‘Vivienda asequible para otra generación’: los fideicomisos de California retiran propiedades del mercado

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Hace nueve años, los inquilinos del Pigeon Palace en 2840-2848 Folsom Street en San Francisco enfrentaron un dilema. Su anciano propietario, que durante mucho tiempo había alquilado a precios asequibles, no pudo seguir supervisando el lugar. En cambio, un curador designado por el tribunal tomó medidas para subastar el edificio.

Debido a que Pigeon Palace está en el popular y cada vez más caro vecindario de Mission, los residentes temían que un nuevo propietario pudiera aumentar drásticamente sus alquileres o echarlos por completo. Así que financiaron colectivamente 300,000 dólares y se los dieron a una organización sin fines de lucro llamada San Francisco Community Land Trust, que los combinó con préstamos de un banco y de la ciudad para presentar la oferta ganadora de más de 3 millones de dólares. Luego, el fideicomiso alquiló unidades a los inquilinos a precios asequibles.

Gran parte del debate político sobre la crisis inmobiliaria de California se ha centrado en la construcción de nuevas unidades. Pero los fideicomisos de tierras comunitarias, un método para preservar viviendas asequibles existentes que se remonta al Movimiento por los Derechos Civiles, han ido ganando fuerza silenciosamente.

El número de fideicomisos de tierras comunitarias (organizaciones sin fines de lucro que compran tierras y luego venden o alquilan los edificios encima de ellas a residentes de bajos ingresos) se ha triplicado en California desde 2014, según California Community Land Trust Network.

Si bien las unidades de vivienda que dichos fideicomisos supervisan son solo de unos pocos miles, los partidarios dicen que el modelo es más barato que construir nuevas y puede ayudar a estabilizar comunidades en riesgo de gentrificación y desplazamiento. Tribus indígenas, vecindarios de inmigrantes y ciudades del interior que antes eran asequibles se encuentran entre las comunidades que experimentan con fideicomisos de tierras comunitarias.

Hoy en día, los inquilinos de Pigeon Palace, un edificio Queen Anne de seis unidades, pagan entre 1,400 y 3,000 dólares al mes por espaciosos apartamentos de dos dormitorios en uno de los barrios más atractivos de la ciudad cara. Comparten una sala de bicicletas y un jardín con espacio para reuniones al aire libre y toman decisiones juntos sobre la gestión del edificio.

“Pasamos de ser inquilinos en un mercado donde alguien podía comprar nuestro edificio en cualquier momento, a donde nadie viene a comprar nuestro edificio”, dijo Keith Hennessy, un artista de danza experimental que ha vivido en el Palace durante 22 años. Con esa estabilidad, dijo, “es más fácil formar una familia. Es más fácil construir una comunidad”.

Mientras tanto, el San Francisco Community Land Trust ha crecido hasta supervisar 150 unidades, incluidos dos edificios más grandes en el distrito de Tenderloin que albergan principalmente a trabajadores de servicios de habla hispana y maya. El año pasado, el filántropo MacKenzie Scott donó a la organización 20 millones de dólares para ampliar su cartera y ayudar a incubar nuevos fideicomisos de tierras.

Los fideicomisos de tierras comunitarias pueden supervisar viviendas unifamiliares o edificios de unidades múltiples, y los residentes pueden alquilarlas o poseerlas. Cuando los residentes son propietarios de sus casas, el fideicomiso retiene el control sobre el terreno, lo arrienda a los propietarios a largo plazo y exige que cualquier venta de la vivienda se realice a otros compradores de ingresos bajos o moderados o al fideicomiso. Los inquilinos de edificios de unidades múltiples suelen cooperar para administrar la propiedad y formar parte de la junta directiva del fideicomiso.

En lugar de simplemente crear nuevas viviendas asequibles, los fideicomisos de tierras comunitarias ayudan a detener la hemorragia de viviendas asequibles existentes que se convierten en unidades para residentes más ricos. Si bien los fideicomisos no son nuevos en California, la preocupación por el creciente control corporativo de la vivienda y el costo creciente de las nuevas construcciones han impulsado un mayor interés en el modelo, dicen los expertos.

La Red de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de California representa 50 fideicomisos establecidos y emergentes en todo el estado, y la mayoría de los más nuevos surgen en comunidades negras y de color de clase trabajadora, según la red.

“Estamos dando el control de los edificios a la comunidad. Lo estamos sacando del mercado especulativo y estamos garantizando que los inquilinos puedan convertirse en propietarios si así lo desean”, dijo Jessica Meléndez, directora de políticas de TRUST South LA, que recientemente compró dos pequeños edificios de unidades múltiples en el gentrificado sur de Los Ángeles con el objetivo de convertirlas en cooperativas.

La organización también es propietaria de Rolland Curtis Gardens, un complejo de apartamentos de 140 unidades con una clínica de salud y un mercado cerca de la Universidad del Sur de California, en un sitio que estaba programado para convertirse en viviendas a precio de mercado hasta que el fideicomiso lo compró y lo rehabilitó.

"Los fideicomisos de tierras comunitarias podrían ser una herramienta para ayudar a cerrar la brecha de propiedad de viviendas entre personas blancas y negras", dijo Muhammad Alameldin, asociado de políticas del  UC Berkeley’s Terner Center for Housing Innovation. La construcción de condominios se ha desacelerado en todo el país en los últimos 15 años, dijo, restringiendo las opciones para los propietarios de viviendas de nivel básico que carecen de riqueza generacional.

Pero dijo que los fideicomisos de tierras comunitarias también tienen que navegar por un sistema financiero y legal que no tiende a favorecer la propiedad cooperativa.

El desafío de recaudar capital ha limitado el crecimiento de los fideicomisos de tierras comunitarias. Actualmente albergan a unos 3,500 residentes de California, y la mayoría de las propiedades constan de menos de 10 unidades.

El movimiento recibió un golpe este año cuando los legisladores de California que buscaban cerrar un déficit presupuestario descartaron un programa de $500 millones, que habría otorgado a inquilinos y fideicomisos de tierras comunitarias subvenciones para comprar propiedades en riesgo de ejecución hipotecaria.

En cambio, los fideicomisos de tierras comunitarias están recurriendo a fuentes de financiación locales: un bono de vivienda asequible de 20 mil millones de dólares que se votará en el Área de la Bahía de San Francisco en noviembre reservaría 3 mil millones de dólares para preservar las viviendas asequibles existentes, más 6 mil millones de dólares para que las comunidades locales gasten de manera flexible en prioridades. incluyendo la preservación. Y en Los Ángeles, parte de los ingresos del “impuesto a las mansiones” de la ciudad sobre compras de bienes raíces superiores a $5 millones se destinarán a la adquisición y rehabilitación de viviendas asequibles.

Los fideicomisos de tierras comunitarias, que alguna vez se concentraron en el Área de la Bahía y Los Ángeles, se están extendiendo a otras áreas donde el costo de vida está aumentando. El Concejo Municipal de Bakersfield votó el año pasado para establecer un fideicomiso de tierras comunitarias; Irvine ya tiene uno y Long Beach lo está considerando.

El incipiente Sacramento Community Land Trust acaba de comprar su primera propiedad, un jardín utilizado por residentes en transición para salir de la falta de vivienda, donde planea construir pequeñas casas, dijo la directora ejecutiva Tamika L'Ecluse.

Y la tribu Wiyot en el condado de Humboldt ha creado un fideicomiso de tierras centrado tanto en la conservación como en la vivienda. “Dado que los precios de la vivienda están expulsando a nuestra gente de las tierras ancestrales de la tribu, este fideicomiso de tierras es un intento de lograr cambios en nuestra comunidad”, dijo la administradora tribal Michelle Vassel por correo electrónico. "Nuestra intención es eliminar el margen de beneficio del desarrollo inmobiliario".

Ya sea que los fideicomisos de tierras comunitarias puedan escalar o no para convertirse en una parte importante del panorama inmobiliario de California, el modelo trasciende algunos de los binarios tradicionales de la conversación sobre vivienda en el estado. Las adquisiciones de fideicomisos de tierras pueden reunir a inquilinos con problemas de liquidez y pequeños propietarios que desean vender sus propiedades, dos grupos que a menudo se enfrentan entre sí. Y la idea va más allá del debate entre NIMBY y YIMBY sobre si construir o no; Los defensores de los fideicomisos de tierras comunitarias argumentan que no se trata sólo de cuántas viviendas tenemos, sino de quién las controla.

Hennessy, el inquilino de Pigeon Palace, dice que le encanta coadministrar su edificio con una comunidad multiétnica de 11 adultos, cuatro niños y dos nietos que lo visitan regularmente. El edificio está en renovación y dice que los inquilinos tomaron decisiones juntos sobre todo, hasta los colores de pintura de la fachada (lavanda detrás, verdes y azules delante).

"Esta es una vivienda asequible para otra generación", dijo. Él no tiene hijos, pero su unidad pasará a manos de otro inquilino de ingresos bajos a moderados después de él.

"Estoy construyendo una casa para gente que no conozco en el futuro", dijo. "Es otro tipo de legado".

Ben Christopher contribuyó con el reportaje.