En resumen
Una amplia coalición respalda un proyecto de ley de protección de inquilinos en la Legislatura de California, pero los intereses comerciales y de bienes raíces están ganando hasta ahora. La propuesta requeriría que los propietarios mantengan las unidades durante al menos cinco años antes de usar una ley estatal para desalojar a los inquilinos. Los partidarios dicen que ayudaría a preservar viviendas asequibles en medio de una escasez histórica.
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Defensores de inquilinos, grupos de equidad racial, YIMBYs e incluso algunos de sus oponentes habituales querían ver aprobado el proyecto de ley.
Las ciudades de San Francisco y Los Ángeles, que rara vez están de acuerdo en temas de vivienda, así como todos los demócratas en el Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea habían firmado.
Entonces, ¿por qué el Proyecto de Ley 854, que habría frenado la capacidad de un propietario para desalojar a sus inquilinos usando la Ley Ellis en jurisdicciones con control de alquiler, mueren sin ni siquiera un voto en la asamblea de mayoría demócrata?
Defensores de la prioridad progresiva desde hace mucho tiempo —que prometió preservar el inventario de apartamentos asequibles en medio de una escasez histórica— apuntan a una campaña agresiva montada por la industria de bienes raíces con mucho dinero.
“Es una locura ver a tantos grupos trabajando muy duro en esto y luego no ser suficiente porque la influencia de la oposición en nuestra legislatura es inmensa”, dijo Sarah Abdeshahian, defensora de la Tenderloin Housing Clinic, que copatrocinó el proyecto de ley.
Pero como un diverso grupo de defensores se unieron para apoyar el proyecto de ley, miles de propietarios — incluso aquellos fuera del condado de Los Ángeles no incorporado y 20 ciudades con renta estabilizada directamente afectadas — se opusieron, unidos por la sensación de que el estado está socavando sus derechos, justo cuando COVID-19 ha diezmado su negocio.
“ ‘Puede que no sea en mi área, pero podría serlo la próxima vez’ ”, dijo Sanjay Wagle, vicepresidente senior de asuntos gubernamentales de la California Association of Realtors, que sus miembros le expresaron. “Creo que hay una sensación creciente de una especie de interés común, que puede no haber existido antes, entre el dueño de la propiedad de Fresno y el dueño de la propiedad de San Francisco”.
El asambleísta Alex Lee, el demócrata de San José autor del proyecto de ley, dice que la legislación habría pasado de la Asamblea al Senado estatal si no fuera por las salidas recientes de cuatro demócratas: Lorena González de San Diego, Ed Chau de Monterey Park, David Chiu de San Francisco y Jim Frazier de Fairfield.
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Alex Lee
State Assembly, District 24 (Milpitas)
Alex Lee
State Assembly, District 24 (Milpitas)
Lee todavía está sopesando si reintroducir “sustancialmente el mismo proyecto de ley” el próximo año o este ciclo legislativo, una opción que quedó sobre la mesa al haber evitado una votación perdida. Se han presentado proyectos de ley similares, sin éxito, al menos tres veces antes.
“Afortunadamente, todas esas cosas están sobre la mesa, y eso es algo que todavía estamos resolviendo con nuestra coalición, dada la volatilidad de las renuncias”, dijo Lee. “Ese es siempre nuestro comodín”.
“Este problema ha existido durante años y entiendo que la votación estuvo muy reñida, con un nuevo apoyo significativo para muchos rincones”, dijo Chiu, expresidente de la Comunidad de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea, quien fue coautor del proyecto de ley el año pasado y es ahora abogado de la ciudad de San Francisco. “Así que tengo la esperanza de que habrá una conversación real sobre esto en los próximos meses”.
¿Proteger a los pequeños propietarios o a las grandes empresas?
El proyecto de ley apuntó a la Ley Ellis, una ley estatal de 1985 que permite a los propietarios de propiedades de alquiler controlado desalojar a sus inquilinos si retiran todas las unidades de un edificio del mercado de alquiler, un camino que de otro modo podría ser bloqueado por los gobiernos locales que protegen el preciado inventario de unidades asequibles. Una vez fuera del mercado, esos apartamentos pueden venderse como condominios o demolerse para dar paso a nuevas viviendas.
Más de 27,000 unidades de renta controlada han sido eliminados en Los Ángeles desde 2001 utilizando la Ley Ellis, mientras que San Francisco ha perdido unas 5,000 unidades desde entonces. Y son muy necesarios: la Asociación de Vivienda de California estima 1.2 millones de hogares arrendatarios de bajos ingresos no tienen acceso a una vivienda asequible, y construir una nueva unidad subsidiada por el gobierno cuesta un promedio de $500,000.
El proyecto de ley de Lee exigía un período de espera de cinco años antes de desalojar a los inquilinos, un intento de permitir que los dueños de propiedades en dificultades cerraran sus negocios, como había sido la intención original de la ley, al tiempo que evitaba que los especuladores compraran propiedades baratas y las cambiaran de la noche a la mañana. El proyecto de ley también restringió el uso de tales desalojos a un edificio por propietario por década.
Eso frenaría significativamente los desalojos de la Ley Ellis, ya que tres cuartas partes de los desalojos en Los Ángeles entre 2016 y 2019 ocurrieron dentro de los cinco años posteriores a la compra, según un análisis reciente de Alexander Ferrer, analista de políticas e investigación de SAJE en Los Ángeles. Pero debido a la evidente falta de transparencia sobre quién es dueño de los edificios en California, es difícil determinar el efecto en los propietarios familiares, un grupo que la Legislatura aprecia mucho.
En una carta de oposición a los legisladores, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California afirmó que el proyecto de ley devastaría a los “pequeños propietarios en apuros que son personas mayores o personas de color”.
“Creo que es una preocupación por un problema que no sabemos que existe”, dijo Ferrer, citando la falta de datos demográficos sobre los propietarios. Wagle citó evidencia anecdótica de sus miembros.
“Creo que hay una sensación creciente de una especie de interés común, que puede no haber existido antes, entre el dueño de la propiedad de Fresno y el dueño de la propiedad de San Francisco”.
Sanjay Wagle, vicepresidente sénior de asuntos gubernamentales, California Association of Realtors
El análisis de Ferrer encontró que los propietarios que tenían una propiedad registrada a su nombre desalojaron a los inquilinos, en promedio, ocho años después de la compra, mientras que las sociedades de responsabilidad limitada, responsables de más de la mitad de esos desalojos, lo hicieron en un promedio de solo tres años. Pero en California, no es raro que los propietarios individuales pongan incluso un solo alquiler en una LLC.
Eso significa que un intento de ganar más votos, una enmienda que estableció una exención para las “personas físicas” que no poseen más de cuatro unidades residenciales, “no es lógico”, según Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva y principal cabildera de California. Asociación de apartamentos.
Ferrer descubrió que el 45% de los desalojos de la Ley Ellis durante ese período de tiempo en Los Ángeles fueron presentados por propietarios que tenían cinco propiedades o menos: la definición de LA de un propietario de mamá y papá – un porcentaje que Wagle, de la California Association of Realtors, dice que no es insignificante. Además, argumentó, no se debe subestimar el impacto de la pandemia en los pequeños propietarios. Algunos propietarios, dijo, han pasado casi dos años sin pagar el alquiler, gracias a las prohibiciones de desalojo, y aún tienen que mantener sus propiedades.
“Entre los propietarios de pequeñas propiedades de alquiler existe esta sensación de, ‘espera un minuto. Estamos soportando todos estos problemas en este momento y otra vez, se están colocando más cargas’ ”, dijo.
El abogado de inquilinos Sean Chandra, de Public Counsel en Los Ángeles, dijo que la amenaza de un desalojo de la Ley Ellis sigue siendo una herramienta crucial para los propietarios, incluso si el proceso judicial no se completa. En lugar de pasar por la Ley Ellis, que ordena los costos de reubicación entre $8,650 y $22,350 dependiendo de la edad, los ingresos y la antigüedad del inquilino en el edificio, algunos propietarios pagan a los inquilinos para que se vayan por su propia elección en arreglos de “dinero a cambio de las llaves”.
El cliente de Chandra, que se negó a ser entrevistado, se enfrenta a un desalojo de la Ley Ellis en 416 South Catalina Street en Koreatown. La anciana y su hijo adulto están pagando $975 al mes por su apartamento de dos habitaciones en el edificio de seis unidades, al que se mudaron en 1996. El edificio de dos pisos en forma de L revestido de estuco, encargado originalmente por un ejecutivo de publicidad del LA Times en 1940, fue considerado histórico por la ciudad, lo que significa que no puede ser demolido. El propietario espera montarlo en un camión y moverlo a otro lugar, y el alquiler no está en la imagen.
El propietario planea erigir una torre de lujo en su lugar, siguiendo los pasos de una torre de 61 unidades al lado, donde un estudio de 576 pies se alquila por $2,654 al mes y donde, según el sitio web del edificio, “vivir tu mejor vida nunca ha sido tan fácil”.
“Si derribas un edificio viejo, quieres construir algo que maximice tus ingresos”, dijo John Greenwood, el abogado del desarrollador. “Así que es difícil incentivar la construcción de propiedades para personas de bajos ingresos. Y estos desalojos de la Ley Ellis desplazan a las personas más pobres, eso se entiende. Pero, ya sabes, esa también es la definición de progreso: mejorar las cosas”.
Según Greenwood, la inquilina podrá alquilar una unidad asequible en el nuevo edificio, siempre que reúna los requisitos. Las restricciones de la Ley Ellis en Los Ángeles estipulan que si un desarrollador construye unidades a precio de mercado, una parte de ellas debe ser asequible, o todas las unidades deben tener control de renta después de que se establezca la renta inicial. Pero a diferencia de las unidades de renta controlada, la vivienda asequible generalmente viene con restricciones de ingresos y estado migratorio y, a veces, una larga lista de espera.
De acuerdo con Moira O’Neill, investigadora sénior del Centro de Derecho, Energía y Medio Ambiente de UC Berkeley, se está demoliendo viviendas con renta estabilizada para dar paso a más viviendas exponencialmente, y recientemente fue coautora de un informe para la Junta de Recursos del Aire de California sobre la equidad social en los patrones de desarrollo de la vivienda.
O’Neill y sus colegas descubrieron que la demolición de al menos 2,400 unidades de vivienda en Los Ángeles entre 2014 y 2017 dio paso a al menos 12,000 1,600 unidades nuevas. Pero la demolición de 1,300 unidades que tenían alquiler estabilizado dio paso a solo unas unidades asequibles en esos mismos sitios. Su distribución geográfica era particularmente preocupante.
Si bien cada tipo de vecindario experimentó una pérdida de unidades con alquiler estabilizado, la mayoría se perdió en áreas más prósperas de Los Ángeles, como Westwood y Brentwood. Solo 241 unidades asequibles reemplazaron las 1,092 unidades con alquiler estabilizado que se perdieron en esos mismos vecindarios. Alrededor de la mitad de las unidades de renta estabilizada demolidas en áreas de ingresos moderados, como partes de Koreatown, fueron reemplazadas por viviendas asequibles.
“Tiene sentido que la gente esté tratando de evitar eso”, dijo O’Neill.
Política y política en el Capitolio
California YIMBY, que a menudo apoya los esfuerzos de producción de viviendas, respaldó el proyecto de ley porque la producción por sí sola no es suficiente, dijo el director legislativo Louis Mirante.
“Creo que California YIMBY es un gran ejemplo de una organización que se esfuerza por encontrar la solución de las tres ‘P’: las soluciones de Producción, las soluciones de Protección de inquilinos y las soluciones de Preservación de viviendas asequibles”, dijo. “No estamos ansiosos por enfrentar esas soluciones entre sí”.
La Asociación de Apartamentos de California, sin embargo, apodó el proyecto de ley “Stay in Business Forever Act”, argumentando que restringía las libertades de los propietarios. Carlton dijo que si bien el dueño de una propiedad aún podría vender su edificio, sin la opción de convertir apartamentos por debajo del mercado en condominios o unidades a precio de mercado más rentables, el universo de compradores se reduce considerablemente. La poderosa Cámara de Comercio de California se opuso a la medida por la misma razón, como lo hizo el Asociación de la Industria de la Construcción de California.
Carlton también argumentó que el proyecto de ley bloquearía “tenencias en común”, en el que varias familias compran juntas un dúplex o un cuádruple, la única forma en que algunas familias pueden ingresar a la propiedad de vivienda como vivienda mediana los precios superan los $ 700,000 en California.
“Apoyo la propiedad de vivienda, pero la pregunta es: ‘¿Cómo vas a lograrlo?’”, dijo Joan Ling, profesora de planificación urbana en la Escuela de Asuntos Públicos Luskin de la UCLA. “¿Va a llegar allí dislocando a las familias arrendatarias que muy probablemente tendrán que mudarse fuera del área donde viven? Aquí hay una gran pregunta de política pública”.
“Se convirtió en una pelea de gritos molestos en la que la Asociación de Apartamentos decía una cosa y nosotros decíamos otra”.
Sarah Abdeshahian, defensora de la Tenderloin Housing Clinic en San Francisco
Abdeshahian, de la Tenderloin Housing Clinic, dijo que durante las dos semanas previas a la votación, los legisladores que originalmente habían demostrado su apoyo al proyecto de ley comenzaron a repetir los temas de conversación que leyeron en las cartas de oposición de los Agentes Inmobiliarios y la Asociación de Apartamentos, que han gastado 1.6 millones de dólares y 1.3 millones de dólares, respectivamente, en los esfuerzos totales de cabildeo en 2021.
“Eso es lo que acabó con este proyecto de ley”, dijo. “Se convirtió en una pelea de gritos molestos donde la Asociación de Apartamentos decía una cosa, nosotros decíamos otra, y ¿por qué nos escucharían si no les damos dinero para su reelección, pero ¿La Asociación de Apartamentos es la razón por la que están en el cargo?
“Simplemente no creo eso”, respondió Carlton, describiendo una clara división entre los esfuerzos de cabildeo y campaña de la organización. “Esta ha sido una política consistente con la que los legisladores no han estado de acuerdo”.
Este artículo fue publicado originalmente por CalMatters.
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