In summary
Los planificadores de vivienda estatales continúan asignando decenas de miles de unidades de bajos ingresos en el condado de Riverside a pesar de la falta de terrenos adecuados, y mucho menos de los desarrolladores dispuestos. El proceso de zonificación interrumpido es una pérdida para los gobiernos estatales y locales por igual.
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MORENO VALLEY, Calif. – Las banderas rojas están en todas partes para un constructor que contempla amplias franjas de la segunda ciudad más grande del condado de Riverside: lotes con césped, caminos de tierra llenos de baches, cuadras enteras sin alumbrado público y un sistema de agua poco confiable donde la presión del agua cae sin previo aviso.
“A veces, los taxis no vienen si los llamas aquí”, dijo la ex concejal de Moreno Valley LaDonna Jempson sobre el área de bajos ingresos llamada Edgemont, que solía representar.
Aún así, la falta de infraestructura, desde carreteras y electricidad hasta agua y alcantarillado, no ha impedido que los planificadores de vivienda estatales asignen unas 14,000 unidades de bajos ingresos en Moreno Valley para ayudar a abordar la crisis de vivienda del estado, incluso si ninguna de ellas se construye.
Los funcionarios locales dicen que lo que sucedió aquí sucedió en todo el condado de Riverside y otras partes de California durante los últimos ocho años, y es probable que vuelva a suceder en los próximos ocho. Los auditores estatales señalan que es el resultado del plan ineficaz de vivienda asequible de California, que permite a las comunidades de todo el estado establecer grandes metas sin ofrecer un incentivo para seguir adelante con la construcción de más unidades. Asume que los mercados locales resolverán mágicamente un problema costoso que ha estado hirviendo durante décadas.
Hasta ahora, el proceso es perder-perder: los desarrolladores no quieren tocar los proyectos de viviendas de densidad que generalmente ofrecen un rendimiento muy bajo, las comunidades locales se oponen a los edificios de apartamentos altos y concurridos y, aunque el estado puede hacer demandas, su proceso de asignación de viviendas no le da forma de hacer cumplir la construcción de unidades reales.
Asignar viviendas asequibles
Bajo la Ley de Responsabilidad de Vivienda del estado aprobada en 2017, la Legislatura estaba principalmente preocupada por castigar a las comunidades que excluyen las viviendas asequibles. Los legisladores no previeron el efecto práctico de esa política: hoy, si una comunidad crea una zonificación para viviendas asequibles y nadie construye, la comunidad simplemente obtiene otra porción de viviendas asequibles en la próxima asignación.
Eso es lo que sucedió en el condado de Riverside. Durante el último proceso de Asignación de Necesidades de Vivienda Regional del estado (una serie de ciclos de ocho años que toma en cuenta una serie de factores para determinar las necesidades de vivienda regionales, incluida la población, el empleo y el crecimiento de los hogares), al condado se le asignaron más de 30,000 unidades en todas niveles de ingresos entre 2011-2019, y 40,000 unidades asignadas entre 2021-2029, con 17,000 de esas unidades designadas para viviendas de muy bajos y bajos ingresos.
Para construir esas unidades, el condado dividió en zonas más de 1,000 parcelas y miles de acres para viviendas de alta densidad y esperó. Y esperó.
“Hasta la fecha, no se ha aprobado ni solicitado ningún desarrollo que se aproveche del esfuerzo anterior”, escribió el condado en su apelación de su última asignación.
‘no tiene un beneficio suficiente para justificar los costos proyectados’
La vivienda de cualquier tipo se vuelve exponencialmente más cara cuanto más alto se construye, dijo Nick Cammarota, abogado general de la Asociación de la Industria de la Construcción de California. Y los proyectos de vivienda de densidad de varios pisos con 20% apartados de unidades de vivienda de muy bajos o bajos ingresos pasarán los costos a los inquilinos que paguen la tarifa completa.
“La razón por la que (la vivienda asequible) no se construye es porque no no tiene un beneficio suficiente para justificar los costos proyectados”, dijo Cammarota.
Luego está la oposición local. “La densidad atrae oposición”, agregó Cammarota, “incluso si es la misma densidad que lo que lo rodea”.
Una última barrera: el costo de la infraestructura. En un lugar como el condado de Riverside, un desierto que se extiende a lo largo de 7,300 millas que comparte una frontera este con Arizona, los desarrolladores son responsables de pagar las nuevas líneas de agua y alcantarillado para los proyectos de vivienda, un costo que detiene la mayoría de los proyectos en seco.
Antes de que la pandemia de coronavirus volcara a las naciones y enviara el núcleo de la red de seguridad social de California a una caída libre, la vivienda asequible y la falta de vivienda estaban a la cabeza de la agenda del gobernador Gavin Newsom. Un vehículo importante para impulsar esa agenda fue la construcción o conversión de nuevas viviendas asequibles.
Las principales barreras para las nuevas viviendas asequibles son encontrar sitios lo suficientemente cerca del tránsito y los trabajos para crear viviendas donde las personas de bajos ingresos quieran vivir. Luego, los gobiernos locales tienen que conseguir que los desarrolladores pujen y construyan en esos sitios.
La zonificación no estimula la construcción
El condado de Riverside alberga cuatro de las ciudades más nuevas de California, y cuando se incorporaron esas ciudades, el condado se quedó sin cuatro de sus centros de tránsito y empleo más grandes.
“Identificamos terrenos, pero el mercado simplemente no está ahí”, dijo el director ejecutivo interino del condado de Riverside, Juan Pérez.
Se necesitará dinero, y mucho, para arreglar el camino roto desde la zonificación hasta el edificio, dijo Pérez.
La portavoz estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario, Tressa Mattingly, reconoce que la aplicación de la ley de su departamento se limita principalmente a la zonificación.
“Los gobiernos locales tienen mucha menos influencia sobre si los desarrolladores vienen con aplicaciones”, dijo Mattingly. “Si los desarrolladores no presentan aplicaciones, esto en sí mismo no es una violación”.
El proceso de la Asignación de Necesidades de Vivienda Regional permite que los municipios ricos reduzcan sus asignaciones, basándose en un proceso de apelaciones que está sujeto a un intenso cabildeo. Eso es en parte como Beverly Hills y Newport Beach terminaron con pequeñas asignaciones de viviendas asequibles.
Las ciudades apelan a las asignaciones
Las ciudades del sur de California pidieron asignaciones más pequeñas. Downey sostiene que el costo de mejorar sus líneas de agua recaerá en los desarrolladores, quienes optarán por no asumir el costo y se negarán a construir. El Condado de Orange sostiene que su sistema de alcantarillado no puede soportar el aumento de la afluencia de asignaciones de viviendas propuestas en sus áreas no incorporadas. Pico Rivera dice que no tiene exceso de tierra para rezonificar. Y el apeló de Barstow de su asignación refleja de cerca el del condado de Riverside no incorporado.
“La ciudad tiene una gran cantidad de terrenos asequibles y vastas áreas divididas en zonas para viviendas”, escribió la ciudad de Barstow en su carta de apelación. “Estamos a favor del crecimiento, pero la demanda no está presente”.
Para las ciudades más nuevas sin mucha energía, las asignaciones siguen siendo altas. Moreno Valley, conocido como MoVal para los locales, recibió una asignación de 13,627 unidades de muy bajos ingresos y 3,779 unidades de bajos ingresos.
Caminos de tierra, baches
La ex concejala de la ciudad Jempson no cree que alguna vez se construyan.
Mientras que los hoteles se levantan en intersecciones concurridas y casas de $400,000 se levantan detrás de un campo de golf, los bordes del distrito tienen el mismo esquema de color beige y ocre que la mayor parte de la ciudad, con las mismas palmeras y una vista más distante del montañas.
Pero a medida que Jempson se adentra más en el distrito, las carreteras se vuelven más accidentadas y las casas se agrupan más juntas. Un gallo canta en un polvoriento patio delantero. Hay pocas señales de transporte público.
Finalmente, llega al bloque que quería mostrar. Un letrero dice “El pavimento termina”, y de hecho lo hace. Los caminos de tierra bordean las partes más pobres de Moreno Valley, sacudiendo a los conductores con grandes baches excavados en la tierra por la lluvia.
“No conduzca hasta aquí si está embarazada”, dijo Jempson con una sonrisa. “Estos baches te enviarán directamente al trabajo de parto”.
Jempson ve potencial en esta área. Pero por ahora, el estado transmite la cantidad de unidades de vivienda asequible que desea, las ciudades y los condados apelan sus asignaciones y la crisis de viviendas asequibles de California continúa sin un final a la vista.
Este artículo es parte de California Divide, una colaboración entre las salas de redacción que examina la desigualdad de ingresos y la supervivencia económica en California.
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