California prometió $500 millones para ayudar a los inquilinos a conservar viviendas asequibles pero estos no recibieron ni un centavo

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Luke Johnson y sus vecinos pensaron que habían encontrado la solución perfecta para evitar ser desplazados de su cuádruplex en Silver Lake, Los Ángeles: un programa estatal ofrecía 500 millones de dólares para ayudar a inquilinos, fideicomisos de tierras comunitarias y otros desarrolladores de viviendas asequibles a comprar edificios en riesgo de ejecución hipotecaria.

Como sus antiguos propietarios estaban decididos a vender el edificio, Johnson y sus vecinos los persuadieron de venderlo a un fideicomiso de tierras comunitarias que se comprometió a mantener los alquileres bajos.

Pero seis meses después, el programa estatal ha desaparecido tras tres años sin conceder ninguna de las subvenciones y préstamos que prometía. El acuerdo con los propietarios ha fracasado. Eso deja a Johnson, de 85 años, y a su marido sin saber si podrán quedarse en el apartamento de dos habitaciones con alquiler controlado en el que Johnson ha vivido durante casi medio siglo. 

La repentina desaparición de 500 millones de dólares de dinero estatal destinados a ayudar a los fideicomisos de tierras comunitarias ha dejado a algunos defensores de la vivienda cuestionando el compromiso de California de preservar las viviendas asequibles existentes, una estrategia que es menos llamativa que construir nuevas unidades pero que también puede ser menos costosa.

“Es una lucha para nosotros y estoy seguro que también para muchas otras personas que contaban con obtener esa subvención y no la obtuvieron”, dijo Johnson.

En 2021, los legisladores estatales crearon el Programa de Preservación de Viviendas para la Intervención en Ejecuciones Hipotecarias. Fue un momento decisivo para los fideicomisos de tierras comunitarias, organizaciones sin fines de lucro que compran terrenos y los preservan como viviendas permanentemente asequibles alquilando o vendiendo los edificios que se encuentran en ellos a residentes de ingresos bajos y moderados. Luego, los residentes administran la propiedad de manera cooperativa.

Si bien los fideicomisos de tierras comunitarias se han triplicado en número en California durante la última década, surgiendo en todas partes, desde ciudades costeras y del interior hasta tierras tribales y la frontera mexicana, a menudo tienen dificultades para recaudar suficiente dinero para competir con los desarrolladores privados. El acceso a un fondo específico de dinero estatal estaba destinado a ser un cambio radical tanto para los fideicomisos como para las ciudades que buscaban prevenir el desplazamiento de los residentes de bajos ingresos, dijo el supervisor de San Francisco, Dean Preston.

“Teníamos la esperanza de que el estado ayudara a San Francisco y a otras ciudades que quieren realmente intensificar estos programas”, dijo Preston. “(Los fideicomisos de tierras comunitarias son) una forma muy eficaz, rápida y permanente de crear viviendas verdaderamente asequibles con el control de los residentes”.

El estado planeaba distribuir 500 millones de dólares en préstamos y subvenciones durante cinco años, financiando compras de edificios con dificultades financieras de hasta 25 unidades.

Sin embargo, después de tres años, la agencia estatal encargada de desarrollar el programa, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, aún no había entregado un solo dólar.

Esta primavera, cuando California se enfrentaba a un déficit presupuestario proyectado de 56 mil millones de dólares, algunos legisladores comenzaron a plantear preocupaciones.

“Es el tipo de cosas que uno ve y te hace explotar la cabeza”, dijo en una entrevista el asambleísta Jesse Gabriel, quien presidió el comité de presupuesto de la Asamblea. “Esto es algo importante para todos en California, y sin embargo estamos aquí sentados con esta tremenda asignación de recursos y sin hacer ningún progreso. Eso es totalmente inaceptable”. 

No fue el único gasto estatal que se redujo este año, pero los defensores de los fideicomisos de tierras comunitarias se quejaron de que la lenta implementación del programa por parte del estado socavó el programa antes de que pudiera comenzar.

“Entramos en el presupuesto de 2021 esperando que los fondos estuvieran disponibles en un año o año y medio”, dijo Leo Goldberg, codirector de políticas de la Red de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de California. “Si el programa se hubiera puesto en marcha, habría habido éxitos que señalar y que habrían hecho que fuera más fácil defenderlo”.

Tres años después, cero progreso

Johnson dijo que inmediatamente se sintió como en casa en el diverso Silver Lake de la década de 1980, con su vibrante y organizada comunidad LGBTQ , familias latinas socializando en los porches e inmigrantes rusos llenando las iglesias ortodoxas. Durante los últimos 40 años, ha visto cómo el vecindario se gentrificaba a medida que llegaban profesionales hipsters que traían consigo su dinero.

El actual marido de Johnson, Osbey, llegó a cuidar la casa en 1990 y nunca se fue. Ellos y sus vecinos, amigos que han vivido en el edificio durante al menos una década, organizaron eventos comunitarios en el jardín trasero del complejo. 

Cuando el propietario de la vivienda firmó un contrato para vender el edificio a un promotor inmobiliario con ánimo de lucro, temieron que los desalojaran. El alquiler medio de un apartamento de dos habitaciones en Silver Lake se había disparado con el paso de los años hasta casi 4,000 dólares al mes, según Zumper.com, aproximadamente cuatro veces lo que Johnson y su marido pagan actualmente.

Después de que él y sus vecinos, uno de los cuales tenía experiencia organizando con el Sindicato de Inquilinos de Los Ángeles, lanzaron una campaña telefónica y por correo electrónico, el desarrollador privado se retractó del acuerdo y su propietario acordó a principios de este año vender al Beverly-Vermont Community Land Trust, dándole al fideicomiso hasta este mes para recaudar el precio de compra de $1.5 millones. 

Eso debería haber funcionado: se esperaba que California comenzara a distribuir los fondos para la preservación de viviendas asequibles este año. Los fideicomisos de tierras ya estaban manteniendo conversaciones iniciales con el administrador de fondos seleccionado para administrar el programa sobre los proyectos que serían elegibles.

Pero en julio, el esperado apoyo estatal ya no estaba sobre la mesa. El tiempo corría para encontrar un plan B. Los residentes iniciaron una campaña de financiación colectiva en línea y organizaron una recaudación de fondos en el patio trasero con una barbacoa y un espectáculo de drag queens. El fideicomiso de tierras presentó el proyecto a pequeños bancos y cooperativas de crédito.

Incluso si se aprobara el préstamo al fideicomiso, el interés de un préstamo privado probablemente sería mucho más alto que si se usara dinero estatal, lo que frustraría los planes de los inquilinos de mantener el alquiler asequible. Kasey Ventura, una organizadora del fideicomiso de tierras que había negociado acuerdos similares, estimó que los alquileres de las unidades tendrían que aumentar a al menos $2,000 por mes, todavía por debajo del precio del mercado, pero un aumento significativo.

La pérdida del fondo estatal fue un “gran revés” no sólo para los inquilinos de Silver Lake, sino también para los fideicomisos de tierras comunitarias en toda el área de Los Ángeles que habían estado contando con el apoyo, dijo Ventura. 

“Tenemos docenas, sino cientos, de unidades que ahora están en esta burbuja de ‘¿Cómo hacemos esto?’”, dijo Ventura.

¿Por qué este programa tardó tanto en implementarse?

Los nuevos programas gubernamentales suelen tardar meses, sino años, en implementarse. Pero incluso para los estándares estatales, el lento ritmo con el que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario puso en marcha el programa de preservación de viviendas es un hecho que llama la atención.

El Departamento de Vivienda del estado se negó a poner a nadie a disposición para una entrevista para este artículo. Pero en una declaración enviada por correo electrónico, la portavoz Alicia Murillo dijo que la naturaleza sin precedentes del programa de preservación de viviendas creó una curva de aprendizaje pronunciada para el personal de la agencia.

El programa “fue muy diferente de cualquier otro programa que administra HCD, tanto en términos de los tipos de proyectos (adquisición/rehabilitación a pequeña escala versus nuestra nueva construcción habitual a gran escala) como en términos del mecanismo para el desembolso de fondos (utilizando prestamistas externos sin fines de lucro en lugar de desembolsar los fondos nosotros mismos)”, escribió Murillo.

Otro esfuerzo estatal para crear estabilidad habitacional para los californianos de ingresos bajos a moderados, creado al mismo tiempo, se lanzó mucho más rápidamente: los legisladores autorizaron Sueño de California para todos, un plan de asistencia para el pago inicial que cubre hasta el 20% del costo de una vivienda para ciertos compradores de vivienda por primera vez, con el mismo proyecto de ley de presupuesto de 2021 que creó el programa de preservación de viviendas.

Menos de dos años después, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, un brazo diferente de la burocracia estatal, ya había entregado los 288 millones de dólares de la financiación inicial de Dream for All a los ansiosos compradores de viviendas. Este año, la agencia reformó Dream for All para atender a un grupo más diverso de compradores; el programa renovado sobrevivió a los recortes presupuestarios estatales y otorgó 250 millones de dólares adicionales en préstamos sin intereses.

“Es el tipo de cosas que cuando las miras te hace explotar la cabeza”.

El asambleísta Jesse Gabriel, demócrata de Encino

En cambio, el Departamento de Vivienda del estado tardó un año en redactar las directrices para el programa de preservación de viviendas, y luego otros ocho meses en convertirlas en normas finales. El plan preveía que un gestor de fondos sin ánimo de lucro se encargara de gestionar el programa, pero el estado no adjudicó este contrato hasta julio de 2023, dos años después del plazo de cinco años del programa.

Eso es inusual, dijo Ben Metcalf, director gerente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, quien dirigió el departamento de vivienda estatal de 2015 a 2019. Si bien puede llevar fácilmente dos años lanzar un nuevo programa, dijo, ese plazo puede reducirse en un año si los legisladores ya han asignado el dinero, como lo hicieron para el programa de preservación de viviendas. Y las cosas pueden avanzar aún más rápido, dijo, “cuando una agencia o director está motivado, o tiene el personal adecuado para implementarlo”.

Pablo Espinoza, portavoz del Departamento de Vivienda, dijo por correo electrónico que parte de la demora se debió a la necesidad de realizar cambios en la ley estatal que permitieran a los funcionarios transferir dinero al administrador del fondo y pagar sus gastos administrativos. La aprobación de esos ajustes por parte de la Legislatura tomó varios meses, dijo. California Dream for All no enfrentó esos obstáculos, dijo, porque se administró de manera similar a los préstamos existentes de la Agencia de Financiamiento de Vivienda.

Para diseñar el programa de preservación de viviendas, el departamento realizó “mucho trabajo de divulgación” entre fideicomisos de tierras comunitarias y otros involucrados en la preservación de viviendas asequibles, dijo Elizabeth Wampler, directora ejecutiva del Área de la Bahía para Local Initiatives Support Corporation, el administrador del fondo al que se le adjudicó el contrato. 

El grupo de Wampler se sintió atraído por el proyecto después de prestar dinero a fideicomisos de tierras comunitarias para preservar viviendas asequibles en el Área de la Bahía, dijo. 

“Vimos que esos acuerdos tuvieron un impacto increíble en las comunidades de color”, dijo Wampler. “Sabemos que es una gran estrategia contra el desplazamiento para mantener a las personas en sus hogares. Ayuda a aumentar el parque de viviendas asequibles; hay muchas razones por las que es una buena estrategia”.

“Entramos en el presupuesto de 2021 esperando que los fondos estuvieran disponibles en un año o año y medio. Si el programa se hubiera puesto en marcha, habría habido éxitos que habrían hecho que fuera más fácil defenderlo”.

Leo Goldberg, codirector de políticas de la Red de fideicomisos de tierras comunitarias de California

Los grupos de vivienda asequible habían identificado 162 edificios que esperaban comprar y preservar como asequibles utilizando fondos estatales, según una encuesta realizada por Wampler.

Pero el proceso de diseño del estado tomó tanto tiempo que, cuando se completó, el panorama del presupuesto estatal había cambiado y el departamento nunca firmó un contrato con el grupo de Wampler. En cambio, el departamento puso el programa en pausa a fines de 2023, al menos seis meses antes de que los legisladores recortaran oficialmente su financiación.

“Creo que fue duro que el programa no se hubiera lanzado y no hubiera financiado ningún proyecto”, dijo Wampler. Eso lo convirtió en un objetivo para los legisladores que buscaban ahorrar dinero, dijo. “Creo que todos los involucrados decían: ‘Dios mío, ¿por qué no lo hicimos hace seis meses? Hubiéramos estado en una posición muy diferente’”.

El departamento ya tenía cierta experiencia en la preservación de viviendas asequibles a través de otro programa diseñado para ayudar a los residentes de parques de casas móviles y a las organizaciones sin fines de lucro a comprar y reparar parques. Al igual que el programa de preservación de viviendas, el Programa de Oportunidades y Revitalización de Viviendas Prefabricadas ofrece préstamos para comprar propiedades existentes, algunas de ellas con menos de 25 unidades. Ambos tenían como objetivo apoyar a los residentes que se unen para administrar sus viviendas de manera cooperativa.

Entre 2013 y 2023, el departamento solo aprobó una única solicitud de préstamo para el programa de parques de casas móviles, informó CalMatters el año pasado. Pero los legisladores lo han rediseñado desde entonces y en 2023 el departamento otorgó más de 100 millones de dólares a tribus indígenas, gobiernos locales, cooperativas de residentes y organizaciones sin fines de lucro como Habitat for Humanity.

Los fideicomisos de tierras comunitarias buscan la participación de los grandes bancos

El año pasado, mientras el Programa de Preservación de Viviendas para la Intervención de Ejecuciones Hipotecarias languidecía, más de 13,000 propiedades de California que habrían sido elegibles para el programa recibieron una notificación de incumplimiento, según un análisis de los datos de Property Radar realizado por la Red de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de California.

Entre las propiedades en dificultades del estado se encontraba la Warriors House de Oakland, un hito local cerca de la autopista 580 pintado en el llamativo esquema de colores azul y dorado del equipo de baloncesto Golden State Warriors y adornado con recuerdos del equipo. 

La casa, propiedad de una familia local durante más de 50 años, necesitó reparaciones importantes cuando la matriarca de la familia falleció después de solicitar una hipoteca inversa, dijo Steve King, director ejecutivo del Oakland Community Land Trust. El fideicomiso esperaba utilizar el programa estatal para comprar la casa, preservando la propiedad icónica como vivienda asequible y evitando que el hijo de la mujer fuera desplazado, dijo King.

Pero sin el apoyo del estado, el fideicomiso no logró reunir suficiente dinero a tiempo, dijo King. Un banco tomó posesión de la propiedad y la vendió a un comprador privado el año pasado. El hijo de la mujer, Lloyd Canamore, falleció poco antes de la venta, después de mudarse a una propiedad de alquiler en otra parte de la ciudad.

“Eso realmente lo afectó”, dijo Michelle Easley, una vecina que recordó a Canamore como “un hombre dulce” que amaba los deportes, sus perros y tomarse fotografías con los fanáticos que pasaban por la casa.

“Nos hemos encontrado con situaciones similares de casas en sucesión, familias negras que llevan mucho tiempo viviendo juntas y que pierden su hogar familiar, y es devastador”, dijo King. 

En 2020, las preocupaciones sobre las empresas de capital privado que compran propiedades en dificultades y las convierten en alquileres a precio de mercado llevaron a la aprobación de una ley estatal que dio a los inquilinos cuyas casas embargadas se vendieron en una subasta (o a las organizaciones sin fines de lucro que trabajan con esos inquilinos) 45 días para igualar la oferta ganadora. 

Pero los inquilinos y los fideicomisos de tierras comunitarias todavía tenían dificultades para conseguir fondos para aprovechar la ley. El programa de preservación de viviendas tenía como objetivo cambiar eso.

“El tiempo dirá si las agencias pueden responder con la suficiente rapidez, pero creo que la razón por la que el gobernador aceptó esta financiación es que nadie quiere que aumente el número de personas sin hogar debido a las ejecuciones hipotecarias”, dijo la senadora Nancy Skinner, demócrata de Berkeley que defendió el cambio de subasta, al medio de noticias en línea Next City en el momento.

Skinner se negó a hacer comentarios para esta historia. 

Preston, el supervisor de San Francisco, dijo que pensaba que los funcionarios electos a nivel estatal y federal subestimaban la importancia de preservar las viviendas asequibles existentes. Construir nuevas viviendas es importante, dijo, pero también lo es frenar la hemorragia constante de unidades asequibles que se compran y se transforman en viviendas de lujo fuera del alcance de muchos californianos.

“No se trata de producción en el sentido de construir algo desde cero, sino de producción cuando se toma algo que de otro modo se alquilaría por 4,000 dólares al mes y, en cambio, se alquila por un porcentaje razonable de los ingresos de una persona de bajos ingresos”, dijo. “Eso es crear viviendas asequibles para la clase trabajadora que, de otro modo, no podría permitirse vivir en San Francisco”. 

Sin el apoyo estatal en el horizonte, los fideicomisos de tierras comunitarias en toda California ahora están uniendo sus esfuerzos para crear un fondo de capital conjunto, impulsado por filantropía y bancos privados, que eventualmente podría proporcionar préstamos a bajo interés para comprar edificios como el de Silver Lake.

Esperan que los bancos se sientan atraídos por la oportunidad de cumplir con algunas de sus obligaciones bajo la Ley de Reinversión Comunitaria federal, que requiere que las instituciones financieras demuestren que están satisfaciendo las necesidades crediticias de las comunidades históricamente desfavorecidas.

El objetivo es crear una ventanilla única para los prestamistas que quieran apoyar la propiedad comunitaria, recaudando 20 millones de dólares en 2025 y eventualmente aumentando esa cifra a 100 millones de dólares que los fideicomisos de tierras comunitarias podrían combinar con subsidios públicos para comprar propiedades, dijo Jazmin Segura de la Common Counsel Foundation, que alberga el fondo.

Johnson y su marido aún tienen la esperanza de no tener que abandonar su casa. La fecha límite para pagar el depósito por el edificio de Silver Lake llegó y pasó, y el fideicomiso de tierras no pudo idear un plan B que hubiera recaudado el dinero antes del año próximo. Él y sus vecinos están pidiendo a sus propietarios más tiempo para encontrar una solución. 

Si no tienen éxito, Johnson teme que él y su marido tendrán que abandonar Silver Lake.

“Realmente no sabemos qué nos depara el futuro”, afirmó Johnson.

• Este artículo fue publicado originalmente en inglés por CalMatters.