En resumen
YIMBY y NIMBY están luchando por una legislación que permita más dúplex, pero algunos expertos restan importancia a su impacto en la vivienda de California. El proyecto de ley respaldado por el líder del Senado, Toni Atkins, se enfrenta hoy a una prueba clave ante el Comité de Asignaciones de la Asamblea.
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En algunos de los vastos y verdes prados del este de Sacramento, uno de los vecindarios más populares y caros de la capital, los letreros amarillos y negros en los jardines instan a los transeúntes a “salvar vecindarios” y mantener a Sacramento “habitable y diverso”. El mensaje simboliza una gran batalla que está teniendo lugar en el Capitolio estatal a solo unas millas de distancia: si eliminar los sacrosantos vecindarios unifamiliares para abordar la crisis de vivienda de California.
El Proyecto de Ley del Senado 9, una de las varias medidas a las que se alude en los carteles, técnicamente permite hasta dos dúplex, dos casas con unidades adjuntas o una combinación – limitado a cuatro unidades – en lotes unifamiliares en todo California, sin aprobación local.
El proyecto de ley permitiría más edificios donde ahora es ilegal, con la intención de reducir el rápido aumento de los precios de las viviendas en California y aumentar el acceso a la propiedad de vivienda a través de una mayor variedad de opciones, según el líder del Senado estatal Toni Atkins, un demócrata de San Diego que presentó el proyecto de ley y versiones similares en el pasado.
Para disminuir las preocupaciones de más de 100 ciudades y grupos de vecinos que se oponen al proyecto de ley, Atkins agregó el lunes algunas enmiendas que otorgan a las jurisdicciones locales cierto poder de veto sobre las unidades que amenazan la salud y la seguridad públicas y reducen la especulación potencial. La factura – aprobada por el Senado en mayo y dos comités de política de la Asamblea en junio – está lista para una audiencia clave hoy en el Comité de Asignaciones de la Asamblea.
Pero algunos analistas dicen que el eje del paquete de vivienda del Senado probablemente tendría un impacto insignificante en la crisis de vivienda de California, al menos en el corto plazo. ¿En cuanto al escenario de pesadilla descrito por los oponentes? Tampoco hay pruebas suficientes para respaldar eso.
Esto debido a que un cambio a la zonificación significa muy poco en realidad, comenzando con la cantidad de unidades que realmente se construirían, dicen estos analistas.
El desarrollo se lograría solamente en 410,000 parcelas en California como máximo, o 5.4% de la tierra ahora ocupada por viviendas unifamiliares, según un nuevo estudio del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley basado en la versión del proyecto de ley sin las nuevas enmiendas.
Eso podría agregar un total de 700,000 nuevas unidades en todo California, si todos los propietarios decidieran desarrollarse. “En general, eso es una pequeña porción de los 7.5 millones de viviendas unifamiliares en todo el estado”, dijo David García, director de políticas del Terner Center.
Una de las nuevas enmiendas, requieren que los propietarios vivan en la casa al menos tres años antes de poder dividir su propiedad y construir hasta cuatro unidades, reduce el total potencial de nuevas unidades en 40,000, o un 6%.
“No vería la demolición total de viviendas unifamiliares … Simplemente no hay una base financiera para ese miedo”.
David García, director de políticas del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley.
El análisis se realizó utilizando los valores actuales de la tierra y los costos de desarrollo, por lo que la cantidad de unidades factibles podría cambiar. Pero García dijo que eso era poco probable a corto plazo. El estudio encontró que el propietario típico no podía permitirse construir una segunda unidad, mucho menos una tercera o cuarta. Otras barreras: El nuevo lote dividido no podría tener menos de 1,200 pies cuadrados, y los distritos históricos, las zonas de peligro de incendio y algunas áreas rurales quedarían excluidas del desarrollo.
“No vería la demolición total de viviendas unifamiliares, como hemos visto caracterizado en muchos de los comentarios públicos en las audiencias de los comités”, dijo García. “Simplemente no hay base financiera para ese miedo”.
Equidad, equidad, equidad
La zonificación unifamiliar, que SB 9 busca eliminar, tiene raíces profundamente racistas. Introducido originalmente en Berkeley en 1916, la designación se usó para bloquear un salón de baile, propiedad de negros, por estar establecido en un vecindario principalmente blanco. La zonificación no solo excluyó el salón de baile, sino también las unidades multifamiliares, más comúnmente ocupado por personas de color.
La zonificación unifamiliar fue rápidamente adoptada por ciudades de los Estados Unidos. Entonces, para muchos defensores de la vivienda en California, eliminar lo que ellos llaman “zonificación de exclusión” es un acto simbólico y necesario.
“Se trata de deshacerse de los símbolos de segregación y racismo”, dijo Kendra Noel Lewis, directora ejecutiva de la Alianza de Vivienda de Sacramento, que apoya el cambio de zonificación local similar para permitir duplex, triplex y fourplexes en toda la ciudad.
Un letrero de “no a la zonificación” colocado en el césped de una casa en el este de Sacramento el 4 de agosto de 2021. Foto de Anne Wernikoff, CalMatters.
Los carteles de “salvar vecindarios” en los vecindarios más ricos de Sacramento son frustrantes para Lewis porque “los blancos no tienen problema en decirle a otras personas qué hacer”, dijo.
Muchos críticos del proyecto de ley, incluido Livable California, un grupo que apoya los vecindarios unifamiliares y el control local, enfatizan que la legislación no requiere que las unidades sean asequibles o tengan un límite de precio determinado. Por lo tanto, solo beneficiaría realmente a las personas ricas y a los desarrolladores, dicen.
Los partidarios del proyecto de ley hacen retroceder preguntando: ¿Dónde están los grupos de vecinos durante las batallas por los proyectos de viviendas asequibles? A menudo en el lado opuesto.
Si bien no hay unidades reservadas para los que ganan menos, los partidarios del proyecto de ley dicen que la vivienda a precio de mercado en última instancia ayuda a crear asequibilidad para todos. Al agregar una unidad que una familia de clase media puede pagar, abre una unidad menos costosa para una familia un paso por debajo de ellos en la escala económica.
“Existe este efecto de cadena en todo el mercado de la vivienda, una especie de juego de sillas musicales, en el que simplemente comienzas a agregar sillas”, dijo Louis Mirante, director legislativo de California sí en mi patio trasero, o YIMBY.
Agregar una unidad de vivienda en East Sacramento, por ejemplo, podría significar que una familia blanca de clase media se mude allí, en lugar de desplazar a otra familia en el históricamente Black Oak Park, dijo Lewis.
Elizabeth Mae Olson, una madre soltera de raza blanca de 44 años, creció en la parte aún no gentrificada de Oak Park. En su niñez, dice que vivió en varias casas con ratas y cucarachas. No puede recordar la cantidad de veces que su familia fue desalojada, y estuvo brevemente sin hogar cuando era adolescente. Entonces, cuando se mudó a East Sacramento hace unos años, fue principalmente porque quería sentirse segura y estar cerca del exuberante e histórico McKinley Park.
“La única razón por la que puedo vivir en este vecindario es porque es un dúplex”, dijo. “No podía permitirme una casa unifamiliar en este barrio. De ninguna manera, de ninguna manera”.
Aún así, paga $2,075 al mes por su apartamento de dos habitaciones, que una pareja que gana el salario mínimo tendría dificultades para pagar, dice.
Si bien los dúplex siguen siendo legales en todo Sacramento en lotes, los dúplex, los fourplex e incluso los edificios de seis unidades alrededor de su cuadra cerca del parque se construyeron antes de la ordenanza de zonificación unifamiliar que los prohibía.
¿Agregar más de esos edificios ahora reduciría los alquileres? Si bien se ha encontrado que más viviendas a precio de mercado a nivel regional reducen los precios con el tiempo, el jurado aún está deliberando a nivel de vecindario, explicó Robert Wassmer, presidente del programa de maestría en desarrollo de suelo urbano de la Universidad Estatal de Sacramento.
“La única razón por la que puedo vivir en este vecindario es porque es un dúplex. No podía permitirme una casa unifamiliar en este barrio. De ninguna manera, de ninguna manera”.
Elizabeth Mae Olson, residente del Este de Sacramento
Pero Wassmer, que también vive en East Sacramento, dijo que el argumento tácito en contra del proyecto de ley realmente gira en torno al valor de las propiedades en los vecindarios de alto nivel. Y, en un estudio de 2018, encontró que cuanto mayor es el número de ocupantes en un hogar, menor es el valor de la vivienda.
“Les preocupa que el valor de sus propiedades baje, y los liberales no pueden descartar eso. Para muchas personas, ese es su nido de huevos. Ese es su retiro”, dijo.
Los críticos del proyecto de ley, la mayoría de los cuales son propietarios de viviendas, dicen que sus preocupaciones no son los barrios ricos y blancos. Más bien, dicen que la legislación probablemente afectaría principalmente a los vecindarios negros y latinos, donde la tierra es lo suficientemente barata para construir y los posibles precios de alquiler o vivienda son lo suficientemente altos como para cubrir los costos de desarrollo.
¿Una bomba de gentrificación?
Mangan Park, un pequeño vecindario de clase media en Sacramento, es uno de los lugares propicios para el desplazamiento, dice la propietaria Jennifer Holden.
“No vivimos con miedo de que esas otras personas se muden porque ya somos esas personas”, dijo, señalando a la mayoría de los vecinos del vecindario. Demografía asiática e hispana. “Lo que cambiaría es nuestra forma de vida”.
Holden, de raza blanca, dijo que recibe folletos semanales y llamadas telefónicas pidiéndole que venda su casa, a menudo a compradores no identificados. La compra especulativa por parte de grupos de inversión corporativa sólo aumentará si es factible un mayor desarrollo en su vecindario, argumenta.
Chris Jones, un trabajador de TI y propietario de una vivienda de raza negra en Colonial Heights en Sacramento, presenta un argumento similar. Le preocupa que el estilo de vida que disfruta actualmente, jugar a la pelota con su hijo en un patio privado o estacionarse frente a su casa, esté en peligro si los desarrolladores maximizan los valores potenciales de las propiedades.
“Mucha gente aspira a ser propietario de una vivienda”, agregó. “Si damos demasiado énfasis a la construcción de una vida densa, por lo general no es para la propiedad, es para alquilar”.
Si bien el proyecto de ley decía anteriormente que dependía de las ciudades ordenar que las viviendas fueran ocupadas por sus propietarios para someterse a una gran división, la nueva enmienda lo requiere en todo el estado. La idea es evitar la especulación de grupos corporativos que ya han comprado alrededor del 17% del parque de viviendas del estado.
Los investigadores que se centran en la gentrificación y la zonificación dicen que, si bien las preocupaciones sobre el desplazamiento son válidas, estos cambios de zonificación han ocurrido en solo un pequeño porcentaje de lugares, por lo que no hay suficiente evidencia para predecir lo que sucedería si este proyecto se convierte en ley.
Es “como intentar predecir la trayectoria de un globo en un tornado”, dijo Stephen Menendian, director de investigación de la Othering & Belonging Institute en UC Berkeley.
“Dejar los vecindarios para que solo permitan la construcción de viviendas unifamiliares esencialmente asegura que no se construirán nuevas viviendas”, dijo Yonah Freemark, investigador asociado en Vivienda y Comunidades Metropolitanas en el Urban Institute. “Entonces, es una especie de callejón sin salida en lo que respecta a la estrategia”.
La mayoría de los grupos estatales centrados en la justicia racial y ambiental han optado por permanecer neutrales en el proyecto de ley porque no requiere viviendas asequibles. Si bien las preocupaciones sobre la gentrificación pueden ser válidas, muchos se esconden detrás de ese argumento de mala fe, dijo Cynthia Castillo, defensora de políticas del Western Center on Law and Poverty.
“Creemos que la conversación sobre la equidad ha sido adoptada por personas que solo están interesadas en producir viviendas a precio de mercado”, dijo. “Y también por algunos de estos otros grupos que no son grupos de capital tradicionales”.
¿Un golpe modesto?
El año pasado, Jeff Harris y su hija adolescente quitaron el techo del garaje para dos autos detrás de su casa en River Park en Sacramento y agregaron un apartamento de 700 pies cuadrados.
Luego vinieron las quejas.
Un vecino, preocupado por su privacidad, pidió que no hubiera ventanas en un lado. La agente de bienes raíces que vende la propiedad detrás de la suya también llamó para preguntar si habría alguna ventana que da al patio de sus clientes “porque eso podría acabar con la venta”, dijo.
Harris no es solo un propietario, sino el miembro del consejo de la ciudad que representa a East Sacramento, por lo que los debates sobre la pequeña adición a su patio trasero ayudaron a informar una discusión mucho más amplia en el ayuntamiento: sí Sacramento, y ahora el estado, deberían permitir que los propietarios construyan hasta cuatro unidades en sus lotes unifamiliares. No se espera que el Consejo Municipal vote sobre el cambio de zonificación hasta la próxima primavera, después de meses de alcance comunitario.
“¿Cómo vamos a lidiar con las actualizaciones de infraestructura? ¿Cómo vamos a mitigar el estacionamiento? ¿Cómo vamos a recoger la basura?”
Jeff Harris, representante de East Sacramento en el ayuntamiento
Los defensores argumentan que es un salto modesto: la ley de vivienda de California ya permite hasta tres unidades por parcela unifamiliar – una casa principal, una unidad de vivienda accesoria, como Harris construyó, y una unidad de vivienda accesoria junior de hasta 500 pies cuadrados contiguos a la casa existente.
Pero Harris dice que agregar más de una ADU es “extremadamente inconveniente e irritante para mis vecinos”. Y traer varias familias más a un lote podría ejercer una presión masiva sobre la infraestructura de la ciudad. Las quejas de Harris hacen eco en las oficinas de 120 alcaldes y concejales de 48 ciudades y otros sobre el proyecto de ley: las decisiones de zonificación deben ser locales.
“¿Cómo vamos a lidiar con las actualizaciones de infraestructura? ¿Cómo vamos a mitigar el estacionamiento? ¿Cómo vamos a recoger la basura?”, preguntó. “Y puedo decirles que casi todas las ciudades de California en este momento están arruinadas”.
Olson, la madre soltera que vive en un dúplex, se identifica con las quejas de Harris. La gerente del programa de prevención de enfermedades infecciosas en UC San Francisco comenzó a prestar mucha atención al debate sobre la zonificación cuando compró una casa en Land Park, otro de los vecindarios más ricos de Sacramento, en su mayoría habitan blancos, algo que nunca pensó que fuera posible.
Sólo sucedió porque cuando murió la abuela de Olson, cuya casa compró, tomó el lugar de su padre muerto en el testamento, dice. Luego, su tía de 80 años intervino con su parte de la herencia, al igual que otro tío, sumando lo suficiente para un pago inicial y para que Olson calificara para una hipoteca. Cerró la casa a finales de julio.
Y ahora, está considerando renovar el edificio en ruinas en un dúplex, solo legal porque la casa se encuentra en una esquina, para que haya espacio suficiente para su hijo, su perro, su tía y su pareja, que actualmente viven en la casa.
Una vez que su tía fallezca, Olson planea alquilar la segunda unidad. Tiene sentimientos encontrados sobre los propietarios, que “siempre han sido el hombre del saco para mí”, dice. Pero es la única forma que ve para eventualmente pagar la matrícula universitaria de su hijo.
“Cuando yo muera, mi hijo tendrá riqueza”, dijo. “Eso nunca se me ha concedido. Y es un cambio de juego”.
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