In summary
Si California va a cumplir con nuestros objetivos de reducción de gases de efecto invernadero y viviendas asequibles, es hora de derribar las barreras locales.
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Por Anna Caballero
La senadora estatal Anna Caballero, una demócrata de Salinas, representa el distrito 12 del Senado estatal, Senador.Caballero@sen.ca.gov.
Michael DeLapa, Especial para CalMatters
Michael DeLapa es director ejecutivo de LandWatch Monterey County, una organización sin fines de lucro, execdir@landwatch.org.
California enfrenta una crisis de vivienda y una emergencia climática. No construimos suficientes viviendas, por lo que conducimos con demasiada frecuencia y demasiado lejos en automóviles que generan la mayoría de los gases de efecto invernadero de California.
La solución es simple y obvia: construir más viviendas en las ciudades donde trabaja la gente para que no tengamos que conducir tanto.
Los gobiernos locales deben asociarse con los desarrolladores estatales y privados para reducir los costos de construcción, lo que reduce los precios de la vivienda. Empiece por facilitar la construcción de forma compacta en las ciudades donde deberían ir las viviendas. Las viviendas compactas no solo reducen las millas recorridas por los vehículos, son menos costosas porque reducen los costos del terreno por unidad y mejoran las “economías de escala” en la construcción.
La reducción de los costos de la vivienda comienza con el aumento de la oferta de viviendas. California ocupa ahora el puesto 49 en el país en producción de viviendas per cápita. Construimos menos casas anualmente que en la década de 1960.
¿Cómo llegamos aquí? Las causas fundamentales son la infraestructura antigua, las leyes en conflicto y los incentivos desalineados que aumentan tanto los costos de la vivienda como las emisiones. La Propuesta 13 incentiva la zonificación local menos para hogares y más para comerciales para generar impuestos. Los gobiernos locales de California tienen prácticamente un dominio libre sobre la zonificación, anteponiendo los intereses de los residentes actuales a los de los futuros.
En consecuencia, la construcción de viviendas en California es costosa y financieramente riesgosa, por lo que los desarrolladores no pueden y no lo hacen, y los desarrolladores privados construyen esencialmente todas las viviendas de California.
Con una producción de vivienda limitada, los precios de la vivienda se han disparado, lo que hace prácticamente imposible que los asalariados promedio y los jóvenes ingresen al mercado de la vivienda. Los asalariados de bajos ingresos terminan compartiendo casas o mudándose.
Los intereses en competencia restringen la oferta y elevan los costos de la vivienda a niveles sin precedentes. Los gobiernos locales protegen ferozmente el control sobre la zonificación. Los grupos de vecinos protegen la zonificación del statu quo. Los sindicatos de la construcción quieren salarios fijos, independientemente de los mercados regionales. Los grupos de justicia social, excluidos por mucho tiempo del mercado de la vivienda, argumentan comprensiblemente que la vivienda a precio de mercado debe subsidiar la vivienda asequible y no desplazar a los residentes de bajos ingresos.
California puede aumentar la oferta de viviendas dentro de los límites de nuestras 482 ciudades. No hay necesidad de expansión en áreas no incorporadas. Y la vivienda debe reinventarse para que sea “asequible por diseño”: más unidades en edificios más grandes, especialmente apartamentos en alquiler y condominios y casas adosadas en venta. El estado debería exigir a los gobiernos locales que aprueben y construyan más viviendas, utilicen la tierra de manera más eficiente y simplifiquen los permisos.
Es por eso que la senadora estatal Anna Caballero, una demócrata de Salinas, escribió Proyecto de ley del Senado 6 este año, la Ley de Hogares de Vecindarios. Facilita que las jurisdicciones locales aprueben desarrollos residenciales en oficinas comerciales y espacios comerciales. Las comunidades están cada vez más familiarizadas con los centros comerciales en dificultades plagados de vacantes. Estos centros comerciales y de transporte están listos para un nuevo desarrollo residencial.
El estado también debe incluir mandatos para la aprobación de dúplex y divisiones de lotes en vecindarios residenciales y aprobación a través de procedimientos “ministeriales”, basados en estándares objetivos. La ciudad de Sacramento ha liderado al permitir cuatro plexos por derecho. También se deben relajar otras regulaciones, incluidos los requisitos de altura, retroceso y estacionamiento.
La construcción en las ciudades debería ser tan rentable como la edificación en un terreno virgen. Uno de los mayores impedimentos que enfrentan los desarrolladores es la infraestructura antigua: alcantarillado, líneas de agua y gas y servicios eléctricos que no admitirán densidades más altas. Las ciudades que han dividido en zonas sus centros urbanos para una mayor densidad deben ser recompensadas con bonos de mejora de infraestructura. Necesitamos incentivos que alienten a los desarrolladores a construir viviendas más asequibles en las ciudades, incentivos como bonificaciones de densidad, para permitir más unidades si un porcentaje se reserva para los asalariados de bajos ingresos.
Si California quiere cumplir con nuestros objetivos de reducción equitativa de gases de efecto invernadero, adaptación al cambio climático y construcción de viviendas para todos, es hora de derribar las barreras locales que han favorecido la construcción hacia el exterior en lugar de la construcción hacia arriba. La Legislatura de California es donde debe suceder eso. Y no puede suceder lo suficientemente pronto.
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La senadora estatal Anna Caballero también ha escrito sobre legislación que perjudicaría a las pequeñas empresas que han recurrido a las ventas en línea y a repensar el trabajo y la vida en lecciones aprendidas de COVID-19.
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