In summary
El acuerdo propuesto incluye algunas disposiciones de protección contra el desalojo de los inquilinos, pero no la condonación del alquiler. Los defensores del proyecto de ley insisten en que es una medida provisional para ayudar a los californianos que necesiten asistencia hasta que llegue la tan esperada ayuda federal.
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No se perdona el alquiler a los inquilinos. No hay dinero para ayudar a los arrendadores a cumplir con sus pagos de la hipoteca. Y en realidad no hay tiempo para hacer nada más.
El gobernador Gavin Newsom y los legisladores estatales revelaron el viernes su plan para proteger a California de un inminente tsunami de desalojos causados por las secuelas económicas de la nueva pandemia de coronavirus. No a todo el mundo le va a gustar.
La “Ley de estabilización y ayuda a inquilinos, propietarios y pequeños arrendadores de 2020”, producto de negociaciones polémicas de última hora que coquetearon con el plazo constitucional para finalizar el lenguaje legislativo, protege a los inquilinos afectados económicamente por la pandemia del coronavirus del desalojo hasta febrero de 2021. El proyecto de ley también propone algunas protecciones de una ejecución hipotecaria para los pequeños arrendadores afectados por el incumplimiento de los pagos del alquiler. Los legisladores votarán acerca del proyecto de ley el lunes.
“Sin duda escucharemos la opinión de algunos, no sólo de los que representan a los inquilinos… que dirán que podríamos haber hecho más, o algo mejor,” dijo Newsom. “Pero la totalidad y la consecuencia de lo que pudimos lograr en términos de mitigar las perspectivas de que millones, literalmente millones de personas fueran desalojadas o al menos sujetas a desalojo, se mitigó sustancialmente gracias a esta labor”.
Para que el proyecto de ley entre en vigor inmediatamente, dos tercios de los legisladores del Senado y de la Asamblea estatal tendrán que votar a favor el lunes.
Desolados por un déficit presupuestario de 54,000 millones de dólares remendado recientemente y por espinosas cuestiones legales sobre los límites del poder estatal para interferir en los contratos privados, algunos legisladores demócratas subrayaron que el proyecto de ley pretende ser un puente hasta el próximo año, momento en el que esperan que una segunda ronda de gastos de estímulo federal libere nuevos fondos de asistencia para el alquiler en California, que se encuentra en una situación de falta de liquidez. Otra ronda de aumento de las prestaciones de desempleo — que según los expertos está manteniendo a muchos inquilinos a flote antes de que estas expiren a finales de julio — también podría ayudar a los asediados inquilinos.
La Asociación de Apartamentos de California, el principal grupo de presión de arrendadores en el Capitolio, ha respaldado la propuesta, mientras espera ansiosamente un cuantioso flujo de dinero en efectivo del gobierno federal.
“Para abordar verdaderamente esta crisis, el gobierno federal necesita dar un paso importante”, escribió Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos públicos de la CAA, en un artículo publicado en un blog. “Los inquilinos afectados por la COVID-19 necesitan ayuda financiera del gobierno federal para poder pagar el alquiler”.
Los grupos de defensa de los inquilinos, si bien estaban satisfechos con ciertas protecciones que ofrecía el proyecto de ley, expresaron su decepción porque no todos los inquilinos estarán protegidos contra los desalojos durante un período de tiempo más largo. Ellos sostienen que los inquilinos desplazados terminarán inevitablemente en entornos en los que prospera el coronavirus: hacinados en apartamentos, en refugios para personas sin hogar y en hogares intergeneracionales.
En un análisis reciente de la UC Berkeley se encontró que en casi un millón de hogares de inquilinos en California ha habido al menos una persona que perdió su trabajo debido a la pandemia y podría ser desalojado.
“Para nuestros clientes de bajos ingresos, este proyecto de ley proporciona importantes protecciones para aquellos que no pueden pagar el alquiler. Esperamos que la Legislatura actúe eficazmente para aprobarlo el lunes”, dijo Brian Augusta, un defensor legislativo de la Fundación de Asistencia Legal Rural de California. “Pero que conste que deja sin resolver la cuestión de los desalojos para muchos otros inquilinos.”
Esto es lo que debe saber sobre lo que se incluye en la propuesta, y lo que no.
Los inquilinos seguirán debiendo todo el alquiler que han dejado de pagar hasta el momento. Los podrán desalojar a partir del 1 de febrero si no pagan más del 25% de su alquiler futuro.
El acuerdo prohíbe a los arrendadores utilizar los pagos de alquiler no efectuados entre el 31 de marzo y el 31 de agosto como base legal para desalojar a los inquilinos, siempre que el inquilino llene los documentos legales que atestigüen las dificultades financieras causadas por la COVID-19. Los grupos de defensa de los derechos de los inquilinos habían solicitado esta disposición desde mucho antes.
Sin embargo, los inquilinos tendrán que pagar una parte de su alquiler en lo sucesivo. Los inquilinos afectados por la COVID-19 estarán obligados a pagar el 25% del alquiler entre el 1 de septiembre y el 31 de enero de 2021 para evitar desalojos a partir de febrero.
Los inquilinos pueden pagar ese 25% en cualquier momento entre septiembre y el 31 de enero de 2021. Se permite el pago de una suma global días antes del mes de febrero.
Aunque los inquilinos pueden dejar de hacer algunos pagos y estar protegidos contra el desalojo, seguirán siendo legalmente responsables de la totalidad de su deuda de alquiler. A partir del 1 de marzo de 2021, los arrendadores pueden solicitar el pago total del alquiler adeudado desde el inicio de la pandemia ante el tribunal de reclamos de menor cuantía.
Aunque a muchos grupos de inquilinos les molesta la idea de que toda la deuda de alquiler acumulada durante la pandemia debe pagarse en su totalidad, los arrendadores quizá no se sientan amparados por esta disposición. Si bien tendrían el derecho legal de recibir los alquileres morosos, los arrendadores podrían enfrentar dificultades a la hora de recuperar los fondos adeudados, especialmente si los inquilinos simplemente no tienen los medios necesarios.
Una propuesta anterior presentada por el senador Toni Atkins, demócrata de San Diego y líder del Senado estatal, habría dado a los inquilinos hasta el 2024 para empezar a pagar la deuda del alquiler. Según esa propuesta, los inquilinos que ganaran menos de un cierto porcentaje de los ingresos medios del estado habrían visto sus deudas reducidas.
Los inquilinos pueden sufrir desalojos por otros incumplimientos del contrato de arrendamiento a partir de la próxima semana.
Mientras que los desalojos por incumplimiento de los pagos de alquiler relacionados con el coronavirus podrían congelarse hasta febrero, los desalojos por otras causales de incumplimiento del contrato de arrendamiento podrán iniciarse a partir del 2 de septiembre, según los términos del acuerdo publicado el viernes.
Los grupos de arrendadores insistieron en esa disposición, argumentando que la moratoria general del sistema judicial estatal sobre todos los desalojos ha permitido a los inquilinos quebrantar los contratos de arrendamiento de forma que se pone en peligro su propiedad y la comodidad de los inquilinos vecinos.
Algunos grupos de inquilinos ya están pidiendo a Newsom que emita otra orden ejecutiva que prorrogue una moratoria de desalojo en todo el estado hasta finales de año.
“Aplaudimos a la Legislatura y al gobernador por avanzar en la legislación con protecciones para los inquilinos verdaderamente perjudicados por la COVID-19, al mismo tiempo que se asegura que los arrendadores puedan desalojar a los inquilinos y a los residentes que causan molestias y que podrían pagar el alquiler pero que optan por aprovecharse del sistema y no hacerlo”, dijo Tom Bannon, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de California, en una declaración.
Los grupos de inquilinos afirman que, teniendo en cuenta el imperativo de salud pública de la orden de Newsom de permanecer en casa, todos los desalojos, excepto en casos de salud y seguridad pública, deberían prohibirse por lo menos durante unos meses más. También les preocupa que los arrendadores utilicen otras causales de incumplimiento del contrato de arrendamiento como pretexto para desalojar a los inquilinos que están atrasados con el alquiler.
“Lo que el gobernador ha anunciado hoy es una solución imperfecta pero necesaria para un problema colosal”, dijo el asambleísta David Chiu, demócrata de San Francisco, quien presentó un proyecto de ley anterior de protección contra el desalojo respaldado por grupos de inquilinos. “El proyecto de ley definitivamente no es todo lo que se necesita para proteger a todos los inquilinos, pero evitará y retrasará muchos desalojos. No hacer nada sería catastrófico”.
El proyecto de ley también prohíbe que los gobiernos locales traten de anular la nueva ley estatal en sí, en lo que respecta a los desalojos basados en el incumplimiento de los pagos del alquiler. Sin embargo, las ciudades y los condados podrían promulgar nuevas normas para prohibir los desalojos en casos no relacionados con la falta de pago de los alquileres. San Francisco ha prohibido los desalojos en casos no relacionados con la COVID-19 hasta el 1 de diciembre.
Algunos grupos de inquilinos ya están pidiendo a Newsom que emita otra orden ejecutiva que prorrogue una moratoria de desalojo en todo el estado hasta finales de año.
¿Cómo probarán los inquilinos que fueron afectados económicamente por la COVID-19 para así poder recibir la protección contra el desalojo?
Los inquilinos que ganen menos del 130% de los ingresos medios por hogar en todo el estado (aproximadamente más de 90,000 dólares) tendrán 15 días después de recibir la notificación de desalojo para firmar los documentos legales que declaren que han sufrido una pérdida de ingresos, que tienen facturas médicas más altas o que han sido afectados económicamente por la COVID-19. También pueden presentar su situación financiera ante un juez como una defensa permitida si no llenan el papeleo necesario en el plazo de 15 días.
Los inquilinos de mayores ingresos deberán presentar documentación sobre su pérdida de ingresos para tener derecho a la protección contra el desalojo.
No hay dinero para los pequeños arrendadores, sino algunas protecciones ante una ejecución hipotecaria
Los grupos de arrendadores inicialmente habían apoyado provisionalmente una propuesta que les habría concedido futuros créditos fiscales por el importe del alquiler adeudado. Pero ese plan finalmente no procedió, en parte por temor de que fuera poco práctico de administrar y costoso para el estado.
Hasta que se apruebe el nuevo desembolso de estímulo federal, los arrendadores tendrán que esperar hasta marzo para empezar a recuperar los alquileres adeudados. En cuanto a las mensualidades de la hipoteca, algunos pequeños arrendadores podrían sentir especial presión de tener que esperar tanto tiempo para cumplir con sus pagos. Las hipotecas que no están respaldadas por el gobierno federal no cumplen los requisitos de algunos de los programas de indulgencia que el Congreso y el gobierno de Trump crearon en respuesta a la pandemia.
La propuesta amplía la “Declaración de derechos de los propietarios de viviendas de California” de 2013, aprobada tras la crisis de las ejecuciones hipotecarias de finales de 2000, e incluye a los pequeños arrendadores no corporativos que posean hasta 4 unidades. Esos “derechos” incluyen directrices específicas que los administradores hipotecarios deben obedecer a la hora de notificar y comunicarse con los prestatarios, así como una prohibición contra las ejecuciones hipotecarias de “doble vía”, en las que se permite a los prestamistas buscar ejecuciones hipotecarias mientras negocian simultáneamente acuerdos de modificación del préstamo.
Pero el proyecto de ley no llega a obligar a los bancos, cooperativas de crédito y a otros prestamistas a ofrecer indulgencia hipotecaria a petición de los pequeños arrendadores. Muchos legisladores pensaron que el estado estaba arando en un terreno legal inestable al regular actividades bancarias que por lo general son jurisdicción del gobierno federal.
“Para nuestros clientes de bajos ingresos, este proyecto de ley proporciona importantes protecciones para quienes no puedan pagar el alquiler. Esperamos que la Legislatura actúe eficazmente para aprobarlo el lunes”.
BRIAN AUGUSTA, FUNDACIÓN DE ASISTENCIA JURÍDICA RURAL DE CALIFORNIA
La votación que se avecina
Para que el proyecto de ley entre en vigor inmediatamente, dos tercios de los legisladores del Senado y de la Asamblea estatal tendrán que votar a favor el lunes. Es un requisito muy alto para cualquier proyecto de ley, pero con el apoyo de Newsom, los líderes legislativos estatales y grupos de interés clave como la Asociación de Apartamentos de California, los líderes demócratas se sienten cautelosamente optimistas.
El asambleísta Chiu reiteró que, a pesar de que lo decepcionan ciertas disposiciones presentes en el proyecto de ley, él espera que se reciba más ayuda de Washington D.C.
“Que quede claro que esto es un arreglo temporal. Mientras damos seguimiento al impacto que la pandemia y la recesión causan en los inquilinos, tendremos que retomar esta conversación a principios del año que viene”, dijo Chiu.
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