Con más poderes de aplicación que nunca, el estado confía en los activistas para hacer cumplir la ley dúplex

En resumen

Un puñado de activistas representa la mayor parte de la aplicación de la ley por parte del estado. Eso podría cambiar a medida que la agencia estatal de vivienda contrate más personal.

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Se suponía que la aprobación del Proyecto de Ley 9 del Senado de 2021 anunciaría el fin de la zonificación unifamiliar que muchos señalarían como culpable de la crisis de vivienda de California. Pero cuatro meses después de la nueva era, poco ha cambiado, y la escasa aplicación de la ley se debe en gran parte a los activistas a favor de la vivienda.

La nueva ley, que permite dúplex y lotes divididos en terrenos previamente marcados como unifamiliares únicamente, se ha encontrado con una fuerte resistencia por parte de ciudades de todo el estado que han aprobado ordenanzas de manera efectiva, pero no directa, bloqueando la ley en su área.

El estado de California, con un presupuesto anual superior a los $280 millones, depende en gran medida de YIMBY, o activistas del “sí en mi patio trasero”, para conocer las ciudades que infringen la ley.

“La mayor parte de cómo vamos a aprender sobre estos casos es a través de quejas que recibimos de ciudadanos comunes, a través de defensores y otras partes interesadas”, dijo David Zisser, quien dirige la Unidad de Responsabilidad de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario. “El hecho de que hayamos recibido quejas sobre 29 jurisdicciones diferentes es un buen ejemplo de cómo funciona”.

Nadie sabe cuántos permisos han emitido las ciudades en todo el estado para dividir un lote o construir un dúplex, ya que esa información no se rastrea en ninguna base de datos. Tampoco existe una forma centralizada de rastrear la gran cantidad de ordenanzas locales que las ciudades han aprobado para limitar su uso, dijeron funcionarios estatales a CalMatters.

Pero algunos legisladores no ven la dependencia de organismos de control externos como un problema. De hecho, los defensores han sido durante mucho tiempo los principales ejecutores de la ley de vivienda en el estado.

“Sería anormal si estuviéramos monitoreando en todo momento cada acción de cada una de las 500 ciudades del estado”, comentó el senador Scott Wiener, un demócrata de San Francisco que ha sido un líder vocal en la Legislatura que promueve la producción de viviendas. “Debemos tener una red de defensa sólida que esté monitoreando, informando y, a veces, presentando demandas. De hecho, es una señal saludable de que eso está sucediendo”.

Hasta el momento, el fiscal general ha enviado cartas a varias ciudades sobre la ley, y el departamento de vivienda se está preparando para hacer lo mismo. El jurado aún está deliberando sobre cómo responderán las ciudades.

Nuevos policías en el ritmo dúplex de California

El departamento de vivienda del estado recibió un presupuesto de $4.65 millones el año pasado para formar un equipo de 25 miembros del personal (no todos trabajarán tiempo completo) para asegurarse de que se cumplan las 16 leyes de vivienda que requieren autorización.

Esa es una desviación dramática del statu quo, según Valerie Feldman, abogada del Proyecto de Ley de Interés Público. La organización de servicios legales sin fines de lucro ha estado demandando durante décadas a las ciudades que no construyen viviendas suficientes para los residentes de bajos ingresos.

“Es un gran cambio”, dijo. “Pero tomará tiempo. Y siempre necesitarán conexiones en tierra”.

Zisser, quien dirige la unidad, dijo que su departamento no había recibido autoridad legal sobre la ley dúplex. Una de las leyes que pueden hacer cumplir limita la capacidad de una ciudad para dirigir el desarrollo de nuevas viviendas, lo cual es una preocupación con muchas de estas ordenanzas hostiles a los dúplex. La prioridad principal del departamento de vivienda en este momento es el elemento de vivienda, mediante el cual las ciudades tienen que planificar necesidades de viviendas para acomodar a la creciente población. 

“La mayor parte de cómo vamos a aprender sobre estos casos es a través de las quejas que recibimos de los ciudadanos comunes”.

David zisser, Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de CA

Ni el fiscal general ni el departamento de vivienda están administrando sus recursos limitados para rastrear el concejo municipal local y las reuniones de planificación en las que se desarrollan las ordenanzas relacionadas con la ley dúplex, y en las que los miembros del concejo municipal dicen cosas como: “Lo que estamos tratando de hacer aquí es para maximizar el impacto de lo que creemos que es una ley estatal ridícula”.

En cambio, depende en gran medida de los defensores y los periodistas locales para informar sobre los problemas. Así fue como la oficina de Bonta se enteró de Woodside, una ciudad de Silicon Valley que reclama inmunidad de la ley dúplex porque la ciudad, en su totalidad, era un hábitat de pumas. El periódico local United Nations fue el primero en informar sobre el problema, y se volvió viral en Twitter, donde muchos activistas de YIMBY señalaron a Cougar Town como un símbolo de la mentalidad NIMBY (“no en mi patio trasero”). Varias noticias más tarde, Bonta escribió una carta a la ciudad y Woodside cambió de rumbo.

“Lo que estamos haciendo es nuevo, en términos de ejecución activa, visible y agresiva, por lo que tiene una implicación e impacto en todo el estado”, explicó Bonta. “Creo que tenemos que ver cómo se desarrolla eso. Pero creo que siempre podemos hacer más, siempre podemos hacerlo más rápido”.

¿Cómo podría hacer eso posible? Bonta sugirió que tal vez invertir más recursos en la aplicación y exigir que las ciudades presenten sus reglas de implementación de la ley dúplex para la aprobación estatal ayudaría, como es el caso de las ordenanzas de unidades de vivienda accesibles. Si bien ve el valor de la centralización, dijo que esa no es la norma.

“La mayoría de las leyes no funcionan de esa manera”, dijo. “Usted crea la ley para el estado de California y espera que los residentes la cumplan”.

La ley sigue siendo tan nueva y complicada para el propietario de vivienda promedio que los YIMBY han sido los principales policías en la nueva ley de dúplex.

Dylan Casey, director ejecutivo del Fondo de Educación y Defensa Legal para Inquilinos de California, señaló que él y un pupilo han pasado la mayor parte de sus últimos viernes revisando las agendas de los consejos municipales y las comisiones de planificación de más de 200 ciudades, marcando qué vigilia deben hacer de lunes a viernes. El grupo envió cartas de advertencia a algunas de las 64 ciudades que dicen tienen ordenanzas restrictivas y presentaron múltiples quejas ante el estado.

Mientras tanto, con la ayuda de decenas de voluntarios en todo el estado, dos empleados de Ley YIMBY crearon una hoja de cálculo de 80 ciudades con ordenanzas restrictivas y la compartieron con el departamento de vivienda del estado. Casa, una empresa emergente de desarrollo que busca ayudar a los propietarios a dividir sus lotes bajo la nueva ley de dúplex, también ha desplegado a dos empleados para rastrear y explicar estas ordenanzas a clientes potenciales.

Zisser y Bonta dijeron que planean revisar las quejas de estos grupos, desarrolladores y propietarios de viviendas e intervenir cuando se infrinja una ley. Sobre qué agencia se encarga de qué ciudad, Bonta dijo: “No dedicamos demasiado tiempo a averiguar si son ellos o nosotros, siempre que sea alguien”.

ADU déjà vu

Las unidades de vivienda pequeñas (los pequeños estudios, los apartamentos de una y dos habitaciones que surgen en los patios traseros de California) se legalizaron técnicamente en 1982. Pero no fue hasta 2016 que los legisladores estatales hicieron factible que los propietarios las construyeran, eliminando las regulaciones prohibitivas y tarifas locales. Los permisos para estas unidades de patio trasero se dispararon en los últimos años y representaron alrededor del 10% del stock de viviendas nuevas en 2020.

Cuando las primeras leyes para impulsar la construcción de ADU entraron en vigencia en 2017, el senador Bob Wieckowski, demócrata de Fremont y autor de cinco proyectos de ley de ADU, se vio inundado con llamadas de propietarios que luchaban por obtener permisos. Los gritos de ayuda eventualmente se traducirían en una aplicación más estricta: ahora, las ciudades deben presentar sus ordenanzas ADU, si las tienen, deben enviarlas al departamento de vivienda del estado para su aprobación, y el fiscal general puede intervenir cuando las reglas locales no pasen.

“Uno no quiere gastar todo su dinero en hacer cumplir la ley”, explicó Wieckowski. “Por otro lado, no se puede esperar que un propietario se convierta en demandante en la demanda contra su ciudad”.

Independientemente de la resistencia de las ciudades, Wiener dijo que espera que los nuevos dúplex tarden varios años en materializarse.

“Tienes que averiguar, ¿funciona en este paquete?”, cuestionó. “¿Hay un edificio existente allí? ¿Puedo dividir mucho? ¿Tengo que contratar a un arquitecto para ver qué se puede diseñar? ¿Qué funcionó y qué no? Y así, la gente no solicita un permiso de inmediato. No es sorprendente que haya sido un comienzo lento”.

La crisis de vivienda en las redes sociales

Las ciudades y el estado han buscado soluciones a la crisis de la vivienda durante años, pero el nuevo enfoque de cumplimiento parece punitivo para algunos funcionarios electos locales.

Susan Candell, concejal de la ciudad de Lafayette y miembro de California Alliance of Local Elected, un nuevo grupo establecido el año pasado para oponerse a las soluciones de vivienda de “talla única” del estado, comentó que las ciudades estaban proponiendo estas soluciones de éxito y emitirán ordenanzas porque la ley dúplex proporciona demasiada flexibilidad y no suficiente orientación. El departamento de vivienda, coincidentemente, recibió una queja sobre la ordenanza restrictiva de Lafayette, a la que ella respondió: “Tomaremos y trabajaremos con todas las quejas que recibamos. Si hemos caído en un hoyo, me disculpo”.

Cuando Pasadena, una ciudad de Los Ángeles, afirmó en su ordenanza que los distritos emblemáticos estarían exentos de la SB 9, Bonta escribió una severa carta de advertencia de que tales distritos no estaban exentos —los distritos históricos sí lo estaban— y que estos podrían interpretarse como grandes franjas de la ciudad. También compartieron la advertencia en Twitter.

En una carta de respuesta de dos páginas, el alcalde Victor M. Gordo les dijo a los residentes de Pasadena que el estado se había equivocado en todo y que la ciudad sí estaba en proceso de cambiar sus leyes. En su despedida, Gordo “animó respetuosamente” al fiscal general a conocer su ciudad antes de empañar su buen nombre en las redes sociales.

“A estas alturas, todos deberíamos entender que la gobernanza de Twitter es ineficaz”, escribió el alcalde.

La carta apunta a un cambio más amplio en la aplicación de la ley de vivienda. Las reuniones esotéricas del consejo de la ciudad y la comisión de planificación ahora se transmiten en línea por un número creciente de activistas de YIMBY. Las advertencias que alguna vez se entregaron a los abogados de la ciudad en privado ahora pueden volverse virales en Twitter. 

“A estas alturas, todos deberíamos entender que la gobernanza de Twitter es ineficaz”.

Víctor M. gordo, alcalde, pasadena

“Lo que veo es que están haciendo cumplir leyes que históricamente no se han hecho cumplir. Parte de esa aplicación está en la línea correcta, y parte es fortuita”, explicó David Coher, comisionado de planificación de la ciudad de Pasadena.

Él atribuye la aplicación visible, aunque desordenada, a la creciente presión sobre el estado por parte de los activistas a favor de la vivienda.

“Esto es jugar para una audiencia de una manera que nunca antes se había jugado”, agregó.

Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis especializado en la ley estatal de vivienda, señaló que la declaración del alcalde se desmiente.

“Aunque puede que no haya una forma muy sistemática de recopilar información sobre lo que están haciendo las ciudades, las ciudades están más a la vista del público que antes. Y Twitter es una gran parte de esa historia”, dijo.

Bonta le dijo a CalMatters que el estado aún no estaba listo para presentar una demanda contra Pasadena, pero que lo hará si no cumple con la ley. Su oficina ya se está preparando para luchar contra una demanda de un grupo de cuatro ciudades del condado de Los Ángeles, encabezadas por Redondo Beach, que afirma que la ley dúplex “destripó” el control del uso de la tierra de las ciudades. Bonta recientemente recopiló datos en defensa de un proyecto de ley similar que facilita a los gobiernos locales la zonificación para viviendas más densas cerca del tránsito.

“La pregunta es, ¿cuáles son los puntos de apalancamiento?”, preguntó Elmendorf. “¿Cuáles son las cosas que pueden hacer de manera eficiente que las ciudades respeten y que finalmente se sostendrán en los tribunales? Creo que eso es lo que está realmente inestable”.

Este artículo fue publicado originalmente por CalMatters.

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