In summary

Propietarios, grupos de inquilinos y legisladores estatales intentan decidir quién debe pagar los alquileres atrasados que se acumulan a causa del coronavirus.

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Cada primer día del mes, la factura de alquileres vencidos de California se vuelve más grande.

A medida que el Estado entra en mayo siguiendo la medida de refugiarse en casa por séptima semana consecutiva para detener así la propagación de la COVID-19, casi 1 de cada 5 trabajadores de California han presentado solicitudes de desempleo, mientras millones más se preguntan si recibirán pagos de sus empleadores a partir del próximo mes.

Una cantidad desproporcionada de quienes fueron despedidos o quedaron subempleados de manera abrupta son inquilinos de salarios bajos, que ya estaban luchando para pagar los altos costos de vivienda del Estado antes de que la pandemia cerrara restaurantes, tiendas de minoristas y actividades de transporte compartido (rideshare), que los empleaban.

A medida que más californianos dejan de pagar su alquiler, los inquilinos de California y los propietarios de esas viviendas, quienes dependen de sus cheques mensuales para pagar sus facturas se hacen –cada vez más y más enfáticamente– las mismas preguntas:

¿Cuánto dinero de alquiler se va a adeudar al final de todo esto? (Mucho).

¿Cuánto tiempo tendrán los inquilinos para pagarlo? (Algo que no está claro).

¿Va a pagar el Estado parte de esa cuenta? (En parte, pero la ayuda principal quizá tenga que provenir del gobierno federal).

“La deuda de los inquilinos va a persistir por años, muchos años, después de que esta crisis haya terminado”, afirmó Shanti Singh, portavoz de Tenants Together, uno de un puñado de grupos de inquilinos que ha pedido a los legisladores estatales y al gobernador Gavin Newsom que perdonen los pagos de alquiler e hipotecas mientras las medidas de emergencia siguen en pie en todo el Estado.

“Tendrá consecuencias duraderas para los trabajadores, para la economía, para los que no tienen hogar, lo cual tendrá repercusiones mucho después del coronavirus”.

Aunque los inquilinos y los arrendadores podrían estar en desacuerdo sobre las reglas y la mecánica de cómo el gobierno debe distribuir la ayuda destinada a los arrendamientos, ambos grupos claman por una mayor inversión de fondos públicos.

Los legisladores de California están en las primeras etapas de la elaboración de propuestas de ayuda, pero no está claro cuánto puede permitirse invertir el Estado en realidad, conforme los ingresos tributarios se contraen y otros gastos inducidos por la pandemia aumentan el presupuestario estatal.

“Este es un problema sin precedentes”, expresó el asambleísta David Chiu, demócrata de San Francisco, quien ha presentado varios proyectos de ley sobre la protección de inquilinos durante su mandato en la legislatura estatal. “Y aún no hemos llegado al punto en el que sabemos exactamente cómo resolverlo”.

La crisis de arrendamientos que se avecina

¿Cuántos inquilinos de California están atrasados en sus pagos?

No existe ninguna fuente de datos público que pueda responder de forma fiable a esa pregunta. Informes anecdóticos y ciertos datos limitados del sector sugieren que abril no fue tan malo como algunos habían previsto. El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, ente que aboga por los propietarios de apartamentos, estimó que más del 90% de los alquileres de abril a nivel nacional habían sido pagados al menos parcialmente. En abril del año pasado, la cifra fue del 96%. 

Pero los arrendadores y los inquilinos piensan que mayo será considerablemente peor, ya que se dilatan los efectos de la propagación del cierre y los inquilinos se quedan sin ahorros y otros recursos de emergencia que podrían utilizar.

“No sabemos cuántos inquilinos puedan aguantar otro mes, y luego cuántos propietarios durar otro mes”, dijo Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos del gobierno estatal de la Asociación de Apartamentos de California.

Investigadores de UC Berkeley  estiman que en más de 2.3 millones de viviendas en alquiler de California vive al menos una persona que trabaja en una industria que se vio inmediatamente afectada por las órdenes de cierre; de ellos, aproximadamente la mitad cumplía con la definición federal de tener “dificultad para pagar el alquiler”.

Aunque con la expansión de los beneficios de desempleo y los fondos de estímulo no recurrentes aprobados por el gobierno federal se podrá costear el alquiler en las zonas más baratas del país, esos beneficios no están ajustados al alto costo de vida de California.

“El alquiler acabará con gran parte de los (beneficios de desempleo)”, afirmó Elizabeth Kneebone, investigadora del Centro Terner para la Innovación en el Sector Vivienda de la Universidad de California en Berkeley. “Si estás recibiendo beneficios de desempleo en lugares como el Área de la Bahía o el Valle del Silicio, es muy probable que la mayor parte se te vaya a alquilar.”

Entonces, ¿cuánto tendría que gastar California o el gobierno federal para compensar por el incumplimiento de los pagos del alquiler?

Las estimaciones varían mucho, pero las cifras son sistemáticamente altas.

La investigación de Kneebone sugiere que, acumulativamente, los arrendadores que trabajan en sectores afectados por el cierre de California deben 3.9 mil millones de dólares al mes por concepto de alquiler. Un estudio del Urban Institute, una institución de centroizquierda, sugirió que se podrían necesitar 100 mil millones de dólares a nivel nacional, si la ayuda se dirigiera exclusivamente a inquilinos de bajos ingresos.

¿Puede el Estado costear la ayuda?

La senadora estatal Lena González, demócrata de Long Beach, ha presentado el primer proyecto de ley en el que se proporciona algún tipo de financiamiento de rescate para inquilinos y arrendadores con problemas por incumplimiento de pagos de alquiler.

Promovido por el grupo de cabildeo de los propietarios, según el proyecto de ley SB 1410  el Estado pagaría el 80% de los alquileres incumplidos por hasta siete meses, si los inquilinos logran demostrar que han sido víctimas financieras de la COVID-19. Si los propietarios decidieran aceptar los pagos del Estado, renunciarían a intentar cobrar el 20% restante de los alquileres no pagados y aceptarían no cobrar cargos por mora ni aumentar el alquiler por un año. 

El costo de dicha medida brilla por la ausencia, pero quienes respaldan el SB 1410 indican que su costo podría ser de aproximadamente 2 mil millones de dólares.

“Tenemos un problema más grande de qué preocuparnos relacionado a la falta de vivienda y la pobreza que creo contribuye a todo esto”, señaló González, quien advirtió que su personal todavía estaba en el proceso de investigar cuál sería el costo más probable y que esperaba que con el SB 1410 también se logre atraer fondos del gobierno federal. “Así que, aunque es una gran exigencia, en realidad ayudaría a hacer frente a todos estos temas”.

Carlton, la encargada de las actividades de cabildeo de la Asociación de Apartamentos de California, indicó que espera que el Estado pudiera aprovechar los fondos de vivienda que ya había aprobado para la creación de viviendas para personas de bajos ingresos o los sin hogar. Una posible fuente de financiamiento serían los cientos de millones en una nueva recaudación de impuestos que el Estado aprobó en 2017 relacionada al registro de transacciones de compra y venta de bienes raíces. Gran parte de esos fondos estaban previamente asignados para la construcción de nuevas viviendas.

Los grupos en favor de los inquilinos se han resistido hasta ahora a respaldar la propuesta de González, aunque la senadora indica que recién están en las primeras etapas de revisión del texto del proyecto de ley y esperan que más grupos de inquilinos lo apoyen.

El asambleísta Phil Ting, demócrata de San Francisco y presidente del comité presupuestario de la Asamblea del Estado, dice que un tipo de bono de asistencia pública general como el que se barajó en las elecciones del noviembre pasado podría utilizarse para financiar ayuda adicional relacionada a los alquileres, mientras se refuerzan las arcas estatales. Pero advirtió que la contribución principal a esos fondos debería de proceder del gobierno en Washington D.C.

“Tendrá que provenir principalmente del gobierno federal”, expresó Ting. “Ellos tienen la capacidad de pedir dinero prestado, y nosotros no.”

Miles de millones de dólares de la Ley federal CARES  que se dirigen a California podrían ser redirigidos para ayudar en el tema de alquileres, aunque los expertos dicen que se necesitarán más rondas de fondos federales para satisfacer la necesidad de una manera que en realidad sea significativa. Con base en  los comentarios del líder de la mayoría republicana del Senado, Mitch McConnell, sobre si aprobar que los estados opten por declararse en bancarrota en lugar de buscar más fondos federales, Ting señala que no está convencido de que se contará con esos fondos.

“No estoy seguro de que el gobierno federal pueda hacer nada en este momento”, señaló Ting.

Él tiene su propia propuesta de ayuda para alquileres que no requiere de una inversión importante de dólares estatales: el proyecto de ley AB 828, con el que se ayudaría a inquilinos que enfrenten un posible desalojo por falta de pago del alquiler a que soliciten a un tribunal que se les proporcione una reducción del 25% de los pagos de alquiler del próximo año, y el inquilino abonaría el alquiler no pagado en cuotas mensuales del 10%. Esta reducción del alquiler sólo procedería si el tribunal determina que el inquilino no puede pagar el alquiler debido a la COVID-19. Asimismo, los pequeños arrendadores tendrían la oportunidad de demostrar que también están enfrentando dificultades financieras como resultado de los alquileres reducidos.

El grupo de cabildeo de los propietarios, junto con las empresas de construcción y la Cámara de Comercio de California, se oponen fuertemente al proyecto de ley de Ting, argumentando que interfiere inconstitucionalmente con los contratos privados y obliga a los propietarios a sufrir una reducción del alquiler sin recibir compensación alguna.

Inquilinos y propietarios: En qué están de acuerdo y en qué no

Si bien tanto los propietarios como los inquilinos están de acuerdo en que se necesita asistencia de emergencia para los alquileres, ellos discrepan sobre las condiciones que deben cumplirse para obtener los fondos, especialmente cuando se trata de protecciones adicionales por desalojo.

A principios del mes pasado, el Consejo Judicial estatal, que supervisa los sistemas judiciales de los condados de California, suspendió casi todos los desalojos  en el Estado, excepto en casos de una amenaza a la salud o a la seguridad pública. Los tribunales de todo el Estado no permitirán que haya desalojos sino hasta 90 días después de que Newsom levante la orden de estado de emergencia, que es una fecha que nadie puede predecir con certeza. 

Los inquilinos que no han pagado los alquileres de abril o mayo aún pueden permanecer legalmente en sus apartamentos por el momento. Pero con el tiempo, a medida que el Estado se acerca a una reapertura gradual, a los defensores de los inquilinos les preocupa que se dé una inevitable avalancha de desalojos, a menos de que el Estado intervenga.

“Estamos en una pausa en este momento; nadie puede ser desalojado físicamente”, indicó Brian Augusta, defensor legislativo de la Fundación de Asistencia Legal Rural de California. “Pero esos casos siguen vivos, están latentes y en algún momento cobrarán vida. Y si y cuando se acabe la pausa… vamos a enfrentar una crisis mucho peor de vivienda asequible y de los sin hogar que en la que estábamos antes de esto”.

Los grupos de inquilinos no quieren que esa sea una posibilidad, argumentando que el impago del alquiler durante la pandemia no debe ser utilizado como una razón para que haya desalojos una vez que se retire la orden de estado de emergencia. También insisten en que aceptar los fondos de asistencia de alquiler sea obligatorio, porque les preocupa que los propietarios simplemente rechacen la ayuda estatal para así poder desalojar a los inquilinos que ya consideran problemáticos.

Por ejemplo, un arrendador podría rechazar un pago estatal con el fin de desalojar a un inquilino en una unidad con tope obligatorio de alquiler, para poder subir el alquiler al nivel de las tarifas del mercado y así recuperar fácilmente más de lo que habría recibido del gobierno.

Condonación del alquiler

Grupos de inquilinos de California organizaron una huelga generalizada sobre los alquileres el 1 de mayo en la que exhortaron a Newsom y a los legisladores estatales a promulgar un perdón total del alquiler durante la pandemia. La Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario, un grupo progresista de defensa de inquilinos, estimó que logró conseguir que 12,000 inquilinos participaran. 

Aunque algunos gobiernos locales han ampliado el plazo en el que los inquilinos pueden pagar los alquileres impagos, Los Ángeles, en particular, ha concedido a los inquilinos un período de pago de 12 meses. Hasta el momento ninguna ciudad ha obligado a los propietarios a perdonar la totalidad o parte de los alquileres impagos.

“Creo que saben que eso sería impugnado (ante un juez)”, indicó Carlton.

Obligar a los arrendadores a sufrir grandes pérdidas, especialmente a los propietarios más pequeños, podría ser una mala política para el mercado de la vivienda de California a largo plazo, indica David García, un investigador sobre la vivienda de la universidad UC Berkeley.

“En el momento en que comenzamos a perdonar el total del alquiler y a los propietarios les toque asumir el costo total… se enfriará la inversión en propiedades futuras”, expresó García.

Quién soportará a la postre la peor parte de la crisis de alquileres impagos dependerá significativamente del gobernador Gavin Newsom, quien hasta el momento no se ha expresado abiertamente sobre este tema.

Cuando se le preguntó en su conferencia de prensa diaria cómo se sentía acerca del perdón de los alquileres, Newsom respondió: “Obviamente, con tantos inquilinos sintiendo una profunda ansiedad y estrés, vamos a tratar esto con mucho cuidado. Pero, creo que a lo largo del mes de mayo tendremos estas próximas semanas para crear algo, si creemos que aún tenemos que hacer más”.

El gobierno de Newsom rechazó varias solicitudes de comentarios sobre ese tema.

La relación del gobernador con los grupos de inquilinos se ha visto afectada durante la pandemia, ya que sus primeras órdenes ejecutivas con respecto a las protecciones de desalojo no cumplieron con las expectativas de los inquilinos.

El mayor logro hasta la fecha de Newsom en cuanto al tema de la vivienda llegó el año pasado, cuando ayudó a que pasara en la Legislatura del Estado una ley que limita grandes aumentos de alquiler y obliga a los propietarios a que establezcan una “causa justa” para justificar los desalojos.

“El liderazgo de Newsom fue clave para que eso sucediera”, dijo Augusta, el encargado de cabildeo de los inquilinos. “Y necesitamos ese tipo de liderazgo en esto.”

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