En resumen
Para ayudar a aliviar la escasez de viviendas en el estado, California comenzó recientemente a rastrear lotes de propiedad pública que podrían convertirse en viviendas asequibles. En su primer año, la agencia estatal de vivienda ha citado dos estadios deportivos importantes — Angel Stadium en Anaheim y Pechanga Arena en San Diego — por cerrar acuerdos de desarrollo debajo de la mesa con desarrolladores dando menos al público en cuestión de unidades asequibles. La agencia ahora está investigando el Oakland Coliseum en Oakland.
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Anaheim, San Diego y Oakland esperan dar un impulso a sus estadios deportivos al dar un cambio de imagen a las propiedades inmobiliarias circundantes. En representaciones de alto brillo, los desarrolladores prometen paisajes urbanos transitables y transitables con viviendas, hoteles, tiendas y restaurantes con una gran cantidad de espacios verdes atractivos. Tomando el lema de la película “Field of Dreams”, de que si lo construyes, vendrán. Y estas ciudades están apostando a que las mejoras serán suficientes para que los equipos deportivos profesionales se queden.
Solo hay un problema en el camino hacia la revitalización: a los ojos del estado, estos proyectos no han incluido suficientes viviendas asequibles.
Anaheim y San Diego han sido citados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California por no cumplir con una ley de vivienda asequible como parte de sus planes multimillonarios para estadios y arenas. Una tercera investigación sobre el proyecto de reurbanización del Oakland Coliseum, que fue provocada por una demanda, podría resultar en una multa de $ 25.5 millones contra los contribuyentes del condado de Alameda.
Los defensores de la vivienda señalan los estadios deportivos como prueba de que las fuerzas del mercado no ofrecerán suficientes viviendas donde al menos 1.8 millones de unidades son necesarios para el 2025. Sostienen que el público está siendo acortado en unidades asequibles en estos acuerdos. Para las parcelas que tienen la oportunidad de crear viviendas, los proyectos deben incluir al menos un 25% de viviendas asequibles. Incluso si las negociaciones fracasan, todavía hay un requisito mínimo de un 15% de viviendas asequibles para proyectos. Líderes locales, incluido el ex alcalde de San Diego Kevin Faulconer que se postula para gobernador en la elección revocatoria, dijo que fue el estado el que cambió las reglas de desarrollo en medio del juego.
Lo que suceda a continuación podría darle al estado una ventaja sobre los gobiernos locales en la larga lucha de California sobre las decisiones de uso de la tierra en medio de la crisis de vivienda. Por primera vez, California está rastreando terrenos de propiedad pública que podrían convertirse en viviendas más asequibles y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado está flexionando su nueva autoridad de aplicación. Los partidarios esperan que el cambio cree una mejor responsabilidad del gobierno local, pero la agencia aún no ha emitido multas y las ciudades podrían resistir.
“Está claro que hay literalmente miles de acres de tierra disponibles en todo el estado que potencialmente podrían usarse para viviendas asequibles”, dijo Jeff Levin, director de políticas de East Bay Housing Organisations, uno de los grupos que presionó para cambios estatales después de que la ciudad de Oakland no dio prioridad a la vivienda asequible.
Hasta ahora, las respuestas de los gobiernos locales han variado desde el cumplimiento hasta el desafío:
- Después de que Faulconer terminó su último mandato como alcalde de San Diego, su sucesor decidió no luchar contra la autoridad estatal de vivienda. La ciudad reinició su proceso para Pechanga Arena, que es el hogar de San Diego Gulls de hockey de ligas menores y San Diego Sockers de fútbol sala. El portavoz de Faulconer culpó al estado: “El alcalde Faulconer apoya las viviendas asequibles, por lo que Sacramento debería haber dejado claras sus intenciones a los gobiernos locales hace mucho tiempo antes de permitirles seguir adelante con los planes para las tierras de propiedad local y luego jalar la alfombra”.
- Anaheim está desafiando los hallazgos del estado al intentar cerrar la venta de la propiedad que rodea al Angel Stadium a Arte Moreno, el dueño del equipo de béisbol Los Angeles Angels. Los funcionarios de Anaheim incluso presionaron a un legislador estatal para obtener una exención, pero no se emitió ningún acuerdo. La ciudad ahora argumenta que el proyecto está exento porque entró en negociaciones exclusivas antes de que entrara en vigencia la nueva versión de la ley.
- Contra la voluntad de algunos residentes, el condado de Alameda vendió su parte del Oakland Coliseum al equipo de béisbol Oakland Athletics por $85 millones como parte de un esfuerzo mayor para convertir el estadio existente en un desarrollo de uso mixto y construir un nuevo estadio frente al mar. Una demanda de un defensor de la vivienda local afirma que el condado no cumplió con la ley, lo que desencadenó la investigación estatal. El condado sostiene que cumplió con la ley. Si los funcionarios estatales de vivienda determinan que la venta no ofreció primero el terreno para una vivienda asequible, el condado podría recibir una multa de hasta $25.5 millones.
¿Qué es la Ley de Tierras Excedentes?
La Ley de Tierras Excedentes se aprobó hace 52 años y ha sido enmendada más de una docena de veces desde entonces. Con cada enmienda, la ley se volvió más específica en cómo las agencias locales deben disponer de los terrenos excedentes, propiedades públicas que la agencia quiere vender o arrendar. Pero la única forma de hacerlo cumplir era llevando a los gobiernos locales a los tribunales.
No fue hasta que el asambleísta demócrata de San Francisco, Phil Ting, escribió una ley en 2019 que dice que el estado ganó poderes de ejecución. Por primera vez, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario pudo rastrear todos los acuerdos de terrenos públicos e imponer multas de hasta el 30% del acuerdo de bienes raíces.
Los defensores de la vivienda dicen que aún es demasiado pronto para declarar que la ley es un éxito, pero tener estos tres casos de alto perfil en el primer año debería alentar a las agencias locales a considerar cuidadosamente cómo avanzar en terrenos públicos.
“También está cambiando la mentalidad del público”, dijo Laura Nunn, directora de políticas de la Federación de Vivienda de San Diego. “Los terrenos públicos y el bien público que ofrecen pueden y deben incluir viviendas asequibles”.
Presión para aumentar la producción de viviendas
Los estadios deportivos son solo el frente más reciente en el impulso de California por más viviendas. Incluso antes de que la pandemia agravara la crisis de asequibilidad del estado, el gobernador Gavin Newsom y los legisladores estatales lucharon por aumentar la producción de viviendas.
Hace solo unos años los gobiernos locales y los conservacionistas del vecindario derrotaron la SB 50, que habría obligado a las ciudades a permitir edificios de apartamentos de mediana altura alrededor del transporte público. Este año, el líder del Senado tiene un proyecto de ley permitiendo más dúplex en barrios residenciales pero enfrenta la oposición de los propietarios de viviendas y los gobiernos locales.
Y por mucho que el estado pueda construir viviendas para personas sin hogar, el principal asesor de vivienda de Newsom ha dicho que el mercado privado necesita construir más para aliviar la escasez de viviendas.
Pero algunos dicen que eso puede requerir más supervisión estatal.
“No hay forma de salir de la crisis de la vivienda que simplemente involucra al mercado privado manejando la situación por nosotros”, dijo el concejal de la ciudad de San Diego, Sean Elo-Rivera. “El público tendrá que participar mucho más”.
Decepción y oportunidad en San Diego
En San Diego, el concejo de la ciudad decidió comenzar de nuevo con el proyecto Pechanga Arena de 48 acres después de que el estado declarara que la ciudad no ofreció el sitio a los desarrolladores de viviendas asequibles. La alternativa habría sido una penalización del 30% del precio final de venta o arrendamiento del terreno. A principios de este mes, el consejo dio su primer paso en el proceso al declararlo como excedente de tierra.
Jennifer Campbell, presidenta del concejo y representante del distrito en el que se encuentra la arena, dijo que está “decepcionada con el retraso en el desarrollo de la (arena deportiva) donde se necesitan urgentemente inversiones y revitalización”.
Elo-Rivera dijo que ahora hay potencial para viviendas más asequibles.
“Quiero asegurarme de aprovechar al máximo esa oportunidad con una intención muy, muy clara de asegurarnos de que estamos proporcionando la mayor cantidad posible de viviendas asequibles a San Diego”, dijo.
Además de los Gulls y Sockers, Pechanga Arena es el hogar del equipo de lacrosse profesional San Diego Seals y del equipo de fútbol sala San Diego Strike Force. Ninguno de los equipos participó en la negociación de la arena.
Anaheim busca salvar el trato del Angel Stadium
Anaheim está tratando de preservar un acuerdo de $320 millones para vender 150 acres alrededor del Angel Stadium a SRB Management, una compañía afiliada al dueño de los Angels. El estado emitió una carta en abril diciendo que la ciudad no siguió los procedimientos y que pudo haber violado la ley por no ofrecer primero el sitio a los desarrolladores de viviendas asequibles.
La ciudad respondió diciendo que la nueva versión de la ley no se aplicaba cuando la ciudad entró en negociaciones exclusivas con SRB Management. Pero esa respuesta solo ha planteado preguntas. Algunos concejales señalan que técnicamente la ciudad solo tenía un acuerdo de negociación verbal.
“La oficina del fiscal de nuestra ciudad pasó de ayudar a desarrollar el marco legal a convertirse en un abogado de defensa criminal”, dice el concejal José Moreno.
En julio, Voice of Orange County informó cómo el personal de la ciudad reveló que hicieron una solicitud al asambleísta estatal Tom Daly en busca de una exención.
“Si infringimos la ley, infringimos la ley”, dijo Moreno en una entrevista con CalMatters. “No vuelvas atrás y trates de crear facturas de tráiler para darnos inocencia después de los hechos”.
La oficina de Daly se negó a comentar. Anteriormente, el legislador había instado al consejo a no apresurar la aprobación del acuerdo.
El alcalde Harry Sidhu, quien recibió donaciones de campaña de los ejecutivos de Angels en junio de 2021, dijo en un comunicado que la ciudad cumplió con el espíritu de la Ley de Tierras Excedentes al proporcionar un 15% de viviendas asequibles en los planes de desarrollo.
“Como alcalde, estoy comprometido a hacer lo correcto para nuestra ciudad”, dijo en una reunión reciente del consejo. “Eso incluye mantener a los Angels aquí mismo en Anaheim”.
La gerencia de SRB no respondió a múltiples solicitudes de entrevista. Actualmente, su plan de 30 años proporcionará 777 unidades de vivienda asequible. Eso es el 15% de las 5,175 unidades planificadas. Si el estado exige un 25% de viviendas asequibles, eso agregaría 517 unidades más.
Si Anaheim se niega a cumplir con el estado, podría enfrentar una multa de hasta $ 96 millones.
El condado de Alameda procedió con la venta del Coliseo a pesar del desafío
El condado de Alameda está esperando que el estado tome una determinación sobre su Venta de $ 85 millones del Oakland Coliseum a los Atléticos. La agencia estatal de vivienda se negó a comentar, diciendo que se encuentra en las primeras etapas de su investigación. Pero incluso antes del la venta fue aprobada por la junta del condado, Alameda había sido impugnada por no seguir la ley estatal.
A fines de 2019, la ciudad de Oakland, que era copropietaria del Coliseo, demandó al condado por no cumplir con la Ley de Tierras Excedentes antes de iniciar una negociación exclusiva con el equipo. La demanda se retiró después de semanas, lo que permitió que se aprobara un acuerdo con los Atléticos. Se presentó una segunda demanda por el mismo motivo, convocando a los funcionarios estatales de vivienda para comenzar una investigación. La transacción ha dejado a Oakland en una situación delicada mientras intenta rescatar un plan de remodelación del estadio que satisfará al equipo de béisbol para quedarse.
El condado no brindó comentarios después de múltiples llamadas y correos electrónicos de CalMatters. En una reunión de supervisores del condado, el miembro de la junta Richard Valle dijo que la venta de diciembre de 2019 fue un paso crítico para que el condado abandonara el negocio de los deportes.
“El condado cumplió con la ley vigente en el momento de la aprobación del acuerdo de disposición”, dijo.
Si se determina que el condado infringe la ley estatal, podría enfrentar una multa de hasta $25.5 millones.
Nunn de la Federación de Vivienda de San Diego, junto con otros defensores de la vivienda locales, están esperando ver cómo se desarrollan estos casos y si el estado necesitará emitir fuertes multas. “Estamos viendo los primeros casos de prueba de cómo se aplica la ley a nivel local”, dijo.
Si los gobiernos locales demuestran que están agregando viviendas asequibles adecuadas, entonces no debería ser necesaria la intervención estatal.
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Este artículo es parteEste artículo es parte de California Divide, una colaboración entre redacciones que examina la desigualdad de ingresos y la supervivencia económica en California.
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