EN RESUMEN:
En 2023, el programa de Oportunidades y Revitalización de Viviendas Prefabricadas cambió de nombre, reorientó su enfoque y destinó millones de dólares adicionales para revitalizar la fuente de vivienda asequible más ignorada de California. Tres años después, los resultados comienzan a ser visibles.
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Las calles de Shady Lane Estates solían inundarse cada vez que llovía.
El agua se acumulaba en los caminos, en su mayoría de tierra, que atravesaban el parque de casas móviles, mezclándose con los desechos de las fosas sépticas constantemente atascadas. Temprano en esas mañanas lluviosas, los padres metían a sus hijos en los autos y los llevaban a través del lodo tóxico hasta la puerta principal para que tomaran el autobús escolar.
Los días de verano no eran mucho mejores.
En el Valle de Coachella, las temperaturas vespertinas superan regularmente los 43 grados Celsius. El antiguo sistema eléctrico del parque fallaba con frecuencia, dejando sin aire acondicionado las casas móviles, con décadas de antigüedad y mal aisladas, como hornos para familias. Rubi Castro, madre de cuatro hijos, recuerda meter a sus pequeños en grandes baldes de agua fría hasta que volvía la luz.
Ese capítulo de la historia del parque llegó a un final triunfal a finales de abril, cuando reabrió sus puertas renovado.
Financiado en parte por un programa estatal destinado a rehabilitar los antiguos parques de casas móviles de California, el nuevo y robusto sistema eléctrico de Shady Lane ahora puede soportar el consumo de decenas de aires acondicionados. Las tuberías conectan el parque con los servicios locales de agua y alcantarillado. Las calles están pavimentadas, hay un área de juegos con sombra para niños y cada una de las 32 casas móviles antiguas ha sido reemplazada por unidades nuevas y duraderas, además de ocho más.
Castro, quien habló en junio en un día que alcanzó los 113 grados Fahrenheit, dijo que ha hecho calor desde que regresó en abril. Pero se siente cómoda en su nuevo hogar donde, dijo con orgullo, “se siente como si viviéramos en invierno”.
Ella “está deseando que llegue la lluvia”.
La transformación de Shady Lane bajo la propiedad de la organización sin fines de lucro Caritas Corporation se debe a otra importante reestructuración dentro del departamento de vivienda de California.
En 2023, tal como informó CalMatters , un programa estatal diseñado para brindar un salvavidas financiero a los parques de casas móviles en ruinas había permanecido prácticamente sin usar y olvidado durante al menos una década debido a un proceso de solicitud laberíntico y un enfoque demasiado limitado para ayudar a la mayoría de los solicitantes.
Ese año, la iniciativa fue desmantelada hasta sus cimientos, reconstruida y rebautizada como programa de Oportunidades y Revitalización de Viviendas Prefabricadas (MORE, por sus siglas en inglés).
Además del financiamiento del condado de Riverside y la ciudad de Coachella, la remodelación de Shady Lane recibió 10.6 millones de dólares, siendo uno de los 28 parques premiados y el primer proyecto de rehabilitación en completarse. Según el departamento de vivienda estatal, ya se han iniciado las obras en otros 19 parques de viviendas.
Para un estado que enfrenta una grave crisis de asequibilidad de la vivienda y un sistema de financiación de viviendas asequibles que a menudo se caracteriza por ser esclerótico y costoso , esta transformación es una noticia indudablemente buena, algo poco común.
Pero la breve historia del programa también subraya lo difícil que resulta mantener y rehabilitar los antiguos parques de casas móviles, una fuente en gran medida ignorada del escaso parque de viviendas de bajo costo del estado.
Según el departamento de vivienda estatal, California cuenta con 4635 parques de casas móviles que albergan casi medio millón de viviendas. La mayoría están ocupadas por sus propietarios. Además, son considerablemente más económicas que las casas unifamiliares o adosadas de tamaño similar, lo que las convierte en una de las pocas opciones de vivienda asequible para los californianos de bajos ingresos.
“Si bien no es tan llamativo ni ostentoso como un gran y hermoso apartamento de alquiler nuevo, es una fuente vital de vivienda asequible”, dijo Betsy McGovern-Garcia, vicepresidenta de Self-Help Enterprises, una empresa promotora de viviendas asequibles en el Valle de San Joaquín que administra dos parques.
Incluso después de recibir financiación estatal a través del programa MORE, algunos proyectos siguen estancados en trámites de permisos o se han reducido por falta de fondos. Y a pesar de haber otorgado casi 140 millones de dólares a más de dos docenas de parques que albergan más de 1000 casas móviles, los activistas de la vivienda afirman que probablemente esto solo cubre una pequeña parte de las necesidades.
No hay más dinero a la vista.
Un nuevo programa para parques antiguos
El programa surgió de la reestructuración burocrática de una iniciativa estatal de préstamos de la década de 1980 llamada Programa de Propiedad de Residentes de Casas Móviles. Como su nombre lo indica, inicialmente se centró en ayudar a los propietarios de casas móviles de California —quienes generalmente son dueños de sus unidades, pero no del terreno donde se ubican— a comprar sus parques y administrarlos como cooperativas de residentes. Posteriormente, ese propósito inicial se amplió para financiar la compra de parques por parte de organizaciones sin fines de lucro y gobiernos locales.
Tras una oleada inicial de adquisiciones, el programa cayó en desuso. Entre 2013 y 2023, solo otorgó un único préstamo , a pesar de contar con decenas de millones de dólares en el banco.
La reforma de 2023 amplió el programa para abordar una preocupación adicional y urgente: el lamentable estado de muchos parques de casas móviles en California . Ahora, los fondos podían utilizarse no solo para financiar compras, sino también para reparar y reemplazar la infraestructura del parque e incluso las propias unidades deterioradas. Los propietarios privados podían solicitar los préstamos. El proceso de solicitud se simplificó y las condiciones se hicieron mucho más flexibles, de modo que muchos de los préstamos podrían ser condonados.
Para colmo, los legisladores añadieron 200 millones de dólares adicionales mediante dos proyectos de ley presupuestarios extraordinarios.
“Responde mejor a la variedad de desafíos que enfrentan los residentes y propietarios de parques”, dijo Brian Augusta, un cabildero de políticas de vivienda que abogó por el cambio. Un ejemplo: aproximadamente dos tercios de los fondos otorgados a través del programa se destinaron a proyectos de reparación y rehabilitación.
La Corporación Caritas fue la única organización que recibió financiación a través de la antigua versión del programa en la década anterior. Los funcionarios del departamento de vivienda estatal instaron a la organización sin fines de lucro a devolver el dinero y volver a solicitar financiación a través del nuevo programa.
“Es un programa excelente, mucho más sencillo”, dijo Tracy Bejotte, directora de operaciones de Caritas. “Realmente se organizaron muy bien”.
La prueba, dijo, es Shady Lane.
“Antes era un lugar duro y peligroso”, dijo Joel Beltran, vendedor de frutas y verduras en una tienda local, quien vive en el parque con su esposa y sus cinco hijos. Recuerda cómo saltaban chispas de los enchufes de su antiguo camión de bomberos.
“Hoy en día es como Disneylandia”, dijo.
El reto de los parques que envejecen
El elevado coste del mantenimiento y la reparación de las viviendas es un problema que aqueja a las comunidades de todo el país, pero los parques de casas móviles en California constituyen un caso particularmente difícil.
Los residentes de parques de casas móviles tienen muchas menos probabilidades de contar con el dinero necesario para realizar reparaciones en sus viviendas. Tampoco tienen tantas probabilidades como los propietarios de viviendas tradicionales de recurrir a seguros o préstamos hipotecarios. Encontrar una cobertura asequible para viviendas prefabricadas puede ser difícil, y los bancos no suelen considerarlas una garantía válida.
Esto es especialmente cierto en el caso de las unidades más antiguas, muchas de las cuales nunca fueron diseñadas para envejecer. Las construidas antes de 1976, cuando entraron en vigor normas federales más estrictas , son particularmente vulnerables a la humedad, el moho y los daños causados por el fuego. A menudo, su aislamiento es deficiente, lo que las hace incómodas —e incluso peligrosas— cuando las temperaturas bajan o suben bruscamente.
Muchas de estas viviendas construidas antes de 1976 “probablemente ya no sean aptas para vivir”, afirmó Andrew Rumbach, investigador de parques de casas móviles en el Urban Institute. Además, son desproporcionadamente comunes en California. Según estimaciones de Rumbach y sus colegas, casi el 40% de las casas móviles de California se construyeron antes de que entraran en vigor las regulaciones federales, una de las mayores proporciones de cualquier estado.
Aunque las instalaciones de un parque estén en buen estado, los parques en sí no suelen estarlo. Ubicados con frecuencia en las zonas menos deseables de las afueras urbanas, tienen muchas más probabilidades de carecer de servicios públicos y, cada vez más, de sufrir incendios forestales . La infraestructura de alcantarillado, agua y electricidad suele ser propiedad de los propios dueños del parque, quienes también se encargan de su gestión.
“Estos sistemas suelen estar a cargo de quien administra el parque, que puede ser un propietario ausente o un administrador de la propiedad”, explicó Gregory Pierce, investigador de la UCLA que estudia la planificación urbana y la inseguridad hídrica. “Aunque tengan las mejores intenciones, es posible que esa persona no esté capacitada para administrar un sistema de agua”.
Todavía esperando
Si bien el proyecto de Shady Lane lleva prácticamente terminado desde hace meses, la prometida renovación del parque de casas móviles Buena Vista en Palo Alto apenas ha comenzado.
De los 28 proyectos de rehabilitación que recibieron financiación a través del programa MORE, Buena Vista, propiedad de la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Clara y gestionado por ella, recibió la mayor cantidad: 24,6 millones de dólares.
Otorgados en el invierno de 2023, estos fondos estaban inicialmente destinados a un proyecto de remodelación integral. Las casas móviles con décadas de antigüedad serían reemplazadas por modelos nuevos, al igual que las tuberías de gas con fugas y las carreteras en mal estado de la comunidad. Para los inquilinos del parque, la autoridad de vivienda propuso un complejo de apartamentos de tamaño mediano con un centro comunitario.
Pero en 2024, esas ambiciones se redujeron drásticamente. Los funcionarios de la autoridad de vivienda atribuyeron el cambio de planes a sobrecostos imprevistos, falta de fondos suficientes, la oposición de los residentes y el hecho de que los fondos estatales para la renovación de casas móviles tenían un plazo límite de uso obligatorio a mediados de 2027. En un nuevo plan publicado a finales del año pasado , solo se reemplazará la infraestructura común del parque: las líneas de agua, gas, electricidad y alcantarillado. A los residentes de 49 viviendas se les informó que serían reubicados durante los ocho meses de construcción y luego regresarían a sus unidades actuales.
La fecha de mudanza estaba prevista inicialmente para febrero , pero se ha pospuesto hasta septiembre.
“Se sigue posponiendo una y otra vez”, dijo Sabrina Ramírez, cuidadora infantil que vive en el parque desde 1999. La incertidumbre ha sido estresante. Pero el retraso durante el verano ha beneficiado a sus decenas de plantas de exterior, un proyecto que comenzó durante la pandemia y que ahora rodea su casa de la década de 1960. “Mi jungla está encantada. No quería moverlas a principios de año”.
Ella y los demás aficionados al cuidado de las plantas de Buena Vista se están coordinando con los vecinos de fuera del parque para cuidar las flores, las suculentas y las vides frutales una vez que comience la construcción.
Agotado
El programa MORE finalmente distribuyó 136 millones de dólares en subvenciones para reparación, reemplazo y adquisición en 2023, pero rechazó solicitudes que sumaban otros 186 millones de dólares.
Esa discrepancia entre el dinero solicitado y los fondos disponibles refleja la gran necesidad existente, pero probablemente sea una subestimación, según Kate Rose, subdirectora de la Coalición de California para la Vivienda Rural, una organización sin fines de lucro con sede en Sacramento. Es posible que los propietarios de muchos parques simplemente no hayan presentado su solicitud porque aún no se habían enterado del nuevo programa. Otros, pequeños propietarios familiares, tal vez no hayan tenido la capacidad de presentar la solicitud a tiempo.
Para aquellos proyectos que no resultaron seleccionados o que ni siquiera presentaron su solicitud, no habrá ayuda adicional. La mayor parte de la financiación previa del programa provino de asignaciones presupuestarias únicas. El ajustado presupuesto estatal del próximo año no incluye fondos adicionales. El resto provino de un fondo especial alimentado con las tarifas de los permisos de los parques. Según el último recuento, ese fondo contaba con 27 millones de dólares y ha crecido a menos del 0,5 % en los últimos dos años. Eso no es suficiente para otra ronda de financiación estatal, dijo Rose, quien calificó el total de “insignificante”.
Para los propietarios de parques de casas móviles antiguos, eso no deja muchas otras opciones.
Cuando Self-Help Enterprises adquirió el parque de casas móviles La Hacienda en Fresno, “realmente no teníamos un plan de revitalización a largo plazo”, dijo McGovern-Garcia. “Simplemente sabíamos que tenía que haber una intervención”.
Tras años de conflictos legales y enemistades entre los residentes del parque y el anterior propietario, el lugar se encontraba en muy mal estado. Todas las viviendas, excepto una, se construyeron antes de 1980, explicó. Casi dos docenas estaban abandonadas y tapiadas. La mayoría presentaban daños por humedad y moho.
Self-Help solicitó una subvención de 3.7 millones de dólares para mejoras con la esperanza de proporcionar a los propietarios préstamos a bajo costo o con intereses diferidos para financiar la sustitución de las viviendas. No la consiguieron.
“Habría cambiado por completo el rumbo de la comunidad”, dijo McGovern-García. “Es como conseguir el billete dorado de Willy Wonka para el mundo de las casas móviles”.
