bahía cumplen (y cómo responde el estado a aquellos que no lo hacen) podría indicar cuán en serio se toma la administración de Newsom sus ambiciosas metas de vivienda.

“Este es una especie de caso de prueba”, dijo Will Sterling, abogado especializado en uso de suelo de la firma Holland & Knight de San Francisco, que representa regularmente intereses inmobiliarios en casos contra ciudades reacias al desarrollo. “Va a ser interesante ver qué hace (el Estado), qué tan firmes son”.

Desarrolladores, abogados, funcionarios electos y defensores de la vivienda están observando de cerca porque se trata de un territorio inexplorado. Durante más de 50 años, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California ha estado estableciendo objetivos de planificación de ocho años para ciudades y condados, pero sólo recientemente los burócratas estatales han tenido el respaldo legal y político para presionar con serios litigios y recortes de fondos a los municipios  que no siguen las reglas.

De repente, todo el mundo se está tomando en serio el alguna vez oscuro proceso de “asignación de necesidades de vivienda regional”.

“Esta vez ha sido fantástico”, dijo Michael Brilliot, subdirector de planificación de San José. El martes, el ayuntamiento se apresuró a realizar una ronda final de cambios de zonificación para superar el plazo de fin de mes. En comparación con ciclos anteriores, Brilliot dijo que la ciudad tuvo que triplicar el número de empleados encargados de planificar el futuro de la vivienda en San José, de dos a seis.

La fuerza con la que el departamento de vivienda de Newsom planea blandir su nuevo martillo es una cuestión abierta, aunque el trato especial que dio a San Francisco a principios de este invierno puede ofrecer una pista.

Después de realizar una auditoría sin precedentes de la ciudad el año pasado, el departamento pidió a San Francisco que revisara su pesado proceso de obtención de permisos bajo amenaza de litigios, recortes de fondos y la posible revocación de su autoridad de planificación local. La Junta de Supervisores de la ciudad finalmente parpadeó y aprobó el paquete de reformas propuesto por el alcalde London Breed. El departamento de vivienda del estado aprobó los cambios la semana pasada.

Las ciudades y condados del Área de la Bahía “saben que asumirán muchos riesgos si no cumplen” el 31 de enero, dijo Jenny Silva, defensora de un desarrollo más denso en el condado de Marin y presidenta de la junta directiva de Marin Environmental Housing Collaborative. “Ven lo que sucede en San Francisco. Escuchan lo que sucede en otros lugares”.

Tuercas y tornillos

Incluso con el estado pisándole la espalda, cumplir con la fecha límite ha demostrado ser un “trabajo pesado” para el pequeño Fairfax en el condado de Marin, dijo la alcaldesa Barbara Coler.

En una reciente reunión del ayuntamiento, donde la discusión y el debate duraron tres horas, los comentaristas públicos hablaron sobre lo que una construcción más densa le haría al “corazón y alma” de la ciudad de menos de 7,500 habitantes, definida desde hace mucho tiempo por su “calidad de aldea”. Algunos expresaron su preocupación por el mayor riesgo de incendio, mientras que otros prometieron litigios y amenazaron a los funcionarios electos en el estrado con campañas de destitución.

Coler dijo que ella también hubiera preferido que el estado exigiera que Fairfax planificara menos viviendas (la ciudad está reservando espacio para 540) y que ella y sus colegas tenían el poder de exigir que los nuevos desarrollos reservaran más unidades para residentes de bajos ingresos.

Pero cuando los lugareños alientan a la ciudad a contraatacar, ella señala la absoluta necesidad de la comunidad de tener más lugares para vivir. “Lo que le digo a la gente es: ‘¿Quién crees que te está esperando en el restaurante? ¿No quieres que vivan aquí?’”, dijo Coler.

No es sorprendente que tantos funcionarios locales en toda la región enfrenten un tipo especial de presión política a medida que se acerca la fecha límite de rezonificación. 

Los elementos de vivienda son planes generales que identifican sitios de desarrollo y se comprometen a futuros cambios de políticas. En su abstracción de alto nivel, a veces pueden leerse como el equivalente en planificación urbana de un tablero de visión. 

Las reglas de zonificación, por el contrario, son “los aspectos prácticos de cómo tomar un sitio y conseguir un cierto número de unidades en él… la rezonificación es realmente el punto donde el caucho se encuentra con el camino”, dijo Martha Battaglia, planificadora de la cercana ciudad de Corte Madera, que ya cumplió con la próxima fecha límite del estado.

Cambiar un código de zonificación pone por escrito la decisión de una ciudad de aumentar la altura máxima de los edificios, reducir los requisitos de estacionamiento o aumentar la densidad permitida de una parcela específica. Estos son cambios que los vecinos pueden identificar, imaginar y, con bastante frecuencia, temer, lamentar y protestar.

Opciones nucleares sobre la mesa

No todas las ciudades y condados sienten la presión por igual. La ley estatal otorga a las jurisdicciones que siguieron las reglas anteriormente en el proceso un horario más pausado, al tiempo que aprietan las tuercas a los infractores. 

Eso coloca a las ciudades de todo el estado en tres grupos:

• A tiempo: las ciudades cuyos planes de vivienda fueron certificados antes de la fecha límite, que varía en todo el estado, tienen otros tres años para realizar los cambios de zonificación necesarios. De las 109 ciudades y condados del Área de la Bahía, que tenían hasta el 31 de mayo de 2023, menos de 30 entran en esa categoría.

• Perdonablemente tarde: aquellos a quienes se les aprobaron sus elementos, pero después de esa fecha límite, tienen solo un año para realizar cambios de zonificación, si es necesario. En el Área de la Bahía, eso es el 31 de enero.
• Imperdonablemente tarde: las ciudades y condados que aún no tengan planes de vivienda certificados al final de ese plazo de un año se considerarán no conformes y estarán expuestos a una serie de posibles sanciones legales y financieras hasta que también realicen su rezonificación.


La mayor parte del sur de California enfrentó una fecha límite de cumplimiento anterior, pero todas las jurisdicciones, excepto aquellas en la categoría de “imperdonablemente tarde”, recibieron una extensión legislativa y ahora tienen hasta el próximo año.

El estado planea revisar el trabajo de las ciudades y condados del Área de la Bahía que están en peligro por la rezonificación, dijo la portavoz del departamento de vivienda, Alicia Murillo, en un correo electrónico. Si se determina que faltan, esas jurisdicciones recibirán una advertencia y se les dará 30 días para ponerse al día. Después de eso, el departamento “revocará” sus conclusiones de que esos gobiernos locales están cumpliendo con la ley estatal de vivienda.

Las consecuencias de esto dependerán en parte de qué tan duro decida ser el Estado. Para los gobiernos locales van desde molestos hasta catastróficos. 

Entre las posibles sanciones enumeradas en la ley estatal se incluyen recortes en los fondos estatales para viviendas y transporte asequibles. El departamento de vivienda del estado también podría remitir una ciudad al Fiscal General del estado, quien en el pasado ha mostrado entusiasmo por llevar a los gobiernos locales, como Huntington Beach , San Bernardino y Coronado, a los tribunales por no planificar suficientes viviendas nuevas. 

“Va a ser interesante ver qué hace (el Estado), qué tan firmes son”.

WILL STERLING, ABOGADO DE USO DE SUELOS, HOLLAND & KNIGHT

Consecuencias más extremas (que se encuentran, en su mayoría inactivas, en el código de gobierno del estado) incluyen la aprobación automática de ciertas propuestas de desarrollo de viviendas asequibles. El estado también podría pedir a un tribunal que suspenda por completo la capacidad de una ciudad para emitir nuevos permisos hasta que cumpla las reglas o que ponga todo su aparato de planificación en suspensión de pagos.

Las jurisdicciones sin planes de vivienda certificados también se abren al llamado remedio del constructor, en el que los desarrolladores pueden ignorar por completo el mapa de zonificación de una ciudad y construir todo lo que quieran donde quieran, siempre y cuando el 20% de las unidades sean designadas como asequibles.

“Hay bastante discreción sobre si HCD quiere volverse nuclear en una jurisdicción”, dijo Sterling de Holland & Knight. Pero si no es por razones políticas, el departamento de vivienda del estado puede verse limitado en su agresividad a nivel estatal. 

“Ciertamente tienen ciudades que están más en su radar que otras ciudades. No tienen todo el personal del mundo”, dijo Sterling. “Si tan solo todos recibieran el tratamiento de San Francisco”.

Próxima etapa, pero no la última

Cuando el estado se niega a intervenir, hay otros sheriffs en la ciudad.

Matt Gelfand, abogado de la organización legal sin fines de lucro Californians for Homeownership, dijo que no espera que el estado sea “ultra agresivo” al mirar por encima del hombro de cada jurisdicción mientras vuelve a dibujar sus mapas de zonificación. “Tampoco creo que ese sea necesariamente el papel del Estado”, dijo. 

En opinión de Gelfand, ese es su trabajo. “Somos ultra, ultra agresivos”, dijo.

La organización sin fines de lucro, patrocinada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, ha demandado a aproximadamente una docena de ciudades en todo el estado por no planificar o zonificar suficientes viviendas. El mes pasado, consiguieron una sentencia de un juez del sur de California contra Beverly Hills por no haber aprobado a tiempo un plan de vivienda aprobado por el estado. La pena: el gobierno del enclave tony perdió su capacidad de emitir permisos de nueva construcción y remodelación , excepto aquellos que lo harían cumplir con la ley estatal.

El grupo también llevó a los tribunales a La Cañada Flintrdige y Hawaiian Gardens el año pasado, lo que obligó a ambos a rehacer sus mapas de zonificación. En diciembre, Gelfand pidió a un tribunal que sometiera a la ciudad de South Pasadena al tratamiento de moratoria de permisos de Beverly Hills, pero rescindió la solicitud después de que los funcionarios de la ciudad acordaron llevar a cabo más rezonificación.

“En última instancia, ese es el punto: proporcionar el palo y la zanahoria adecuados para que la gente cumpla”, dijo Gelfand. 

La semana pasada, el concejo municipal de South Pasadena votó a favor de casi duplicar el número de nuevas unidades que se pueden construir en parcelas en algunos de los vecindarios más densos de la ciudad. El alcalde Jon Primuth dijo que la “intención desde el principio” de la ciudad era hacerlo, con o sin demanda.

El elemento de vivienda de South Pasadena aún no ha sido certificado por los reguladores estatales, un hecho que el alcalde atribuyó en parte al propio proceso de aprobación del estado. “Creo que todos deberían estar de acuerdo, dada la cantidad de revisiones que las ciudades han tenido que hacer una y otra vez, en que había una falta de claridad”, dijo.

Es posible que los funcionarios de la ciudad del Área de la Bahía en última instancia tengan en mente la difícil situación de Beverly Hills y South Pasadena a medida que se acerca el 31 de enero. Esa, de todos modos, es la esperanza de Leora Tanjuatco Ross, directora organizadora de YIMBY Law, otra habitual en el circuito de demandas por elementos de vivienda.

“Vamos a tener una conversación sobre la revisión del carácter sagrado de la zonificación unifamiliar… Esto es sólo el comienzo. Hay mucho trabajo por hacer”.

MICHAEL BRILLIOT, SUBDIRECTOR DE PLANIFICACIÓN, SAN JOSÉ

“Históricamente estos han sido sólo ejercicios en papel, han sido promesas vacías”, dijo sobre el proceso de planificación del estado. “Lo que estamos tratando de hacer es asegurarnos de que estas políticas de elementos de vivienda realmente se implementen esta vez”.

“Si una ciudad se compromete a aplicar una política y no la aprueba, es motivo de demanda”, añadió.

En San José, la ciudad enfrenta una presión de doble fecha límite. La ciudad más grande del Área de la Bahía aún no tiene su elemento de vivienda certificado por el estado, aunque el departamento de vivienda está revisando un borrador. Con un cambio final a su código de zonificación, promulgado con una votación unánime del consejo a primera hora de la tarde, los funcionarios de la ciudad esperan convencer a los reguladores estatales para que aprueben tanto el plan como los mapas de zonificación antes del 31 de enero.

Pero incluso si la ciudad logra arreglar todo a tiempo, habrá más debates sobre vivienda por venir, dijo Brilliot, el director de planificación. Los elementos de vivienda son más que una simple lista de sitios listos para el desarrollo. También incluyen cambios de política prometidos para los próximos años. San José tiene más de 130 de ellos en su borrador de propuesta, y hay algunos importantes. 

Incluyen reducir las restricciones locales sobre el desarrollo de relleno, permitir edificios más altos y más densos si los desarrolladores incluyen unidades asequibles y permitir pequeños proyectos de viviendas multifamiliares en la mayoría de los vecindarios de estilo tradicionalmente suburbano de la ciudad. 

“Cuando regresemos, el camino será complicado”, dijo Brilliot. “Vamos a tener una conversación sobre la revisión del carácter sagrado de la zonificación unifamiliar… Esto es sólo el comienzo. Hay mucho trabajo por hacer”.