Lo que necesita saber sobre los inversores instituciones de viviendas y los propietarios corporativos en California

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Algunos de los legisladores más poderosos del estado quieren que los grandes propietarios (Big Landlords) salgan de los vecindarios unifamiliares de California.

La Legislatura considerará al menos tres proyectos de ley este año para evitar que los llamados inversores institucionales se traguen demasiadas de las codiciadas viviendas unifamiliares del estado.

Los edificios de apartamentos han sido durante mucho tiempo un activo de interés para las grandes empresas de inversión , pero el alquiler unifamiliar propiedad de Big Money es una invención del siglo XXI. Durante la Gran Recesión, nuevas empresas comenzaron a improvisar imperios de alquiler a partir del exceso de viviendas unifamiliares embargadas en el país. 

Los defensores del modelo de negocio aplauden el papel que desempeñó a la hora de apuntalar los mercados inmobiliarios locales y llenar rápidamente viviendas que de otro modo habrían permanecido vacías y abandonadas. Los críticos comparan a estos inversores con buitres financieros que privan a los posibles propietarios de una oportunidad de alcanzar el sueño americano mientras acaparan las ganancias del aumento de los precios y alquileres de las viviendas a nivel nacional durante la última década.

Ese debate volvió a intensificarse durante la pandemia, cuando millones de inquilinos administrativos, repentinamente liberados de la oficina, buscaron más espacio más lejos de los núcleos urbanos del país. Las altas tasas de interés actuales han frenado ese auge, pero la mayoría de los analistas predicen que la industria llegó para quedarse, a falta de nuevas restricciones.

California puede ser el primero en promulgar algunas. 

“¿Por quién luchamos? ¿Estamos luchando por los intereses corporativos?” dijo el mes pasado en la Asamblea el asambleísta de San Diego Chris Ward, presidente del comité de vivienda de la Asamblea y autor de uno de los tres proyectos de ley. “¿O estamos luchando por los californianos, por su sueño de ser propietarios de una vivienda ?”

A pesar de todo el debate, abundan las preguntas abiertas sobre el tamaño de la industria y su efecto en la crisis de asequibilidad del estado. Esto se debe en parte a que los datos disponibles públicamente sobre propiedades de alquiler son escasos , algo que algunos legisladores estatales han intentado remediar, sin éxito, en el pasado.

Mientras los legisladores se preparan para enfrentarse a los propietarios corporativos, aquí hay siete cosas que deben saber:

1. ¿Qué harían realmente estos proyectos de ley?

• El Proyecto de Ley 2584 de la Asamblea , escrito por el asambleísta Alex Lee, un demócrata de Milpitas, prohibiría a un inversor institucional comprar o invertir en propiedades adicionales de viviendas unifamiliares y luego alquilarlas. 
• El Proyecto de Ley Senatorial 1212, de la presidenta del Comité Senatorial de Vivienda, Nancy Skinner, una demócrata de Berkeley, iría un paso más allá. Prohibiría a los inversores institucionales “comprar, adquirir o arrendar” una vivienda unifamiliar o dúplex por cualquier motivo. 

El Proyecto de Ley 1333 de la Asamblea, escrito por Ward, prohibiría a los promotores vender casas al por mayor a grandes inversores. Esto está dirigido a proyectos cada vez más populares de “construcción para alquiler”, en los que los desarrolladores construyen subdivisiones unifamiliares con el objetivo específico de venderlas a empresas de alquiler unifamiliares. Este proyecto de ley está respaldado por la asociación estatal de REALTORS, que tienen interés en prohibir las ventas combinadas que excluyen a sus miembros del proceso de compra y venta.

2. ¿Qué son los “inversores institucionales”?

Depende de a quién le preguntes. Incluso los tres proyectos de ley descritos anteriormente utilizan definiciones diferentes. 

El proyecto de ley de Lee utiliza el tamaño de la cartera de inversiones de una empresa como límite, considerando cualquier “entidad comercial” con al menos 1.000 viviendas unifamiliares en sus libros como “institucional”. Eso se aplicaría a sólo cuatro empresas que poseen un total de 17.300 viviendas , según estimaciones compiladas por la Oficina de Investigación de California, que realiza investigaciones a petición de los legisladores estatales. 

La prohibición propuesta por Skinner se aplicaría a una categoría más amplia de inversores: cualquier fondo administrado, incluidos los fondos de capital privado y los fideicomisos de inversión inmobiliaria, que son empresas que cotizan en bolsa y que invierten en bienes raíces. 

El proyecto de ley de Ward utiliza el límite de 1.000 propiedades de Lee, pero también menciona específicamente esos fideicomisos en el lenguaje de su proyecto de ley. 

3 . ¿Los propietarios corporativos poseen muchas viviendas?

Las empresas que poseen al menos 1.000 viviendas unifamiliares poseen aproximadamente 446.000 propiedades en todo el país , según una estimación del Urban Institute, aunque los autores del informe admiten que “los datos y las definiciones son algo confusos”.

Casi medio millón de hogares es una cifra grande a primera vista. Es más que el número total de hogares en San Francisco. Pero en comparación con el parque de viviendas en su conjunto, es menos del medio por ciento. Incluso si se consideran sólo los alquileres unifamiliares, la gran mayoría de los cuales son propiedad de propietarios pequeños y medianos, la participación de las “grandes instituciones” del Urban Institute representa alrededor del 3%. 

“Creo que el problema de los inversores es una especie de hombre del saco para el mercado inmobiliario”, dijo Daryl Fairweather, economista del sitio web de listados inmobiliarios RedFin. “La gente quiere culpar a alguien por los altos precios de las viviendas y es fácil culpar a los inversores simplemente porque son un grupo de personas opacas… En realidad, el problema es simplemente la falta de oferta de viviendas”.

Los críticos de la industria responden que las cifras a nivel nacional enmascaran la agrupación en regiones particulares (y dentro de las regiones, en ciudades particulares o incluso vecindarios). También dicen que la industria está creciendo.

A principios de este mes, RedFin estimó que aproximadamente el 13% de todas las viviendas vendidas en el último trimestre del año pasado eran viviendas unifamiliares compradas por inversores . 

Es una cantidad considerable, pero, una vez más, el diablo está en la definición. RedFin etiquetó a un inversor como cualquier comprador con uno de varios significados corporativos reveladores en su nombre, como “LLC” o “fideicomiso”. Esto probablemente incluiría a muchos propietarios “familiares”, que han optado por colocar sus propiedades en estructuras corporativas para protegerse de responsabilidad legal. 

4. ¿Qué pasa en California?

Las listas de los principales mercados de alquiler de viviendas unifamiliares varían, pero Atlanta, Georgia; Charlotte, Carolina del Norte; y Jacksonville, Florida, suelen ocupar los primeros lugares. California no parece ser el destino elegido por los mayores inversores del país. Según la Oficina de Investigación de California,  menos del 2% de las viviendas unifamiliares son propiedad de inversores con 10 propiedades o más en todo el estado.

Lo que tienen en común los mercados institucionales favorables a los inversores: poblaciones en rápido crecimiento y precios inmobiliarios relativamente bajos en comparación con los alquileres.

“Eso no describe a California en absoluto”, dijo Laurie Goodman, economista del Urban Institute. 

Cuando los grandes inversores aparecen en California, es desproporcionadamente en las regiones del estado de rápido crecimiento y todavía relativamente asequibles: el Inland Empire, la mitad sur del Valle de San Joaquín y los suburbios de Sacramento. El condado con la mayor proporción de viviendas unifamiliares propiedad de grandes inversores es Fresno con un 5,9%, según la Oficina de Investigación de California.

Fresno es un caso un tanto inusual, ya que el mayor propietario allí, JD Home Rentals, es una empresa local cuya cartera de unas 2.000 viviendas se agrupa en esa región.

A nivel estatal, el mayor propietario corporativo individual es también el más grande del país. Invitation Homes inició la tendencia corporativa de alquiler de viviendas unifamiliares cuando comenzó a comprar casas en dificultades, rehabilitarlas y ponerlas en el mercado de alquiler en 2012. Originalmente financiada por el gigante de capital privado Blackstone , desde entonces la compañía se ha convertido en su propia empresa que cotiza en bolsa. compañía. La compañía posee 84.567 viviendas, de las cuales 11.862 están en California , según su presentación más reciente ante la Comisión de Bolsa y Valores. 

5 . ¿Los propietarios corporativos hacen que los alquileres suban?

Hay muchas anécdotas de grandes inversores que irrumpen en un barrio, sólo para seguir con aumentos de alquiler . ¿Los grandes inversores hacen que los alquileres suban o el aumento de los alquileres atrae a los grandes propietarios? Cuando los investigadores intentaron desenredar esas dos tendencias, obtuvieron resultados mixtos. 

Una revisión nacional encontró que el aumento de los alquileres en una ciudad precedió de manera confiable a un aumento en la actividad de inversionistas unifamiliares tres meses después. Pero no encontraron que lo contrario fuera cierto, lo que implica que los inversores persiguen el aumento de los alquileres, pero no los provocan. 

“Creo que el problema de los inversores es una especie de hombre del saco para el mercado inmobiliario”.

DARYL FAIRWEATHER, ECONOMISTA, REDFIN

Pero otro estudio encontró que las áreas unifamiliares con mayores concentraciones de propiedad corporativa, de hecho, tenían alquileres modestamente más altos que los vecindarios comparables. Los investigadores encontraron que estas empresas pudieron explotar su control relativo sobre el parque de viviendas de un vecindario para obtener de los inquilinos alquileres más altos que los del mercado justo. Pero los investigadores también encontraron una segunda explicación detrás del aumento de los alquileres: al reforzar la seguridad en una serie de propiedades en la misma área, pudieron reducir las tasas de criminalidad y “mejorar la calidad del vecindario”. 

Muchos propietarios más importantes también utilizan algoritmos de fijación de alquileres diseñados para exprimir el alquiler más alto posible a los nuevos inquilinos. Los defensores de la industria dicen que esos programas simplemente permiten a los propietarios encontrar el alquiler de mercado de un área, aunque los inquilinos,  los fiscales y los reguladores federales han argumentado que, al menos en la industria del alquiler de departamentos, ha equivalido a una fijación ilegal de precios.

6 . ¿Los grandes compradores les quitan oportunidades de ser propietarios de vivienda a quienes compran por primera vez?

Cada casa que compra un inversionista importante y la convierte en alquiler es una oportunidad menos para un posible comprador por primera vez. Esa compensación de suma cero es particularmente grave en lugares donde se construyen pocas viviendas nuevas. Un estudio realizado en Atlanta encontró que una afluencia de inversión institucional en un vecindario predecía una disminución en la tasa de propiedad de vivienda en el área. Por el contrario, un estudio realizado en los Países Bajos encontró que ocurría lo contrario: cuando las ciudades prohibieron a los inversionistas convertir casas en alquileres, el número de compradores por primera vez se disparó .

Los defensores de la industria ofrecen un contrapunto: ¿Y qué? En lugares donde los precios de las viviendas están fuera del alcance de la persona promedio, poner más casas unifamiliares en el mercado de alquiler brinda a más personas la oportunidad de disfrutar de algunos de los elementos del sueño americano: un patio, un garaje, tal vez una mejor escuela. distrito, incluso si no pueden pagar el pago inicial. El hecho de que los grandes inversores se especialicen en comprar viviendas que necesitan reparación significa que a menudo “compiten por distintos tipos de productos” que los compradores primerizos, dijo Goodman.

También hay evidencia que sugiere que permitir más alquileres en vecindarios unifamiliares, sin importar quién sea el propietario, hace que esos vecindarios sean más diversos económica y racialmente . Un ejemplo: el estudio de la prohibición holandesa a los propietarios corporativos también encontró una disminución en el número de alquileres, un aumento general de los alquileres y una afluencia de residentes mayores, más ricos y más blancos en los vecindarios en los que esas restricciones entraron en vigor. 

No está claro cuán relevante es todo eso en California. “Vendemos el 99% de nuestras casas a particulares”, dijo Dan Dunmoyer, presidente de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, un grupo comercial que representa a los constructores de viviendas del estado. Para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez en California, “no es como si estuvieran compitiendo con un gran actor institucional, que no sea una persona rica y soltera del Área de la Bahía”.

7 . ¿Son los propietarios corporativos malos propietarios?

Depende de lo que quieras decir con “malo”. 

Los grandes propietarios institucionales parecen más propensos a realizar operaciones estandarizadas y siguiendo las reglas. El toque corporativo tiene ventajas: es más probable que las grandes corporaciones operen líneas directas de administración de propiedades las 24 horas, los 7 días de la semana y tengan plomeros y electricistas contratados. Los estudios también han encontrado que al llenar una unidad vacante, los propietarios corporativos son más propensos a utilizar sistemas impersonales de selección de inquilinos, que están libres de prejuicios raciales explícitos (si no necesariamente implícitos ).

La desventaja: los propietarios corporativos pueden ser despiadadamente eficientes, con énfasis en “despiadados”. Un estudio, por ejemplo, encontró que tienen significativamente más probabilidades que los pequeños propietarios de presentar avisos de desalojo tan pronto como se les permite hacerlo legalmente. 

E incluso las empresas con equipos legales internos pueden no siempre cumplir con la ley. En enero, Invitation Homes pagó $3,7 millones en multas y restitución por aumentar el alquiler de casi 2.000 inquilinos por encima de lo que permite la ley estatal. En 2021, JD Home Rentals resolvió una demanda colectiva por quejas de habitabilidad.

“Las relaciones son mucho más formales cuando se trata de casas de invitación que con el vecino, y eso tiene sus pros y sus contras”, dijo Goodman, economista del Urban Institute. Como ejemplo, señaló que su hija adulta tenía un propietario que solía aceptar pizza como compensación por un cheque de alquiler atrasado. 

“No puedes enviarle una pizza a Invitation Homes”, dijo.