In summary
El gobernador, los legisladores y los grupos de interés se enfrentan a cuestiones complejas en una carrera desenfrenada para evitar la “ola de desalojos”.
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El gobernador Gavin Newsom no quiere que suceda; poderosos dirigentes de la Legislatura del estado tampoco desean que ocurra. Los grupos de inquilinos quieren evitarlo desesperadamente, y las asociaciones de propietarios dicen que también prefieren evitarlo, siempre que no les toque llevar una carga desproporcionada del costo de todo esto.
Al parecer, todos los principales interesados intentan encontrar una solución a la llamada “ola de desalojos” que se cierne sobre California y tienen un fuerte incentivo para llegar a un acuerdo. Como la nueva pandemia de coronavirus ha ocasionado cierres en amplias franjas de la economía y los principales fondos federales de desempleo expiraron el mes pasado, los expertos en vivienda advierten que millones de inquilinos de California ya han dejado de pagar o están a punto de dejar de pagar el alquiler. Los propietarios temen que esos cheques de alquiler impagos precipiten su propia ola de pagos atrasados y de ejecuciones hipotecarias.
Si los desalojos se reanudan sin restricciones, los californianos podrían prever que la cifra de personas sin hogar en el estado — en la actualidad de al menos 150,000 — aumente considerablemente.
“Sé que en el futuro entre el gobernador, la Asamblea y el Senado, tenemos que hacer algo”, dijo el presidente del Senado pro tempore Toni Atkins, un demócrata de San Diego. “Tenemos que hacer más; tenemos que hacer más”.
Sin embargo, a menos de dos semanas de que el sistema de tribunales estatales ponga fin a su moratoria temporal sobre los casos de desalojo, los legisladores estatales se enfrentan a una serie de cuestiones jurídicas, políticas y prácticas complejas que dificultan que se llegue a un acuerdo viable.
De aquí se vislumbra el precipicio de los desalojos del estado, y las preguntas que afligen a los funcionarios electos que tratan de evitar que el estado caiga en él.
¿Qué está en juego?
A pesar de las altas cifras de desempleo que no se veían desde la Gran Depresión, los inquilinos de California han podido mantener un techo sobre sus cabezas gracias a una combinación de moratorias de desalojo locales, estatales y federales, junto con la ayuda de desempleo de 600 dólares proporcionada como parte de la Ley CARES del gobierno federal.
Pero al vencerse la ayuda de desempleo el mes pasado, y con las audiencias en los tribunales estatales de desalojo a punto de reanudarse el 2 de septiembre, los expertos en el tema de viviendas temen que en los próximos meses se precipite una avalancha de alquileres morosos. Según un análisis de la UC Berkeley se calcula que en alrededor de 1 millón de hogares alquilados uno de sus integrantes ha perdido su trabajo debido a la pandemia, y el 25% de los pequeños propietarios de viviendas (los que están a cargo de menos de 20 unidades) ya han tenido que pedir dinero prestado para hacer frente a los pagos de la hipoteca, los servicios públicos y otros costos.
Si los desalojos se reanuden sin restricciones, los californianos podrían ver que la población de personas sin hogar más alta del país — de al menos 150,000 — aumente considerablemente. Los expertos en salud pública advierten que con los desalojos masivos se podría propagar el nuevo coronavirus, ya que los inquilinos se mudarían a hogares superpoblados o pasarían a vivir en albergues para personas sin hogar. Los propietarios advierten que, de no contar con fondos estatales o federales, se verán obligados a mantener a los inquilinos en sus unidades sin pagar el alquiler, lo cual conducirá inevitablemente al incumplimiento de los pagos de la hipoteca y a una ola de ejecuciones hipotecarias.
También hay mucho en juego en lo político para el gobernador Gavin Newsom, quien antes de que la pandemia azotara al estado, dijo a los californianos que abordar la crisis de la falta de vivienda en California era su principal prioridad. La buena fe de los progresistas de la cual goza Newsom con los grupos de inquilinos también está en riesgo. Si bien el gobernador obtuvo altas calificaciones por haber impulsado un proyecto de ley contra el aumento desproporcionado de los alquileres el año pasado, la relación de su gobierno con los grupos de inquilinos se ha deteriorado en medio de las críticas de que no protegió adecuadamente a los inquilinos al principio de la pandemia. Más de 1,600 personas fueron legalmente desalojadas de sus casas durante los primeros cinco meses de la pandemia.
¿Qué propuestas o soluciones están sobre la mesa?
Dos propuestas se están abriendo paso en la Legislatura del estado en este momento, aunque nadie en Sacramento espera que al menos uno de los proyectos de ley llegue al gobernador en su forma actual.
Los gremios de inquilinos, de equidad y de trabajadores están impulsando el proyecto de ley 1436 del asambleísta David Chiu, un demócrata de San Francisco defensor de los derechos de los inquilinos en el Capitolio. La propuesta de Chiu prohibiría permanentemente a los propietarios desalojar a los inquilinos que no paguen el alquiler debido a la COVID-19. Los inquilinos tendrían 12 meses para pagar toda deuda de alquiler a partir de 90 días después de que termine el estado de emergencia de California (y si este infierno nunca termina, tendrían hasta abril de 2022 para pagar la deuda). El proyecto de ley intenta compensar a los propietarios por el incumplimiento de los pagos del alquiler obligando a los prestamistas a dar opciones de indulgencias hipotecarias.
Los grupos de propietarios y sus aliados — incluyendo la Cámara de Comercio de California y el sector bancario — se oponen a la medida de Chiu y apoyan más tentativamente el proyecto de ley del Senado 1410 del senador Steve Bradford, un demócrata de Los Ángeles. La propuesta concedería a los propietarios un crédito fiscal equivalente a la cantidad de alquiler que han dejado de percibir, que los propietarios podrían vender en los mercados secundarios para liberar dinero en efectivo a corto plazo. Los inquilinos tendrían hasta el 2024 para empezar a realizar los pagos de alquiler atrasados, que pagarían directamente al estado. Los propietarios tendrían que ofrecer esta opción a los inquilinos antes de intentar desalojarlos.
Los legisladores que respaldan ambos enfoques dicen públicamente que consideran que las propuestas son complementarias. Elementos de ambas podrían terminar en un acuerdo negociado, al igual que otras ideas favorecidas por el gobierno de Newsom, pero que no están actualmente en ninguno de los dos proyectos de ley.
¿Habrá dinero disponible? Y si lo hay, ¿de dónde provendrá?
Hay una solución intuitiva para el precipicio de desalojos: Simplemente pagar a los propietarios lo que se les debe en alquiler (o alguna porción de lo que se les debe). Pero California no cuenta con mucho dinero en efectivo a la mano, ya que acaba de cubrir un déficit presupuestario de 54,000 millones de dólares.
Los dirigentes estatales esperaban que para este momento el gobierno federal — sin estar obligado por la exigencia estatal de mantener el presupuesto de California equilibrado — ya hubiera proporcionado una segunda ronda de fondos de estímulo que podrían utilizarse para la ayuda de emergencia para los alquileres. Pero con el Congreso en un punto muerto sobre lo que debería y no debería incluirse en otro proyecto de ley de estímulo, la ayuda significativa y oportuna del gobierno federal parece poco probable.
Los dirigentes estatales esperaban que para este momento el gobierno federal ya hubiera proporcionado una segunda ronda de fondos de estímulo que podrían utilizarse para la ayuda de emergencia para los alquileres.
El plan de crédito fiscal de Bradford trata de hacer frente a las arcas agotadas del estado pidiendo préstamos contra futuros ingresos. Pero incluso entonces, el estado recibirá un importante golpe financiero: La Junta de Impuestos de California calcula que las pérdidas de ingresos ascenderán a 1,000 millones de dólares el próximo año, llegando a ser un total de decenas de miles de millones a partir de 2024.
Incluso si se aprueba el plan de crédito fiscal en su forma actual, muchos propietarios que se enfrentan a necesidades inmediatas de dinero en efectivo de todas formas tendrán que hacer un gran recorte. En el mejor de los casos, los propietarios pueden esperar unos 79 centavos de dólar por cualquier crédito fiscal que vendan, según un análisis legislativo del proyecto de ley de Bradford. Esa aproximación no toma en cuenta una avalancha de créditos fiscales que entrarían en el mercado secundario al mismo tiempo, lo que podría reducir aún más el valor del crédito y resultar en menos dinero en efectivo para los propietarios.
Atkins, coautor de la propuesta de Bradford, dijo que se están explorando otras fuentes de financiación estatal, entre ellas el aprovechamiento de un Fondo de recuperación económica, aún por crear, que depende del pago anticipado de impuestos voluntarios sobre la renta.
¿Sobrevivirá una solución legislativa en los tribunales?
Lamentablemente para los legisladores y Newsom, algunas de las soluciones al precipicio de desalojos están plagadas de campos minados legales.
La “cancelación” del alquiler, es decir, el simple hecho de condonar los pagos atrasados sin el consentimiento de los propietarios, podría entrar en conflicto con las “cláusulas contractuales” de las constituciones federal y estatal, que prohíben a los estados aprobar cualquier ley que “menoscabe la obligación de los contratos”, como las de los arrendamientos de los inquilinos.
Las disposiciones del proyecto de ley de Chiu, que obligarían a los bancos a ofrecer indulgencia hipotecaria a los propietarios no corporativos en apuros, no sólo se enfrentan a posibles problemas de “cláusulas contractuales”, sino también a cuestiones sobre qué actividades bancarias puede regular California. Los legisladores están explorando varias soluciones alternativas centradas en la prevención de ejecuciones hipotecarias que esperan que gocen de una posición legal más firme.
Por último, los nuevos rumores sobre la constitucionalidad de un procedimiento legislativo polémico pueden hacer que la aprobación de un proyecto de ley de ayuda en materia de desalojos sea aún más ardua. Algunos legisladores esperaban que se introdujera toda nueva legislación en un proyecto de ley presupuestario “tipo remolque”, que tan sólo requeriría de una mayoría de votos en ambas cámaras legislativas estatales. Los proyectos de ley de presupuesto entran en vigor justo después de que el gobernador los firme, lo cual es de suma importancia ya que la moratoria dictada por el tribunal expira el 1 de septiembre.
Pero mientras que los proyectos de ley presupuestarios “tipo remolque” a menudo sirven como “arbolito de Navidad” que los legisladores adornan con políticas que no están ligadas al presupuesto del estado, algunos temen incluir un paquete de desalojo polémico en un vehículo legislativo destinado a convertirse en las cláusulas de advertencia del presupuesto del estado y que podría invitar a que se les entable una demanda: los proyectos de ley presupuestarios “tipo remolque” son para el presupuesto, no para la legislación de emergencia. Si los legisladores desean que una ley de desalojo entre en vigor de inmediato y no pueden seguir el camino del “remolque presupuestario”, tendrán que aprobar una legislación con una “cláusula de urgencia”, para la cual se necesita un voto de dos tercios a favor. Ese es un obstáculo especialmente difícil para cualquier proyecto de ley, no se diga uno que no sea para nada del agrado de grupos de interés bien financiados en determinado año electoral.
¿Qué hay de los inmigrantes indocumentados?
El plan de crédito fiscal de Bradford requiere que los propietarios ofrezcan a los inquilinos la opción de pagar su deuda de alquiler al estado en un período de 10 años. ¿Cómo pueden hacer eso los inquilinos si no tienen un número de seguro social u otra identificación de contribuyentes?
Los grupos de inquilinos han expresado su preocupación sobre cómo le está yendo a la gran población de indocumentados de California en relación con cualquier programa de ayuda para los desalojos, especialmente si ese programa depende de la presentación de declaraciones de impuestos. La Junta de Impuestos del estado, que se encargaría de administrar grandes aspectos de todo crédito fiscal o plan de reembolso, ha expresado una gran preocupación, más allá de la cuestión de los indocumentados, sobre cómo se espera que rastreen a los inquilinos y a los propietarios. En un análisis del proyecto de ley de Bradford, la agencia estatal dijo que “no tiene actualmente la capacidad de asumir ese programa y que no podría sostenerlo tal como se pretende en el plazo deseado”.
¿Qué pasaría con los desalojos no relacionados con el impacto financiero de la COVID-19?
Los grupos de inquilinos y algunos expertos en salud pública desearían que se detuvieran todos los desalojos en California hasta que termine el estado de emergencia, con la excepción de los casos relacionados con violencia doméstica u otras amenazas a la salud y la seguridad.
Las dos principales propuestas de desalojo de la Legislatura se centran en la protección de los inquilinos que pueden demostrar el impacto financiero de la COVID-19, ya sea a través de la disminución de los ingresos o el aumento de las facturas médicas. Técnicamente el proyecto de ley de Bradford, tal como está ahora, prohibiría los desalojos por cualquier razón que no sea la salud y la seguridad pública hasta el final del estado de emergencia, además de un periodo no especificado. Los incumplimientos del contrato de arrendamiento, tales como tener a alguien en el apartamento que no está en el contrato de arrendamiento, quedarían exentos.
¿Cuánto tiempo podría durar una moratoria de desalojo?
Los grupos de inquilinos quieren que se extienda la prohibición de desalojos en los casos relacionados con dificultades financieras inducidas por la COVID-19 por el tiempo que dure la emergencia, y un tiempo adicional después. Los grupos de propietarios piensan que la moratoria ya debió haber terminado.
Tanto la propuesta de Chiu como la de Bradford vinculan sus moratorias al estado de emergencia impuesto por el gobernador (aunque el proyecto de Chiu tiene como plazo abril de 2022 si el estado de emergencia no ha terminado para entonces). Pero a diferencia de un incendio, un terremoto o un alud de lodo, que suelen tener períodos de recuperación naturalmente finitos, la pandemia ha empujado al estado hacia una situación de emergencia aparentemente interminable que solo podría finalizar una vez que se cree una vacuna funcional para el coronavirus.
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