In summary
Los economistas dicen que los propietarios de pequeñas propiedades se han visto especialmente afectados por la pandemia a medida que los inquilinos se mudan o dejan de pagar. A pesar de una indulgencia hipotecaria exigida por el gobierno federal y $2.6 mil millones en alivio de alquiler del estado, algunos propietarios que se escapan de las grietas se preguntan cuánto tiempo más pueden absorber los costos.
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Al comienzo de la pandemia, los dos inquilinos de Brandon McCall tuvieron problemas financieros. Uno se sometió a una cirugía y fue incapacitado, lo que tensó los hilos de su bolso. El otro, que trabaja en el entretenimiento, fue despedido casi de inmediato y no era elegible para el desempleo como trabajador contratado. Con una cantidad limitada de efectivo entrando, McCall dijo que los dos dejaron de pagar el alquiler de su condominio Van Nuys en Los Ángeles.
McCall examinó la indulgencia hipotecaria, pero decidió aprobar cuando se enteró de que afectaría su crédito. También tendría que pagar el monto total una vez finalizado el período de aplazamiento. Sin estar seguros de cuándo los inquilinos comenzarían a pagar de nuevo, McCall y su esposa echaron mano de sus ahorros para cubrir la hipoteca de su condominio, incluso cuando alquilan en otro lugar para trabajar.
“Los derechos de los propietarios y los derechos de los inquilinos son lo mismo”, dijo McCall. “A menudo se enfrentan entre sí, pero son lo mismo. … Quiero quedarme alojado. Quiero mantener a mis inquilinos alojados. Estamos todos juntos en esto.”
Quiero quedarme alojado. Quiero mantener a mis inquilinos alojados. Estamos todos juntos en esto.
Brandon McCall, que trabaja con inquilinos en un plan de pago
A lo largo del año pasado, pequeños propietarios como los McCalls han tenido problemas para pagar su hipoteca cuando los inquilinos no pudieron pagar. El estado planea brindar algún alivio mediante el uso de $2.6 mil millones en asistencia federal como subsidios de alquiler para pagar a los propietarios el 80% de la renta atrasada impaga de los inquilinos de bajos ingresos entre abril de 2020 y marzo de 2021. A cambio, los propietarios deben aceptar perdonar el 20% restante de la renta atrasada y aceptar no perseguir los desalojos.
Sin embargo, el programa estatal de alivio del alquiler no ayudará a los inquilinos de McCall; hacen demasiado para calificar. Aún así, dijo, ha estado tratando de ayudar, conectándolos con otros programas de ayuda e incluso poniéndolos en contacto con un miembro del consejo local que podría ofrecerles ayuda.
No está contemplando el desalojo de sus inquilinos, que desde entonces han conseguido un plan de pago y se están poniendo al día con el alquiler, citando su creencia en la importancia de la vivienda asequible. Pero varios pequeños propietarios están en el mismo barco que McCall: pellizcados por ambos extremos y preguntándose cuánto tiempo más podrán flotar sus propias vidas y sus propiedades de inversión.
Los pequeños propietarios luchan
A diferencia de la crisis de la vivienda de 2008, cuando los préstamos de alto riesgo desencadenaron una ola de ejecuciones hipotecarias, los expertos dicen que a los propietarios les ha ido sorprendentemente bien durante la pandemia. Los propietarios de viviendas, especialmente, han sido asistidos por tasas de interés bajas y la indulgencia hipotecaria exigida por el gobierno federal. El profesor Edward S. Gordon de Bienes Raíces en la División de Finanzas de la Escuela de Negocios de Columbia Tomasz Piskorski estimó que unos 60 millones de prestatarios absorbieron alrededor de $70 mil millones en deuda durante la pandemia.
Sin embargo, no todos los propietarios de pequeñas propiedades han podido aprovechar el alivio del gobierno incluso cuando absorben los costos para los inquilinos.
“Hay algunos propietarios que tendrán dificultades para pagar sus facturas porque no reciben el alquiler de los inquilinos o tienen unidades vacías”, dijo el economista de Zillow, Jeff Tucker. “No es como una empresa de administración de propiedades más grande que puede administrar unidades y principalmente salir adelante. Para un propietario de pequeña escala con solo un puñado de unidades de alquiler, fácilmente podría verse obligado a vender sus unidades de alquiler o ser ejecutado si tiene una hipoteca “.
Según la Encuesta Estadounidense de Vivienda 2015, a nivel nacional, alrededor de los inversores individuales poseen 22,7 millones de unidades, lo que representa un poco menos de la mitad del número total de alquileres. Es más probable que los inversores individuales sean propietarios de viviendas unifamiliares o dúplex. Aproximadamente 70% de los alquileres en Los Ángeles son cinco unidades o menos.
En las grandes ciudades como San Francisco, los alquileres experimentaron caídas de 8% o 9% año tras año. Si bien era más probable que los trabajadores de bajos ingresos fueran despedidos y se mudaran para reducir costos, los inquilinos más ricos, incluido un número récord de millenials, abandonaron el alquiler para convertirse en compradores de vivienda por primera vez.
Desesperados por conseguir gente en la puerta, los propietarios, muchos de ellos con hipotecas sobre las propiedades que alquilan, comenzaron a ofrecer meses de alquiler gratuito, membresías gratuitas en gimnasios y cientos de dólares en tarjetas de regalo a los nuevos inquilinos.
Diane Robertson, miembro fundador de Coalition of Small Rental Property Owners, una organización de base con sede en Los Ángeles que aboga por los pequeños propietarios, se preocupa por el futuro de los alquileres para pequeños propietarios. Ella fundó el grupo después de que el estado aprobara una moratoria de desalojo en 2020.
“Existe una idea errónea sobre los propietarios de propiedades en general”, dijo Robertson. “Propietarios pequeños e independientes, nos parecemos más a nuestros inquilinos. Si tenemos un dúplex y uno de esos inquilinos no paga el alquiler, bueno, eso es la mitad de sus ingresos por alquiler. Si tiene más inquilinos, puede soportar que algunos de esos inquilinos no paguen el alquiler, pero ese no es el caso para nosotros “.
Existe una idea errónea sobre los propietarios en general. Propietarios pequeños e independientes, nos parecemos más a nuestros inquilinos.
Diane Robertson, miembro fundador de Coalition of Small Rental Property Owners
Protegiendo a los propietarios
Noni Richen es el presidente de la junta del Instituto de Pequeños Propietarios de San Francisco, una organización sin fines de lucro que ayuda a los pequeños propietarios locales. La mayoría de los miembros están jubilados y muchos viven en un dúplex, alquilando el otro apartamento para poder hacer los pagos de la hipoteca o complementar su Seguro Social.
En diciembre, un propietario de San Francisco le escribió a Richen pidiéndole ayuda. Había recibido cartas certificadas de su prestamista amenazando con ejecutar una hipoteca.
La mujer, que había tenido y administrado dos propiedades durante 20 años, se saltó tres pagos de la hipoteca para ahorrar para los impuestos a la propiedad cuando un inquilino dejó de pagar el alquiler y no pudo desalojarlos debido a la pandemia, dijo Richen.
“¿Sabe si es legal que los bancos ejecuten una ejecución hipotecaria durante esta pandemia?”, le preguntó a Richen. “¿Hay algún alivio que conozca para los propietarios?”
Otros propietarios le han escrito a Richen con problemas similares.
La amenaza de ejecución hipotecaria no solo perjudica a los propietarios, también a los inquilinos, dijo Richen. El arrendador no solo se enfrenta a un revés financiero, sino que es posible que sus inquilinos no tengan un lugar para vivir.
Cuando el arrendador es inquilino
McCall es uno de esos propietarios.
En diciembre, recibió un correo electrónico del administrador de la propiedad de los propietarios que decía que su hija se haría cargo de la administración de sus propiedades. Solicitó que McCall y su esposa se mudaran dentro de los 60 días.
McCall proporcionó una copia del correo electrónico a CalMatters y The Salinas Californian. Su arrendador no respondió de inmediato una solicitud de comentarios.
Sin ninguna causa de desalojo en la lista, McCall inicialmente se negó a desalojar la propiedad, aunque él y su esposa están considerando mudarse. Aún así, dijo, era incómodo estar en ambos lados de esto: potencialmente enfrentar el desalojo mientras usa sus propios ahorros para cubrir a los inquilinos que aún no se han puesto al día con los pagos de alquiler.
Robertson dijo que problemas como los que enfrenta McCall son el resultado de que los legisladores descartan las necesidades de los propietarios, que pueden entrar en ejecución hipotecaria. A pesar de que la poderosa Asociación de Apartamentos de California respaldó el acuerdo de moratoria de desalojo que cubre 80% de alquiler atrasado para inquilinos de bajos ingresos, la asambleísta Laurie Davies, republicana de Laguna Niguel, dijo que los propietarios todavía estarían en el gancho para seguros, impuestos a la propiedad y costos de mantenimiento. El acuerdo tampoco cubre a muchos inquilinos que ganaban salarios decentes antes de la pandemia.
“Creo que, al final del día, los propietarios no son anti-inquilinos”, dijo Robertson. “Queremos soluciones que beneficien a ambas partes. Sin embargo, creo que los propietarios quieren estar completos “.
Deslizándose por las grietas
Según el proyecto de ley de alivio de la pandemia de la Ley CARES aprobada en abril, los prestamistas federales deben proporcionar 12 meses de indulgencia a los propietarios que no puedan hacer sus pagos hipotecarios debido al COVID-19. Dado que no se consideraría delincuencia, ayudó a mantener a las personas alojadas durante la pandemia y mantuvo bajas las ejecuciones hipotecarias.
Aún así, algunos dueños de propiedades se escabulleron. Debido a que la moratoria federal solo se aplica a los prestamistas federales, los prestamistas estatales o locales, como los bancos locales o las uniones de crédito, han seguido ejecutando la ejecución hipotecaria de los propietarios.
Bajo la administración de Biden, los propietarios de viviendas de California podrían ver una extensión de la disposición de indulgencia, lo que podría ayudar a algunos propietarios que han perdido el alquiler. Los economistas dicen que la proporción de viviendas en indulgencia, alrededor de 2,5 millones, no ha caído mucho desde octubre, lo que indica que las que están en indulgencia han continuado renovando por necesidad.
Mientras tanto, los propietarios como los McCalls esperan evitar la tolerancia esperando que pase.
“En este punto, estamos a solo unos meses de que se acabe el reloj en sus 12 meses”, dijo Tucker, el economista de Zillow. “Eso va a cobrar importancia como un desafío político esta primavera. Francamente, hay muchas posibilidades de que la solución simple sea dejar la lata en el camino durante tres o seis meses … pero es un desafío”.
Este artículo es parte de California Divide, una colaboración entre redacciones que examina la desigualdad de ingresos y la supervivencia económica en California.
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