Las nuevas leyes de vivienda de California destinadas a agilizar el proceso de construcción entrarán en vigor en 2024

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Si California quiere salir de su escasez de vivienda a largo plazo, muchas cosas se interpondrán en su camino en 2024: altas tasas de interés , procesos de aprobación locales lentos y una escasez persistente de trabajadores de la construcción calificados, entre otros.

Pero una serie de proyectos de ley de vivienda de la sesión legislativa de 2023 que entrarán en vigor el 1 de enero prometen aliviar o eliminar algunas de las otras cargas.

Entre el lote de nuevas leyes de vivienda se encuentra un perfil especialmente alto establecido por el senador demócrata de San Francisco Scott Wiener: el proyecto de ley 423 del Senado reafirma y amplía una ley que acelera la aprobación de edificios de apartamentos en los que algunas unidades están reservadas para los californianos de menores ingresos, mientras que la SB 4 hace algo similar para viviendas asequibles en propiedades propiedad de instituciones religiosas y universidades sin fines de lucro. 

Las dos nuevas leyes de Wiener marcaron la pauta de la legislación sobre vivienda en 2023, donde la eliminación de barreras y el aumento de incentivos para la construcción de viviendas surgieron como el tema dominante. 

“La era de decir no a la vivienda está llegando a su fin”, dijo Wiener en un comunicado después de la firma de los dos proyectos de ley.

Esto fue especialmente cierto para los desarrolladores de viviendas asequibles especialmente diseñadas, según los analistas de políticas del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley en un resumen legislativo de fin de año. Los legisladores, escribieron los analistas, en la continuación de una “notable racha en los últimos años”, dieron “más flexibilidad para exceder o anular la zonificación local, mayor certeza sobre el momento y la probabilidad de las aprobaciones de planificación, y un alivio sustancial de los problemas (ambientales) revisión y litigio”. 

“Nunca antes había visto este tipo de consenso en la Legislatura”, dijo Michael Lane, director de políticas estatales del grupo de expertos en planificación urbana SPUR, con sede en San Francisco.

O como lo expresó sucintamente Politico en un titular de finales del verano: Los “YIMBY” (abreviatura de los llamados activistas del sí en mi patio trasero que presionan para que se construyan más) “están ganando”.

Otras victorias notables de ese campo incluyen la AB 1287, un proyecto de ley del asambleísta demócrata de San Diego David Álvarez , que dará permiso a los desarrolladores para construir edificios más densos y más altos si reservan unidades adicionales para personas de ingresos medios, y la SB 684, que hará más fácil dividir grandes parcelas de tierra en grupos modestos de casas dúplex y cottages.

No fue del todo fácil para el grupo pro desarrollo. Ese segundo proyecto de ley, de la senadora demócrata de Merced Anna Caballero, solo se aplicará a partes del estado que ya están divididas en zonas para viviendas multifamiliares. Los vecindarios históricos de viviendas unifamiliares fueron excluidos en el último minuto, lo que llevó a uno de los patrocinadores del proyecto de ley a tomar la medida inusual de pedirle al gobernador Gavin Newsom que vetara su propio proyecto de ley (no lo hizo). Ese cambio de última hora demostró que, si bien la coalición política que se opone a las políticas estatales a favor de la densidad está a la defensiva, todavía es una fuerza con la que lidiar.

Esa coalición de gobiernos locales, ciertos grupos laborales organizados y defensores de la justicia ambiental también impidió que los impulsores de la oferta de vivienda reescribieran por completo la ley ambiental del estado, como algunos defensores habían esperado a principios de este año.

Pero una serie de nuevas leyes harán más difícil que quienes se oponen a los proyectos de vivienda propuestos utilicen la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) para retrasar ciertos tipos de proyectos de vivienda. La asambleísta demócrata de Oakland, Buffy Wicks, redactó un proyecto de ley que instruye a los jueces a no considerar el ruido de los futuros residentes como un contaminante que necesita mitigación ambiental, en respuesta a una de las decisiones judiciales de California que más titulares han acaparado este año. 

Es posible que el proyecto de ley de Wicks, que entró en vigor en septiembre, haya captado gran parte de la atención de los medios, pero otros proyectos de ley con intenciones similares que se convertirán en ley en 2024 pueden resultar más trascendentes. Una, la SB 439, de la senadora demócrata de Berkeley, Nancy Skinner, facilitará que los tribunales rechacen demandas ambientales “frívolas” , una segunda, la AB 1449, de Álvarez protegerá muchos proyectos de viviendas asequibles de la revisión ambiental y una tercera, la AB 1633, del asambleísta demócrata de San Francisco Phil Ting obligará a las ciudades a aprobar o rechazar la revisión ambiental de un proyecto dentro de un límite de tiempo establecido.

“Esto simplemente señala la razón por la que debemos continuar con esta lucha a nivel estatal”, dijo Ting en un seminario web reciente en el que promocionaba la nueva política. “Sabemos que tenemos estos dos millones de viviendas por construir y no se están construyendo lo suficientemente rápido… Los gobiernos locales simplemente no están haciendo el trabajo”.

Ting también se ha ganado la reputación de ser un defensor de las unidades de vivienda accesorias. A veces llamados unidades para suegros o apartamentos para abuelas, estos complementos diminutos se han convertido en una forma cada vez más popular para que los gobiernos locales cumplan sus objetivos de producción de viviendas establecidos por el estado. También han llegado a representar una parte importante del parque de viviendas nuevas de California en los últimos años. 

Esto se debe en gran medida a un conjunto de leyes estatales recientes que hacen cada vez más difícil para los gobiernos locales decir no a estos desarrollos o agregar requisitos costosos. A partir de 2024, un nuevo proyecto de ley de Ting puede ayudar a remodelar el mercado de ADU existente. AB 1033 permitirá a los propietarios separar sus ADU como condominios separados para la venta, siempre que los gobiernos locales opten por participar. 

Es un gran “si”, pero la ley de condominios hace que muchos constructores de casas de campo se sientan optimistas sobre el futuro, incluso en un momento en que la industria de la construcción residencial de California parece estar desacelerándose.

“Estoy profundamente preocupado por el mercado y por el hecho de que pocos compradores jóvenes puedan permitirse el lujo de seguir participando en el juego”, dijo Seth Phillips, fundador de la firma de consultoría y desarrollo ADU Gold, con sede en Los Ángeles. “Si lo hacen bien, si realmente realizan los procesos correctamente… los jóvenes compradores de viviendas podrían tener un montón de cosas nuevas para elegir, que básicamente no existen en este momento”.