In summary
Los legisladores clave impulsan los dúplex, regulaciones más flexibles y más dinero para impulsar la oferta de viviendas.
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Las viviendas en California están abarrotadas, son caras y difíciles de encontrar, pero si un paquete de proyectos de ley propuestos por destacados demócratas del Senado se convierte en ley, algunas ciudades podrían verse muy diferentes dentro de una década.
Los dúplex y los pequeños edificios de apartamentos surgirían de lotes unifamiliares. Los proyectos de vivienda pública, efectivamente sofocados desde la década de 1950, salpicarían el paisaje de las ciudades más grandes del estado. Los desarrollos de viviendas surgirían en los cadáveres de centros comerciales vacíos y grandes almacenes abandonados.
Lo que eso significa en la práctica es arrebatar un mayor control de la vivienda a las ciudades y condados. Los funcionarios locales no planean actuar en silencio. Esta batalla de voluntades se remonta a años, pero algunas de las leyes más agresivas para dar más control al estado se abordarán en la sesión de este año.
Los partidarios dicen que los proyectos de ley son aún más importantes en medio de una pandemia y cierres continuos que han puesto a 2,1 millones de californianos en riesgo de desalojo y destacaron la crisis de vivienda asequible del estado, que continuará mucho después de que la pandemia de coronavirus esté bajo control.
El estado necesita 1.8 millones de nuevas unidades de vivienda para 2025, pero solo produce alrededor de 80,000 unidades en promedio cada año, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario. El número de personas sin hogar en California aumentó a más de 161,000 antes de COVID-19. Luego, la pandemia dejó en suspenso propuestas ambiciosas.
El jueves, Housing California y otros defensores de la vivienda asequible y las personas sin hogar planean revelar lo que llaman una estrategia integral de 10 años para abordar la crisis. Dicen que su plan va más allá de los proyectos de ley de esta sesión y eliminaría los obstáculos a la construcción en lugares como Inland Empire con poca o ninguna mano de obra sindical.
En el curso actual del estado, el problema solo empeorará. Un proyecto de ley amplio para crear viviendas más asequibles y reducir el control de los gobiernos locales sobre la zonificación ha fracasado repetidamente. Presentada por primera vez en 2018 y nuevamente en 2019 y el año pasado, esta idea habría permitido triplex y quad-plex en vecindarios unifamiliares en todo el estado y alentado apartamentos cerca de centros de tránsito y centros de trabajo.
Los partidarios esperan que los proyectos de ley más limitados de esta sesión tengan más posibilidades de ser aprobados y puedan reducir la escasez de viviendas asequibles en California.
Los proyectos de ley de 2021 se dividen en tres categorías amplias: cambios en la zonificación para permitir viviendas más densas a precios asequibles, creando excepciones al estricto proceso de revisión ambiental del estado para permitir viviendas nuevas y más densas y la construcción de viviendas asequibles utilizando dinero de bonos. Se espera que los proyectos de ley se escuchen en comités a partir de mediados de abril.
El arquitecto de esfuerzos fallidos anteriores, el senador estatal demócrata de San Francisco Scott Wiener, dice que la Legislatura y el público están más preparados para cambios en viviendas asequibles que incluso hace unos años.
“Por muy decepcionante que fue no aprobarse (Proyecto de ley 50 del Senado), me dejó bastante optimista sobre lo que podremos hacer en el futuro”, dijo Wiener en una entrevista. “El hecho de que un proyecto de ley cuatro o cinco años antes (SB 50) probablemente ni siquiera hubiera tenido una audiencia en un solo comité, pero luego pudimos pasarlo a través de dos comités y casi fuera del piso del Senado (significa) que hay en realidad, un apoyo muy, muy amplio y profundo para una agenda a favor de la vivienda “.
Ese proyecto de ley fracasó en gran parte porque los demócratas de Los Ángeles, impulsados por la oposición entre los grupos de defensa de inquilinos de bajos ingresos, se opusieron.
A pesar del optimismo de los partidarios, la oposición ya está aumentando a elementos del paquete de proyectos de ley de vivienda de 2021, con críticos sugiriendo que los cambios supondrán el fin no solo de la zonificación unifamiliar, sino también de una prohibición total de todas las nuevas subdivisiones.
¿El fin de la zonificación unifamiliar?
Los cambios más amplios en el paquete de proyectos de ley de vivienda son la zonificación, y también es probable que atraigan la mayor parte del fuego de los gobiernos locales que protegen sus derechos para determinar su propio uso y desarrollo de la tierra. Quizás el cambio propuesto más significativo proviene del líder del Senado, Toni Atkins de San Diego, quien presentó SB 9, lo que permitiría a los propietarios colocar un dúplex en lotes unifamiliares o dividirlos sin necesidad de una audiencia o aprobación del gobierno local. Las viviendas asequibles y las propiedades de alquiler estarían exentas de los cambios.
Los municipios locales ya se están preparando para la lucha. La ciudad de Seal Beach, por ejemplo, ya anunció su oposición a la SB 9 (mientras que el título, “La ciudad se opone al proyecto de ley de vivienda”, podría aplicarse en casi cualquier jurisdicción de California).
“Permitir que esto ocurra resultará en un desarrollo a una densidad e intensidad mucho más allá de lo que se experimenta actualmente o se pretende para los distritos de zonificación residencial unifamiliar de la Ciudad”, El Director de Desarrollo Comunitario, Les Johnson, escribió en un informe al Concejo Municipal de Seal Beach el 8 de marzo. “Tal asignación tendría el potencial de afectar negativamente la calidad de vida en estas áreas de nuestra comunidad, incluida la demanda de servicios de emergencia, infraestructura pública, servicios públicos y escuelas”.
Cuando el Concejo Municipal de Sacramento aprobó un plan preliminar en enero que permitiría unidades multifamiliares en cualquier área residencial, un propietario que se opuso a los dúplex en su vecindario de casas de 5,000 pies cuadrados le dijo a NPR que quiere “menor densidad y menos intensidad”.
Otro nuevo proyecto de ley, SB 10, escrito por Wiener, permitiría a las ciudades cambiar la zona de los centros de tránsito y los centros de trabajo para permitir hasta 10 unidades por paquete. La proximidad al transporte público teóricamente conduciría a menos automóviles en la carretera, acercando al estado a sus objetivos de reducir el cambio climático.
Estos van acompañados de otro de los proyectos de ley de Wiener, SB 478, que tiene como objetivo las ordenanzas locales que limitan la construcción de viviendas en función del tamaño del lote, lo que efectivamente elimina cualquier posibilidad de construir pequeños edificios de apartamentos en terrenos que ya están zonificados para viviendas multifamiliares.
El proyecto de ley pondría fin a la práctica de las ciudades y condados de establecer un límite artificialmente bajo en el tamaño de una casa y, en su lugar, permitiría que un edificio tenga al menos 1,5 veces el tamaño del lote, lo que generalmente significa permitir unidades de varios pisos en lugar de solo una vivienda unifamiliar.
La senadora Anna Caballero, demócrata de Salinas, ha propuesto SB 6, lo que permitiría proyectos de desarrollo de viviendas en zonas de oficinas o comercios, convirtiendo los centros comerciales vacíos y las grandes tiendas en terrenos divididos en zonas residenciales, con disposiciones para hacer algunas de esas viviendas asequibles.
SB 7, otra importante legislación propuesta por Atkins, se basa en una ley de 2011 que relaja las estrictas regulaciones de la Ley de Calidad Ambiental de California para proyectos de vivienda, energía limpia y fabricación que cuestan más de $100 millones.
Este proyecto de ley reduciría ese requisito de dólares a $15 millones, con la condición de que 15% de cada proyecto de vivienda construido esté reservado para viviendas asequibles.
¿De dónde vendrá el dinero?
La tercera gran iniciativa implica la construcción de viviendas asequibles o el apoyo a los bonos para su construcción.
El asambleísta demócrata de Los Ángeles, Mike Gipson, propuso un proyecto de ley que combina la urgencia de la pandemia del coronavirus y la crisis de vivienda asequible a largo plazo. Si pasa, AB 1199 crearía un impuesto especial sobre propietarios que posean 25 o más propiedades. Inicialmente, el dinero se usaría para el alquiler atrasado adeudado por los inquilinos y podría usarse para rescatar a los propietarios familiares que luchan por mantenerse a flote.
“El fondo que se crearía con este impuesto (al propietario) generaría alrededor de $1 mil millones, y eso se destinaría al desarrollo de viviendas asequibles”.
Jyotswaroop Bawa, director organizador de la Coalición de Reinversión de California
A más largo plazo, el impuesto se destinaría a la construcción de viviendas asequibles. Mientras tanto, el proyecto de ley obligaría a la Oficina de la Secretaria del Estado a crear una base de datos de todas las corporaciones de responsabilidad limitada, junto con sus beneficiarios.
“A raíz de la crisis hipotecaria de 2008, hubo muchas transferencias que tuvieron lugar de las manos de las comunidades y la gente a grandes corporaciones, realmente megacorporaciones”, dijo Jyotswaroop Bawa, director de organización y campañas de Coalición de Reinversión de California. “Estos son propietarios que, a pesar de la pandemia, están aumentando los alquileres de las personas y no necesariamente les importa si la mitad de sus unidades están vacías.
“Entonces, el fondo que se crearía con este impuesto generaría alrededor de $1 mil millones, y eso se destinaría al desarrollo de viviendas asequibles”.
Seis demócratas del Senado, incluidos Wiener y Atkins, tienen los ojos puestos en una bolsa de dinero aún mayor: $6.5 mil millones en bonos, cuyas ganancias se destinarían a la construcción de viviendas asequibles y programas de propiedad de vivienda, aunque los detalles aún se están definiendo. Según la ley estatal, el bono tendría que ser aprobado por los votantes en la boleta de 2022.
Wiener también propuso la Enmienda Constitucional del Senado 2 para derogar un artículo en la Constitución de California que requiere un voto para aprobar proyectos de vivienda pública. El artículo 34, agregado a la constitución en 1950, ha sido criticado por la escasez de viviendas públicas en el estado.
“Fue una (medida) racista y clasista que se creó explícitamente para que las comunidades blancas pudieran mantener fuera a los negros y las personas de bajos ingresos”, dijo Wiener.
Si es aprobada por la Legislatura, SCA 2 iría a la boleta para una votación en todo el estado.
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