In summary

Un plan presentado por legisladores otorgaría a los inquilinos 10 años para ponerse al día con los pagos de alquiler atrasados, mientras que otro proyecto de ley permitiría a los propietarios posponer los pagos de la hipoteca y del préstamo para automóviles por casi un año.

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A medida que los pagos de alquiler atrasados y las hipotecas en mora se acumulan en todo el estado, los legisladores demócratas de California presentaron el martes una serie de propuestas drásticas destinadas a proteger a los propietarios, los inquilinos y los arrendadores de las consecuencias económicas de la pandemia de la COVID-19.

Un plan presentado por el senador Toni Atkins, demócrata de San Diego y líder del Senado Estatal, otorgaría a los inquilinos que reúnan ciertos requisitos 10 años para que efectúen los pagos atrasados directamente al Estado; el plan a su vez compensaría a los propietarios por el atraso en el pago del alquiler mediante créditos fiscales que podrían vender para pagar sus hipotecas y otras cuentas.

Otro proyecto de ley, presentado por la asambleísta demócrata de Santa Bárbara Monique Limón, permitiría a los propietarios de viviendas de California solicitar la suspensión del pago de sus hipotecas por casi un año y exigiría a los administradores de hipotecas que, en la mayoría de los casos, cobraran los pagos atrasados en cuotas mensuales al final del préstamo. Esta legislación también permitiría a quienes piden préstamos para la compra de automóviles, préstamos de día de pago y otras deudas, que pospongan los pagos sin temor a que se dé una reposesión inmediata u otras penalidades.

“Durante las emergencias y las crisis financieras necesitamos reforzar las protecciones al consumidor, no debilitarlas”, declaró Limón, quien preside el Comité de Banca y Finanzas de la Asamblea.

Ambas propuestas representan una intervención sin precedentes del gobierno estatal en los mercados de la vivienda y de la deuda de los consumidores de California, lo que sin duda atraerá un intenso escrutinio por parte de toda una serie de grupos de interés. Los bancos y los administradores de hipotecas están preocupados por la forma en la que una suspensión prolongada afectaría sus ganancias, mientras que los grupos de propietarios e inquilinos están unidos en sus peticiones de fondos estatales, pero tienen puntos de vista muy diferentes en cuanto a las condiciones que deben cumplirse para recibir ayuda de emergencia relacionada al alquiler.

Un enfoque “fuera de lo común” para ayudar a inquilinos y propietarios

Aunque el sistema judicial de California detuvo la mayoría de los procesos de desalojo durante el estado de emergencia declarado por el gobernador, el día primero de cada mes vuelve a plantear interrogantes a los grupos de inquilinos y propietarios sobre qué va a pasar con ellos.

No existen datos públicos exhaustivos sobre cuántos californianos han dejado de pagar el alquiler. Si bien un grupo nacional de propietarios estima que los pagos de alquiler de mayo estuvieron sorprendentemente en línea con las tendencias del año pasado, cuanto más largo sea el cierre, más pagos de alquiler incumplidos comenzarán a acumularse. En un estudio de la UC Berkeley se concluyó que los alquileres que se deben en los hogares de California donde habitan personas que trabajan en sectores esenciales ascienden a casi 4.000 millones de dólares al mes.

Con el Estado paralizado por un déficit proyectado de 54 mil millones de dólares, los líderes demócratas del Senado piensan que han encontrado una forma creativa de ayudar tanto a los inquilinos como a los propietarios, sin agotar aún más las arcas del Estado.

Los inquilinos y los propietarios participarían voluntariamente en un programa estatal en el que los inquilinos podrían pagar los alquileres atrasados directamente al Estado durante un período de 10 años, a partir de 2024. No se agregarían cargos por mora ni intereses a los pagos de alquiler atrasados, y el Estado condonaría la deuda de los inquilinos que aún enfrenten grandes dificultades financieras.

Los propietarios no podrán desalojar a esos inquilinos, sino que recibirán del Estado créditos fiscales equivalentes a los alquileres impagos, a partir de 2024. Esos créditos fiscales serían transferibles, por lo que los propietarios podrían venderlos ahora para hacer frente a los pagos de la hipoteca y otros gastos.

“Este no es un regalo para nadie”, afirmó el senador Steve Bradford, demócrata de Inglewood, quien ayudó a elaborar la propuesta. “Este no es un pase gratis. El Senado está dando a los inquilinos y a los propietarios una mano, no un obsequio”.

El programa le costaría al Estado entre 300 y 500 millones de dólares al año, pero no estaría totalmente limitado con un tope si la necesidad superara esas estimaciones. Los inquilinos también tendrían que presentar documentación que demuestre que tuvieron dificultades financieras debido a la COVID-19, y los inquilinos con ingresos más altos podrían ser excluidos del programa.

Tanto los grupos de inquilinos como los de propietarios, desesperados por recibir fondos públicos, expresaron un cauto optimismo sobre la propuesta, pero advirtieron que los detalles cruciales tendrían que ser resueltos antes de que ellos puedan respaldar la medida por completo.

“Diría que estoy animado por el rumbo que lleva, pero los detalles van a importar”, afirmó Brian Augusta, defensor legislativo de la Fundación de Asistencia Jurídica Rural de California.

Augusta subraya que todo plan de deudas de los arrendatarios debe ir acompañado de una garantía de que los propietarios no podrán utilizar el impago del alquiler debido a la COVID-19 como pretexto legítimo para desalojar a nadie. Los grupos de inquilinos también preferirían que la participación en el programa fuera obligatoria para los propietarios, temiendo que algunos pudieran rechazar la ayuda para el alquiler con el fin de desalojar a los inquilinos que anteriormente consideraban problemáticos.

A los grupos de propietarios les preocupa que la venta de créditos fiscales no les genere suficiente dinero como para pagar sus cuentas, especialmente si no pueden recuperar el valor nominal de los créditos fiscales.

“Sin duda, tal como está escrito en este momento, el plan proporcionará ayuda a los propietarios que pueden esperar hasta el año 2024”, dijo Debra Carlton, activista de cabildeo de la Asociación de Apartamentos de California. “Ciertamente estamos comprometidos a trabajar con (el senador Atkins) en el perfeccionamiento del programa; nuestro reto va a ser si todavía podremos ayudar a los propietarios de pequeños negocios familiares que podrían cerrar en el 2024”.

Nuevas opciones de asistencia hipotecaria

El plan federal de estímulo económico aprobado en marzo prohibió a los administradores de hipotecas – las empresas que cobran los pagos de las hipotecas– iniciar ejecuciones hipotecarias en viviendas financiadas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Las personas que reciben préstamos también pueden solicitar hasta 180 días de suspensión –básicamente seis meses sin tener que pagar su cuenta mensual de la hipoteca– con la opción de que se extienda 180 días más si el estado de emergencia nacional sigue vigente para entonces.

Sin embargo, las hipotecas privadas no respaldadas por el gobierno federal no están obligadas a cumplir con esas reglas. Esos préstamos representan aproximadamente el 30% de las hipotecas a nivel nacional, y probablemente representan una mayor proporción en California, donde los altos precios de las viviendas a menudo exceden los límites que los programas hipotecarios federales están autorizados a financiar.

El proyecto de ley de Limón extendería la prohibición de las ejecuciones hipotecarias a las hipotecas privadas, y otorgaría a los prestatarios hasta casi un año de suspensión temporal de los pagos de la hipoteca con un aplazamiento que se extendería más allá del estado de emergencia declarado de California.

Pagos atrasados añadidos al final del préstamo; no habría pagos únicos.

En otras palabras, si dejas de pagar seis meses de tu hipoteca porque te despidieron, tienes seis meses al final de tu préstamo para pagarlos, sin que te puedan cobrar ni intereses ni penalidades.

“Sabemos que estas ideas de hacer un solo pago son muy, muy difíciles de llevar a cabo cuando alguien está sin trabajo o si le han reducido las horas de trabajo”, dijo Limón.

Los congresistas demócratas publicaron el martes una tercera propuesta de estímulo federal hoy, con muchas de las mismas disposiciones de asistencia al prestatario contenidas en el proyecto de ley de Limón. Sin embargo, algunos defensores de los consumidores dicen que es probable que sea necesaria una mayor acción por parte del Estado.

“No podemos confiar necesariamente en lo que van a hacer desde Washington”, indicó Lisa Sitkin, abogada del Proyecto Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos. “Queremos que el Estado ayude principalmente cuando se trata de prestatarios de ingresos bajos y moderados”.

Un portavoz de la Asociación de Banqueros de California, el principal grupo de cabildeo bancario en la capital del Estado, afirmó que el grupo aún no había adoptado una postura oficial sobre el proyecto de ley y citó los acuerdos voluntarios que los bancos ya están haciendo con los prestatarios afectados. El Gobernador Gavin Newsom negoció un acuerdo con varios bancos y cooperativas de ahorro y crédito a finales de marzo que permitiría conceder períodos de gracia de 90 días a determinados prestatarios.

No obstante, Diana Dykstra, directora ejecutiva de la Liga de Cooperativas de Ahorro y Crédito de California, dijo que conceder a las hipotecas una suspensión prolongada sería desastroso para los bancos más pequeños que dependen del pago de intereses destinado a sus reservas de capital.

“Para las cooperativas de ahorro y crédito será un desastre financiero”, señaló Dykstra. “Si te fijas en lo que dice en el proyecto de ley, hay personas que podrían pasar un año entero sin tener que hacer un solo pago de hipoteca”.

Treguas para deudas por préstamos de auto, del propietario de vivienda y por préstamos del día de pago.

Fuera de las nuevas protecciones extendidas a los propietarios de viviendas, el proyecto de ley de Limón proporcionaría más flexibilidad a otros tipos de prestatarios.

Las empresas de reposesión tendrían prohibido embargar automóviles a causa de pagos atrasados hasta 180 días después de que se revocara la declaración del estado de emergencia. Los deudores de préstamos de automóviles también podrían solicitar aplazamientos de los pagos por hasta casi un año; los pagos atrasados se añadirían al final del plazo del préstamo y no se realizarían en un pago único.

A los propietarios con deudas hipotecarias se les concederían opciones de suspensión similares, siempre que ofrecieran a los inquilinos alguna forma de “ayuda para el alquiler” aún por determinarse, y que aceptaran suspender los desalojos. Se exigiría a los proveedores de préstamos de día de pago –préstamos que implican deudas con altos intereses que se ofrecen a consumidores de bajos ingresos que tratan de cuadrar sus cheques de pago– que reduzcan las comisiones y ofrezcan planes de pago extendidos.

Con la Legislatura estatal trabajando a paso acelerado debido al receso inducido por la pandemia, tanto la propuesta de asistencia a los inquilinos del Senado como el proyecto de ley de Limón enfrentarán muy pronto una serie de votos cruciales en las próximas semanas.

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