En resumen
Los contrincantes en la elección de destitución de Newsom están convirtiendo a CEQA en un villano. Pero los expertos dicen que la histórica ley ambiental es solo una de las muchas herramientas que se utilizan para bloquear el desarrollo de viviendas.
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La solución a la crisis de vivienda de California es simple: Elimine la Ley de Calidad Ambiental de California.
Esto es al menos lo que dicen los principales candidatos republicanos en las elecciones revocatorias del 14 de septiembre.
“Creo que una de las razones por las que tenemos un problema de personas sin hogar en California es por leyes como CEQA”, líder Larry Elder le expresó a CalMatters durante una entrevista reciente.
John Cox, un empresario republicano que también se postula para destituir al gobernador Gavin Newsom, indicó que trabajaría con la Legislatura para asegurarse de que la CEQA sea “reducida o eliminada”. Kevin Kiley, un miembro de la Asamblea estatal de Rocklin, calificó a CEQA como “una gran parte del problema”.
El influyete demócrata y de YouTuber Kevin Paffrath dijo que él también reformaría la CEQA.
CEQA es una legislación histórica promulgada en 1970 por el gobernador republicano Ronald Reagan. Esta Requiere que las agencias públicas reduzcan o mitiguen los impactos ambientales del desarrollo siempre que sea posible. Esencialmente, la ley les dice a los desarrolladores que estudien el proyecto para comprender cómo podría dañar el medio ambiente y explicar cómo reducirán el daño. Los NIMBY han invocado la ley para bloquear o retrasar múltiples proyectos de vivienda de alto perfil.
Pero, ¿es esta ley realmente la culpable de los problemas de vivienda del estado, o simplemente un chivo expiatorio fácil?
En general, los expertos dijeron que CEQA es un tremendo dolor de cabeza para los desarrolladores y que existen amplias oportunidades de reforma. Pero deshacerse de CEQA no llega al meollo del asunto porque es solo una de las muchas herramientas que las ciudades y los grupos de vecinos locales usan para bloquear viviendas.
Y los candidatos a la revocatoria tienen mucho menos que decir sobre esas otras herramientas porque el control local sigue siendo políticamente sacrosanto.
CEQA es “a lo que se le pone el saco o el ejemplo típico de los retrasos en la vivienda, pero es en realidad una excesiva simplificación de nuestros desafíos”, dijo Dan Dunmoyer, presidente y director ejecutivo de la Asociación de la Industria de la Construcción de California. “Es un componente importante de la misma, pero hay muchos proyectos a los que nos cuesta llegar a ‘sí’ que no han tenido CEQA”.
¿Una herramienta para NIMBY o para los ambientalistas?
En la mayoría de los demás estados, si un desarrollador desea construir un proyecto y cumple con el plan general de la ciudad, puede seguir adelante.
Pero en California, incluso si la tierra está zonificada para permitir el tipo exacto de complejo habitacional propuesto, la mayoría de los proyectos deben someterse a un proceso de audiencia pública que brinda una plataforma a cualquier vecino o grupo para expresar sus preocupaciones, explicó. Christopher Elmendorf, profesor de derecho en UC Davis que se enfoca en el uso de la tierra.
CEQA es “es a lo que se le pone el saco o el ejemplo de los retrasos en la vivienda, pero es en realidad una simplificación excesiva de nuestros desafíos”.
Dan Dunmoyer, presidente y director ejecutivo de la asociación de la industria de la construcción de California
CEQA es una de las muchas herramientas que un grupo puede utilizar para plantear esas inquietudes. Un desarrollador tiene que revisar si un proyecto tendrá un impacto adverso en un recurso histórico, o si el sitio es peligroso, y proponer formas de mitigar esos efectos.
Si una persona o grupo, incluso de forma anónima, dice que esos problemas no se han abordado adecuadamente, pueden presentar una demanda, o varias demandas, sin una fecha límite, dijo. Jennifer Hernandez, un abogado con sede en San Francisco y Los Ángeles que a menudo defiende a los desarrolladores de los litigios de la CEQA.
“CEQA acecha detrás de tantas razones por las que no tenemos vivienda”, dijo. “En lugar de tres meses para obtener la aprobación, podemos pasar 10 años en 39 audiencias públicas y ser demandados cuatro veces”.
Aún así, hay pocos datos para cuantificar exactamente cuánto tiempo o dinero gastan los desarrolladores para blindar sus proyectos contra demandas o para pagar a los grupos de interés. Y no hay datos reales para estimar cuántos proyectos nunca se proponen debido a la amenaza de litigio.
Pero al estudiar las demandas existentes, Hernández descubrió en 2018 que El 60% de las demandas de CEQA presentadas entre 2010 y 2012 se dirigieron a desarrollos de viviendas residenciales, y la gran mayoría de ellos fueron desarrollos de relleno urbano, no proyectos en áreas periféricas. Otros abogados tienen impugnados estos hallazgos. También encontró que el 64% de los demandantes en de la CEQA no tienen antecedentes de defensa ambiental, lo que demuestra, indica, que los sindicatos y los NIMBY estaban abusando de la ley.
Aún así, los partidarios de CEQA argumentan que es crucial para preservar las viviendas existentes, así como para proteger el aire y el agua. Ashley Werner, abogada en jefe de asesorias de liderazgo para la justicia y la rendición de cuentas en Fresno, tiene demandado a múltiples desarrollos industriales, incluido un almacén de Amazon, por el impacto que podría tener en los residentes de los alrededores.
“CEQA acecha detrás de tantas razones por las cuales estamos carentes de viviendas”.
Jennifer Hernandez, abogada que defiende a los desarrolladores contra el litigio de CEQA
Problemas como el temblor de las casas cuando pasan miles de camiones, el polvo de la construcción que se filtra en las estructuras de viviendas existentes o el empeoramiento de la contaminación del aire para las comunidades de color en su mayoría de bajos ingresos cerca de los desarrollos industriales nunca se abordarían si no fuera por la CEQA, indicó. Pero cuando nadie se percata, como en muchos desarrollos del Valle de San Joaquín, argumentó, la ley no se usa y se producen daños ambientales.
Hernández dijo que nunca pidió deshacerse de CEQA. Ella cree que las personas que presentan demandas deberían ser obligadas a revelar su identidad y motivación; quiere eliminar pleitos duplicados; y sostiene que la CEQA solo debe aplicarse a proyectos que realmente dañen el medio ambiente, la salud pública o los recursos tribales.
El poder del control local
Si bien Hernández ha estudiado detenidamente las demandas existentes, otros investigadores que analizaron las aprobaciones de proyectos en general encontraron que la mayoría de los desarrollos nunca llegan al punto de un litigio.
En una revisión del 2016 de las demandas de CEQA presentadas entre 2013 y 2015, los investigadores de la organización ambiental sin fines de lucro Rose Foundation concluyó que menos del 1% de los proyectos sujetos a revisión ambiental – de vivienda o no, no enfrentan juicios.
Un estudio más reciente no publicado, encontró que menos del 3% del total de 2,001 proyectos con más de cinco unidades de vivienda aprobadas en 20 jurisdicciones de California entre 2014 y 2017 fueron litigados alguna vez. Y solo el 30% de esas demandas se basaron exclusivamente en CEQA, según Moira O’Neill, investigadora principal del Centro de Derecho, Energía y Medio Ambiente de UC Berkeley; la mayoría de las demandas también argumentaron violaciones de la ley local de uso de la tierra.
O’Neill y sus colegas también encontraron que la cantidad de pasos y el tiempo que tomó obtener la aprobación de un proyecto variaba enormemente entre jurisdicciones, aunque la CEQA se aplicó a todas. En Oakland, por ejemplo, los proyectos tardaron un promedio de cinco meses en aprobarse, en comparación con más de dos años en San Francisco.
“Al reformar la CEQA no se está resolviendo el problema, porque el mayor problema son los gobiernos locales que ponen obstáculos en el camino del desarrollo de viviendas”, dijo O’Neill.
Dunmoyer, de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, apoya la reforma de CEQA. Pero dijo que ha tenido proyectos que tardaron 15 años en aprobarse y que nunca enfrentaron litigios ambientales. Un ayuntamiento puede exigir que un desarrollador cambie los materiales de construcción o presionar para que haya una modificación de 15 a 20 pies. Y encima de eso, en lugar de tener otra audiencia tan pronto como se realicen los cambios, el consejo puede retrasar la audiencia durante meses o incluso años.
“Hay otras herramientas, tan simples como: ‘No quiero más casas aquí y los vecinos hacen fila y se comprometen a llamarme y no quiero tener nada que ver con esto’”, dijo Dunmoyer.
Entonces, ¿cómo se arregla CEQA?
Los intentos de cambiar la CEQA o incluso limitar los proyectos a los que se aplica son iniciativas políticas masivas. Pregúntele a Newsom, al ex gobernador Jerry Brown o a cualquier legislador estatal. Incluso con una super mayoría demócrata, los proyectos de ley que buscan exenciones de CEQA luchan por salir de los comités de políticas en la Legislatura.
Un gran obstáculo: los sindicatos, uno de los grupos de interés más poderosos del Capitolio, que pueden usar el litigio o la amenaza del mismo para obtener concesiones, como exigir a los trabajadores sindicales que construyan el nuevo desarrollo. Sobornos del de parte de los edificios del estatales de California, y acuerdos de construcción lo que fueron esenciales para aprobar un proyecto de ley de racionalización de CEQA para construir grandes proyectos de vivienda con un número mínimo de unidades asequible en 2017, por ejemplo.
Entonces, si son elegidos, ¿cómo harían algo los candidatos destituidos?
Incluso si renunciaran a CEQA mediante una orden ejecutiva, Dunmoyer dijo que estarían sujetos a un litigio, rápido. Y cuando se les hizo una entrevista y se les preguntó en CalMatters, sobre la participación de los grupos de interés tan eficaz en matar la legislación, los candidatos carecían de un plan claro.
Elder dijo que usaría su plataforma de poder, para enfrentarse a grupos de intereses especiales. Kiley indicó que haría campaña contra los opositores legislativos. Y Paffrath dijo trabajaría con la Legislatura para promulgar cambios.
Los candidatos han criticado a Newsom por no avanzar más hacia su objetivo de agregar 3.5 millones de viviendas para 2025. Los costos de la vivienda dicen, están obligando a los californianos a irse.
Pero además de matar a CEQA, no han propuesto muchas soluciones.
Los candidatos también dijeron que apoyaban plazos más cortos para la aprobación de permisos y la reducción de las tarifas de impacto, que se cobran para pagar los costos de infraestructura de un proyecto, pero varían ampliamente en todo el estado y pueden ascender al 18% del costo total de un proyecto.
El asambleísta Tim Grayson, cuyo proyecto de ley para brindar más transparencia y coherencia a las tarifas de impacto ahora se abre camino en la Legislatura, dijo que las tarifas de impacto son tan importantes, si no más importantes que CEQA, para aumentar los costos de vivienda. Pero incluso su modesto proyecto de reforma ha llevado años de colaboración.
“¿Conseguimos todo lo que queríamos? No. Ahí es donde entró la política. Creo que así es como hacemos la sopa aquí en el Capitolio”, dijo el demócrata de Concord.
Cuando se les preguntó qué harían con el control local, los candidatos a la revocatoria dijeron que lo dejarían intacto. Cox indicó que estaría dispuesto a aplicar una zanahoria, “tal vez un palo, en las circunstancias adecuadas”.
“Creo que las mejores decisiones, ya sea de vivienda o cualquier otra cosa, se toman mejor a nivel local”, dijo Elder.
“Si se deshace de CEQA, eso no significa que se van a construir muchas viviendas nuevas porque no son para la reforma de zonificación, no son para ninguna de estas otras situaciones que hemos identificado que son importantes para impulsar la vivienda y el desarrollo.”
David García, director de políticas en el centro terner de uc Berkeley
¿Y qué pasa con la zonificación local, que a menudo retrasa los proyectos de vivienda?
En un debate reciente, Kiley, Cox y el ex alcalde de San Diego Kevin Faulconer acordaron que lo harían no firmar ningún proyecto de ley para aumentar la densidad en terrenos unifamiliares divididos en zonas.
En cambio, la mayoría de los candidatos propusieron hacer proyectos en terrenos fuera de las principales ciudades, que a menudo están bloqueados por los límites establecidos por el gobierno que separan las áreas urbanas de las tierras rurales, según un reciente estudio del Instituto CATO sobre asequibilidad de la vivienda.
Paffrath propuso “el desarrollo de nuevas comunidades, comunidades estilo plan maestro fuera de nuestras grandes ciudades. Así que de esa manera no vamos a ir a Santa Mónica y tratar de llenar un sin número de viviendas nuevas “. Para contrarrestar los daños ambientales de la expansión urbana, también propuso la construcción de parques solares o eólicos.
Pero David García, director de políticas de Terner Center de UC Berkeley, calificó de hipócrita usar CEQA como un saco de boxeo sin un plan claro para abordar algunos de los grupos de interés más poderosos que a menudo bloquean la legislación y la producción de vivienda.
“Creo que es una pista falsa”, dijo García. “Si se deshace de CEQA, eso no significa que se van a construir muchas viviendas nuevas porque no son para la reforma de zonificación, no son para ninguna de estas otras circunstancias que hemos identificado que son importantes para impulsar el desarrollo de vivienda.”
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